中国房地产市场发展的问题分析

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1、中国房地产市场发展的问题分析　　一、房地产价格上涨的真正原因　　在讨论房地产价格上涨的过程中，许多人把房价上涨归因于房地产商哄抬房价、国内国外游资的炒作等等原因。然而情况真的如此吗？笔者认为，房地产价格上涨的真正原因在于快速增长的巨大的需求与缓慢增长的供给之间的供求矛盾，这种价格上涨恰恰体现了房地产这种商品的价值回归。　　众所周知，在完全竞争的中国房地产市场结构中，均衡价格是由中国房地产市场的供给和需求共同决定的。虽然在现实中，完全竞争的中国房地产市场结构并不存在。但这里我们讨论的是全国范围内房地产价格的平均水平，这与完全竞争的中国房地产市场结构相类似，因此我们可以借助这

2、个模型来分析中国房地产市场价格的变化。　　首先从需求方面来看。影响需求的因素包括商品的价格、消费者的收入、相关产品的价格、消费者的偏好、消费者对未来价格变化的预期以及人口因素等等。一般来说，商品价格上升会导致需求下降。然而，这是有条件的。条件便是影响需求的其他因素保持不变。如果在商品价格上升的同时，其他因素也发生了变化，并且其他因素变化的影响要大于价格变化的影响，那么，即使商品的价格上升，需求不但不会下降，反而会上升。这个原理，恰恰揭示了近几年中国房地产市场价格不断上涨而同时需求却不断扩大，从而导致房地产价格的持续上升的现象。从收入角度看，中国人均GDP已经超过了1000

3、美元。消费者收入的增加无疑会大大增加消费者对一些高档商品的需求，例如汽车、房屋等等。然而这还不足以解释收入对房价的影响。收入对房价的影响还有中国特有的特点。中国居民收入分配地区差距大、城乡差距大的特点决定了在一些中东部大中城市的居民收入要比全国平均水平高出许多。同时，中国居民收入高收入阶层与低收入阶层大量并存，高收入阶层的绝对数量为数不少。另外，随着中国经济的持续发展，一个庞大的中产阶层正在形成之中，这都造成了在一些中东部的大中城市中对房屋的大量需求。许多人喜欢用房价与居民收入之间的比例的国际比较来说明中国房价畸高，并且得出结论——中国房价太高了以至于中国人买不起房。实际

4、上绝不能简单地套用这一比例。因为中国人的购房消费还有另外两个特征，即代际收入消费和永久收入消费。这两个特征使得中国居民的收入水平被低估了。在购房的消费者中，中青年购房者占了很大的比例。然而他们购房的支出，并不仅仅依赖于其自身的收入。其父母往往会帮其支付购房款的很大一部分，这实际上相当于增加了其收入水平。另一方面，美国经济学家米尔顿·弗里德曼的永久收入的消费理论同样适用于中国。该理论认为消费者的消费支出主要不是由他的现期收入决定的，而是由他的永久收入(也就是消费者可以预期到的长期收入)决定的。在购房者中，依靠住房按揭的购房名占了相当大的比例。住房按揭制度使得自身并没有多少积

5、累但对自身长期收入持乐观看法的年轻一代对住房的需求大大增加了。　　随着中国经济的发展，城市居民的消费开始由“万元级”向“十万元级”过渡。人们对住房的需求也由仅仅满足居住型向追求享受型转变。许多人开始购买更大、更好的房屋，追求更好的环境。在经济学中，房屋属于高档品，其收入弹性较大，随着收入的增长，房屋需求的增长要快于收入的增长。这是符合经济学基本规律的。这种消费结构、消费偏好的改变无疑也是房屋需求增加的原因。　　中国房地产市场还有另外的特征，即房屋不只是单纯的消费品，还兼有投资品的性质。由于房屋能够带来收益(包括房租收益和房屋价格上涨带来的差价收益)，因此投资者可以在房屋和

6、储蓄、股票等金融资产之间选择，进行资产组合。中国储蓄利率非常低，考虑到通货膨胀的影响，单纯储蓄几乎没有收益，甚至是负的收益。中国经济的发展又使得民间积累了相当的资本。为了获得更高的收益，大量资本开始涌入中国房地产市场。同时，受人民币升值预期的影响，许多国外资本也通过各种渠道进入中国房地产市场。这导致房地产投资需求的大量增加。这也是许多人把房价上涨归因于投资炒作的原因。然而如果没有消费需求大量增加的背景，投资房地产获得不了收益，投资炒作是无法进行的。炒作不是房价上涨的真正原因，只不过起到了推波助澜的作用。　　需求大幅增加，还在于人们预期的改变。这更加明确地解释了为什么房价越

7、高，购买房屋的人越多的现象。熟悉中国经济的人都知道，1998年中国政府开始对医疗、教育、住房、养老等制度进行改革。在过去，人们住房主要靠单位分配，而不是个人购买。因此，严格来说，在此之前：并没有在全国范围内形成对房地产的大量需求。1998年到2000年，人们大多持观望态度，在观察这项改革是否能够持续下去。这种“时滞”的影响，使得中国房地产市场并未即时启动。随着人们意识到这项改革不会倒退回去，今后要住房只有靠自己购买，全国范围内的中国房地产市场才开始启动。许多人开始买房，需求大量增加，房价节节攀升。随着人们都已经预期到，房价在较