澳门氹仔住宅地块项目投资分析报告

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1、澳门氹仔住宅地块项目投资分析报告-18-澳门氹仔某住宅地块项目投资分析报告一、基本情况介绍：本项目土地位于澳门凼仔中心区二、澳门宏观经济及基建规划分析：（一）、澳门总体社会经济概况：地理、面积、人口澳门位于中国广东省东南沿海的珠江三角洲，毗邻广东省，与香港相距60公里，距离广州145公里。澳门特别行政区由澳门半岛、和路环（凼仔、路环、路凼填海区）两个离岛组成，总面积共28.2平方公里，澳门半岛与凼仔之间由三条澳凼大桥连接。澳门人口近20年快速增长，每年以接近4%的幅度增加，在2006年9月30日，澳门居住人口估计为50.8万人，全年人口流动量高达2,500万人次。经济

2、概况澳门是微型海岛经济，是中国两个国际贸易自由港之一，货物、资金、外汇、人员进出自由，是世界上贸易和投资政策最自由开放的地区之一。特区政府明确制定以博彩旅游业为龙头、以服务业为主体，其它行业协调发展的经济政策，巩固澳门在区域经济中的独特角色。，随着博彩旅游业的增长持续向好，2006年实质本地生产总值快速增长16.6%，达1,001.5亿澳门元（2005年人均本地生产总值为194,500澳门元，约为24,313美元，与香港相近。），公共财政收入273.6亿澳门元。旅游博彩业虽然澳门人口仅约50万，但每年接待逾1,500万旅客，旅游业是这个城市最重要的经济支柱。-18-2

3、006年入境旅客达21,998,122人次，较2005年上升17.6%，截至12月底，酒店业可供应用客房总数为12,978间，全年平均入住率为72.3%。自1992年起，旅游业的收入已经超过出口产值，至2005年博彩业在澳门产业结构中的比重上升至澳门整体产业的34.65%，2006年，澳门的博彩业录得558.8亿澳门元（69.85亿美元）的毛收入，相等于美国拉斯维加斯(包括金光大道、市区及BoulderStrip)同期博彩业收益（82.48亿美元）的85%，缴纳的直接税逾171.98亿澳门元（21.5亿美元）。制造业澳门制造业是以纺织制衣业为主,且以劳动密集和外向型为

4、模式发展，大部份产品销往美国及欧洲,2006年全年总出口货值上升3.2%,至204.6亿澳门元;总进口货值上升16.6%至365.3亿澳门元。就业2006年第4季的劳动人口较2005年同期增加2.7万人至28.6万人，失业率下降0.5个百分点至3.5%，而总体每月工作收入中位数为7,318澳门元，上升25.3%。-18-(二)、基建交通发展：澳门政府决定发展其基建网络，不但涵盖整个本土范围，同时要加强澳门和世界各地的交通聯系，以便满足未來增长需要。在空中运输方面，澳门国际机场将会增加航机班次的數目，以便应付日益增长的旅客量。此外，澳门国际机场将会和位于凼仔北安的新客运

5、码头連接起來，待工程完成后，这个「海天聯运」将会为现行交通运输提供一个更便捷的聯系。新客运码头亦会和整个珠江三角洲内的港口相互連接，大大开拓到访澳门的旅客渠道。港珠澳大桥的建设得到中央政府的高度重视,07年1月由国家部委、广东省、香港、澳门共同组成专责小组推进大桥建设的具体工作步骤，提出的25个立项已完成21个，预料今年下半年将有所突破。连接澳门半岛和凼仔的海底隧道工程目前亦已进入招标阶段，如果工程能在2006年底之前开展，隧道预计可在2009年落成。目前，澳门政府亦规划了一个庞大的捷运网络，連贯澳门半岛和凼仔，工程完成后将会改善兩地的交通运输，对于将來全部国际级酒店

6、和赌场落成后的路凼“金光大道”來說，尤其重要。二十年城市发展计划在2006年1月，澳门特区政府公布了一个二十年的城市发展计划，主要在澳门半岛和凼仔的沿岸海床，提供2.98平方公里的填海土地，当中包括五个主要区域。当填海工程完成时，澳门土地的总面积将会增加11%至31.18平方公里。根据该二十年城市发展计划的初期研究推算，澳门的人口总數将会由2005年的48万人增加27%至2023年的61万人。现时，为配合预期持续增长的访澳旅游人數，总共163公顷的填海土地将会规划作物业发展，包括住宅、商业和酒店大樓。余下的填海土地将会拨作綠化面积、休憩空间、小区用地和道路网络。由于城

7、市规划结构完整兼且路向清晰，填海得來的额外土地，自能有助于澳门的继续增长。综上所述，澳门经济必将随着其支柱产业的膨胀而快速发展。-18-三、澳门房地产市场分析：1、澳门房地产市场供应、成交量、价格情况：图表1:03、04、05、06年澳门房地产楼宇新供应量和买卖数量统计情况（单位：套）2006年全年:建成及扩建楼宇供应单位数目3026个;新动工楼宇单位数目4756个;共有26400个楼宇单位进行成交买卖.由于历年来新增供应量有限,06年买卖成交数较05年下降8.2%.图表2:03、04、05、06年澳门不动产和住宅总成交金额（单位：百万澳门元）200