城市经营与城市综合体

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1、城市经营与城市综合体---以河北唐山市为例作者:杨宝民孙和光   城市综合体   2009-7-2  杨宝民深圳新摩尔商业管理公司,清华大学商业地产总裁班客座教授一、城市运营与商业地产发展城市经营的重点之一是提升城市土地利用价值，保护生态环境，促进城市可持续发展。城市商业网点规划与商业地产的开发是城市运营的重要内容，城市设计是城市运营的重要手段，城市综合体是城市商业地产的龙头，也是城市经营的标志性成果。  城市运营需要解决好老区改造和新区开发问题。老区改造应该有新的思路，应该利用老区改造机会，在保留历史文化遗产的同时，对于没有文化价值的旧区成片改造，引进大型投资商，以综合体项目为主，集

2、约利用土地，解决老区城市功能升级和百姓就业问题。笔者在这里针对目前宏观经济不景气带来的大量新区建设停顿中的重大问题，结合笔者国内外大量案例的研究，和多年区域规划以及招商策划的实践经验，提出以下思路，抛砖引玉探讨城市新区建设难题的解决方案。1．以新的方法论审查和完善整个新区的规划方案，运用城市设计与商业规划及旅游规划的三结合的方法论。作者于2005年在千亩大盘研究中首先提出了建筑规划设计和城市商业规划和旅游规划相互结合的思想，在此基础上，考察数个城市新区，与国外城市新区进行比较研究，我提炼出来城市规划设计与城市商业网点规划和旅游规划相结合的方法论。运用新的方法论，我们需要重新研究限于停顿

3、的新区建设，在建设思想上是否存在偏差，新区发展的真正动力是否清晰。2．精心规划城市主导产业，依靠新城区实现产业升级，占领产业链上端事实证明，单纯依靠房地产开发推动新区建设的思路过于单一，一旦遇到房地产低潮就不可避免限于停顿。世界经济危机告诉我们，中国的简单出口加工业，缺乏技术含量，处于产业链条下端，是经济危机时候最容易受到冲击的。我们需要了解产业链条分工，警惕西方发达国家的产业链阴谋，他们习惯于引导中国安于在产业链条低端，破坏中国的生态环境，依靠廉价劳动力取得不稳定的低收入。只有占领产业链条上端，生产具有技术含量的符合市场需求的产品，产业升级的目标才能实现。主导产业蓬勃发展，必然带动办

4、公、居住等房地产产业发展。产业升级需要自主知识产权成果，需要吸引研发人才，因此，新区建设要首先立足满足研发和高级管理人才的生活要求和学习要求，营造良好环境。形成主导产业与房地产协调发展的局面，进而带动商业发展，促进新区的可持续发展。3.新区建设的步骤与次序目前大多数新区开发都是以政府大楼和居住区为主，实际上新区建设还应该考虑产业园区和城市综合体建设，城市综合体为新区后续开发提供平台，为新区建设提供重要的活动舞台。在规划规划多个新区的时候，要分轻重缓急，集中力量建设一个新区，并形成法定文件由人民代表大会批准，避免因为行政领导更迭而随意改变战略决策，人大常委会应该发挥监督作用，避免政府领导

5、的胡乱决策，浪费纳税人的钱。二、城市规划与商业网点规划一体化我国城市规划落后，主要表现在简单粗放，短视随意，并缺乏有机的系统整合，功能模块缺乏空间和时间上的延续性，不能对城市发展形成驱动。多数城市规划仅限于满足城市生活的基本需要，商业布局７０％左右不合理，居民生活不够便利，缺乏舒适性的考虑，对生活空间缺乏美学的思考，其结局是诞生大量没有个性的水泥建筑空间城市，城市历史文脉断裂。我们在亚洲的邻居之一――新加坡是典型的花园城市，城市居民的生活品质高，犯罪率低，非常值得我国城市建设和管理者学习。新加坡很早就开始了城市规划设计和商业规划的一体化实践，不仅规划有核心商业区，而且新加坡的居民区建设

6、与邻里中心建设结合，这种规划思想引进到苏州工业园区，得到了较好效果。 苏州工业园区邻里中心城市商业网点规划是城市规划的一个重要组成部分，一方面是政府宏观调控第三产业发展和具体管理商贸流通活动的重要手段；二方面城市规划需要考虑居民的生活质量，商业设施与居民生活密切；三方面城市商业网点对能否提升城市形象和提高城市品位至关重要。从城市商业网点对城市供电、供水、交通、防灾等诸多方面的影响看，随着我国城市商业网点规划条例的颁布实施，城市规划部门必须征求商业部门意见，只有做好城市商业网点规划，并与城市其他基础设施规划统筹安排，才能保证城市正常运转，保证整个城市功能的正常发挥。三、城市设计与城市综合

7、体城市综合体不是单一的建筑项目，而是需要政府对城市核心区域与核心地段进行城市功能规划和城市设计，形成导向性开发方案，尔后再引进大型投资商，以城市综合体项目为龙头，留出充足的城市绿地和休闲空间，开发较多高层建筑，积极发展现代服务业，集约化利用土地资源，同时改变老区拥挤的落后形象，促进下岗人员再就业。城市综合体类型：旅游功能为主的酒店、商业综合体，商业为主的城市商业综合体，写字楼为主的综合体。城市综合体在各国获得蓬勃发展，如果说洛克菲勒代表二十世纪