货币政策对房地产企业经营绩效的影响研究

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1、货币政策对房地产企业经营绩效的影响研究摘要：近年来，货币政策频繁变动对房地产企业影响较大，主要影响房地产企业的资金使用成本。本文通过现有文献梳理，理清货币政策与房地产企业经营绩效的关系，并利用现有数据分析发现，我国房地产企业经营绩效对货币政策调整敏感，利率、存款准备金率的变动与房地产企业有负相关关系，货币供应量与房地产企业经营绩效有正相关关系。因此，房地产企业在面临货币政策调整的不确定下，应积极调整企业经营战略，拓宽企业融资渠道，调整企业资产结构，从而提高企业的经营绩效。中国9/vie　　关键词：货币政策；经营绩效；房地产业　　一、引言　　自从2003年以来，我国对房地产市场的

2、调控增多，其中货币政策调控较为频繁，对房地产企业的影响较为广泛。多数学者从理论上对房价这一民生问题进行了深入研究，并结合货币政策的影响，为货币政策调控提供了重要的理论基础。大量研究认为，房地产行业资金投入量大，所以货币政策调整对房地产行业发展影响非常大。但是研究基本上围绕房价展开，因此对于货币政策的影响研究尚存在一些不足。其一是因为我国地区间的差异较大，房地产发展不均衡，如果以房价作为研究的对象，无法真实反映货币政策对企业的影响。其二，房地产企业作为经济的主体，更关心企业自身的发展，房价很大程度上受外界供需因素的影响，并非企业关心的核心问题，因此，以房地产企业为研究对象，深入探

3、讨货币政策对微观企业经营绩效的影响具有重要的研究意义。不仅为房地产企业经营决策提供建议，更是为政府货币政策调整提供借鉴和参考。房地产上市企业是房地产行业重要组成，在行业里具有典型代表性，且上市公司数据可控性强，在研究货币政策影响时，上市公司既具有较强的代表性，又具有较强的操作性，因此成为理想的研究对象。　　从数据上看，2010年至2013年房地产市场持续走高，2014年各项数据有所下降，这与当时宏观经济不景气以及房地产市场自身调整有很大的关系，此时房地产市场进入了调控政策的拐点，市场不断降温。2015年开始房地产市场呈逐步回暖的趋势。眼下，中国的货币政策正从稳健略偏宽松朝“稳健

4、中性”转变。2017年春节过后的第一个工作日央行上调了逆回购利率和SLF（常备借贷便利）利率，而在2017年春节放假前，MLF（中期借贷便利）利率也已上调。这一举措提高了银行放贷的资金成本，进而会影响按揭贷款利率。这也是货币政策调整对房地产企业经营绩效影响的表现之一。　　二、文献回顾　　对于货币政策调整对房地产企业经营绩效的影响，国外学者进行了相关方面的研究。例如GaikecCue（1991）[2]从宏观经济政策变量的变动（如利率和货币供应量的变动）的角度研究房地产企业的影响，结果发现影响效果并不明显著，但是存在潜在的影响。Kashyap（1991）[3]认为，货币政策紧缩虽然

5、会使银行贷款减少，但企业的商业信用融资却增加了，紧缩性货币政策会导致企业无法获得贷款，在企业又缺少其他融资渠道的情况下，企业资金紧张，导致最终产出降低。BenBernanke和MarkGerlter（1995）[4]指出利率上升将影响借款人的资产状况，股价下跌，资产状况恶化，商业银行可用于发放贷款的资金减少，商业银行等金融机构为了资金回收防范风险将减少对资产状况不佳企业的贷款，导致市场经济中资金减少，最终影响实体经济产出。Bredin（2011）[5]的研究表明货币政策对房地产信托投资基金产生源源不断的影响，而股利通道是产生这一影响背后的驱动力。Gabriel（2014）[6]

6、研究表明非常规的扩张性货币政策冲击是房地产市场利率下降的关键，住宅建筑商和房地产投资信托基金市场的股本回报率得到了提高。　　在我国，有关货币政策对房地产企业经营绩效影响也有大量的研究。王曼怡、刘同山（2010）[7]在理论分析的基础上，使用金融加速效应分析货币政策与房地产企业之间关系，研究指出货币政策调控效果跟房地产企业规模有关。认为会比政策对小房地产企业影响显著，对大房地产企业影响效果不如小房地产企业，指出大型房地产企业资金雄厚可以抵消货币政策调控带来的影响。宋芳秀等（2011）[8]使用沪深73家房地产上市公司作为研究对象，选取1998-2007年总共9年的数据，研究利率与

7、房地产上市公司投�Y情况的关系，指出投资与利率之间不存在明显因果关系，利率因无法区分投资需求和刚性需求导致调控效果不明显，另外国有资本或国有资本控股背景附带的资金保障削弱了利率机制的作用和政府调控的效果。陈欢、马永强（2013）[9]采用2008-2011年房地产上市公司数据作为研究对象，研究货币政策与房地产企业融资决策的关系，研究结果表明，存款准备金率和贷款基准利率的变动对企业融资决策具有重要的影响。程正中、张绪通（2015）[10]利用59家房地产上市公司2003-2013年的数据进行实