城市综合体基本概念

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1、城市综合体基本概念一、定义“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。成都相关文件规定中对“大型城市综合体”项目定义为“以现代服务业（主要包括商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育等城市功能）为主导，由三种或三种以上的城市功能组成，以轨道交通节点为支撑，最终形成的一个由建筑空间、内部功能、交通流线相互有机结合的具备较大建设规模的建筑单体或建筑群。”其中重点提出“以轨道

2、交通节点为支撑”，突出了交通尤其是地铁空间与综合体相匹配融合的概念。二、功能区域（一）商务（主要是写字楼）（二）商业（主要是零售）（三）居住（电梯公寓）（四）酒店（以提供夜间服务为主的）（五）餐饮（正餐、快餐、酒吧、咖啡、水吧等）（六）娱乐（KTV、电影等）三、分类（一）按区域位置分类1.城市CBD中心的城市综合体2.交通枢纽型城市综合体3.城市副中心城市综合体4.城郊结合部城市综合体（二）按主导功能分类1.商业综合体以百货、超市、休闲娱乐等商业功能占主导地位，如：华润万象城、万达广场等。2.旅游综合体以旅游功能延生出的旅游

3、商业地产，如华侨城欢乐谷等。3.商务综合体以写字楼办公等商务功能为主体，增设其它商业功能体现土地价值最大化的综合体。4.专业市场综合体从传统的专业市场中创新，增加多种功能但仍以专业市场为主体的综合体，如深圳长城国际物流。5.产业园区综合体以文化、创意等为主题的产业园区地产，以某类产业为概念，配以公寓、酒店、办公、会展等服务元素为配套形成规模化的城市综合建筑群。如：融科智地在武汉打造的“武汉智谷”6.地下综合体以地下物业的开发与利用，完成地下的购物中心、商业街、车库、娱乐设施、餐饮、仓库等商业物业的开发、并与地上的交通设施对接

4、的商业综合体，如加拿大的蒙特利尔地下城。四、开发标准要素（一）项目在城市核心区或城市经济新增长点，有人流和消费基础。（二）有足够的绿化作为营造园林景观的基础。（三）有快速便捷的交通网络为纽带，位于地铁站或交通便利区位。（四）需拥有齐备的生活系统，如购物中心、酒店、写字楼等。五、规划建设指标根据成都市相关文件，对大型城市综合体的规划指标包括：（一）位置临近轨道交通站点；临两条道路时，一条宽度不低于40米，临三条道路时，两条宽度不低于25米，临四条道路时，一条宽度不低于25米；符合总体布局规划。（二）建筑面积二环路内不小于15万

5、平方米，二环路外不小于30万平方米。（三）主导功能的建筑面积主导城市功能的建筑面积应不小于总建筑面积的25%，即商业综合体中商业的建筑面积比例不低于25%，酒店综合体中酒店的建筑面积不低于25%。（四）兼容住宅建筑面积可兼容住宅建筑的，住宅容积率不大于与总容积率的30%。（五）退红线宽40米的道路退不小于10米，且不得用于停车；宽30米的道路，一般退不小于15米，有地下停车入口的退不小于20米；新增道路时，退不小于5米。（六）机动车出入口通道长度不大于30万平方米的，不小于60米；大于30万平方米的，不小于90米。（七）出租

6、车乘降点应设置出租车乘降点，且停车位不小于4个。（八）公交始末站设置满足条件的，可设置为公交路线始末站的，应提供以下配备：按12米公交车规格设计，配套用房临近公交车停车区；不大于20万平方米的，车位不小于6个，配套用房不小于20平米；大于20万平方米的，每5万平方米增加1个车位和5平方米配套用房，不足5万平方米部分按5万算。六、支持政策（一）（二）成都市支持政策1.重大项目投资奖励自持产权建筑面积（不含住宅）在30万平方米以上的，一次性奖励2400万元；自持产权建筑面积（不含住宅）在20万～30万平方米的，一次性奖励1600

7、万元；自持产权建筑面积（不含住宅）在10万～20万平方米的，一次性奖励800万元；二、三圈层自持产权建筑面积（不含住宅）在7万～10万平方米的，一次性奖励600万元；三圈层自持产权建筑面积（不含住宅）在5万～7万平方米的，一次性奖励400万元。2.项目运营补贴自持产权建筑面积在10万平方米以上（含10万平方米）的，一次性补贴500万元；自持产权建筑面积在5万平方米以上（含5万平方米）、10万平方米以下的，一次性补贴300万元；自持产权建筑面积在2万平方米以上（含2万平方米）、5万平方米以下的，一次性补贴100万元。3.基础设

8、施配套费补贴按城市基础设施配套费单位面积收费标准×项目总建筑面积中项目业主承诺自持物业产权面积的40%部分，给予一次性补贴。