中国房地产市场的发展现状、问题及对策

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1、1中国房地产市场的发展现状、问题及对策2一、我国房地产市场的历史二、我国房地产市场的现状及存在的问题三、解决问题的对策纲要3一、我国房地产市场的历史我国房地产市场的形成1998年我国住房货币化改革以来新近形成，与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。4一、我国房地产市场的历史中国房地产市场发展的四个阶段第一阶段1998年-2003年第二阶段2003年-2007年第三阶段2007年-2008年9月第四阶段2008年9月-限购令出台5一、我国房地产市场的

2、历史第一阶段1998年-2003年从计划经济向市场经济过渡，解决居民的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。6一、我国房地产市场的历史第二阶段2003年-2007年2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。政府出台18号文件，将房地产作为支柱产业，弥补因SARS造成的经济损失。中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产业前所未有的增长，呈现过热局面。7一、我国房地产市场的历史2004年后出台“国六条”、“国八条”，控制固定资产投资过热。没能抑制局面。一线城市房价快速增长；二线城市逐渐跟上8

3、一、我国房地产市场的历史第三阶段2007年-2008年9月2007年上半年深圳、广州、上海等城市的房地产市场房价快速提高，泡沫累积，货币政策从紧，房价开始回落，住房消费为主导住房投资为主导9一、我国房地产市场的历史第四阶段2008年9月-2011年前后全国大多数城市落实限购令雷曼兄弟银行倒闭政府救市，货币政策宽松经济形势好转，房价暴涨趋势明显限购令10二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）总的来说，我国房地产业的现状是：国民经济支柱产业，在政府的宏观调控下有望回归理性发展。从土地、房产两种市场上来分析11二、我国房地

4、产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）土地市场的现状及问题1、严格的房地产市场调控政策及不断紧缩的货币政策，有效地抑制了投资性需求，促使土地市场降温，城市地价增速放缓2001年以来监测城市商住综合地价与商品房价格及增长率来源：2012年3月2日　中国国土资源报12二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）2、流拍流标现象频繁，底价成交成市场主流。2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%。房地产开发企业拿地更趋谨慎，“地王”难以重现，各地土地流拍流标现象频频出现。今年2月北京出让土

5、地为16块，总出让建筑面积为116.6万平方米，土地出让金为42.22亿元，平均楼面价为3622.5元每平方米。这16宗地块全部底价成交。（来源：中国证券报2012年3月2日）13二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）3、土地出让金减少，影响到地方财政土地出让金当中净收益10%用于保障房，10%用于教育投资，10%用于水利，15%用于农业。如果土地出让金减少，净收益减少，这些所谓10%、15%的投资也会减少，就会影响到整个地方的开支14二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）土地市场的冷清，一方面是由

6、于房企对调控不放松的预期强烈，不敢轻易出手拿地；另一方面是当前部分房企资金链相当紧张，无力拿地。15二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）房产市场的现状及问题1、在调控政策的作用下，过热的房产市场已经开始降温万科、保利、恒大、金地、招商、富力、碧桂园、合生创展八大地产龙头企业已经停止土储扩张，放慢开发节奏，开源节流。同时限购令也一定程度上抑制了炒房投机需求（来源于11年12月30日，上海证券报）16二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）2、楼市库存逼近历史高点，二线城市库存增速更快。经过一年的调控（

7、限购与限贷），购房需求受限。京华时报2月17日资料显示，青岛、杭州、宁波一年内库存增加量最大，均已超过3万套。多数二线城市库存量一年内涨幅大于一线城市，其中厦门、杭州等二线城市几乎翻番。一线城市中，北京库存同比增幅25%，排名第三。17二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）3、新增供应量和保障房供应量的供应力度都将进一步加大，购房需求的逐步释放很难颠覆目前供大于求的格局自2011年年初以来，全国多个一、二线城市执行限购令已满一年，一些外地购房者缴纳社保或纳税已超过一年，符合购房资格，为市场增加了新的刚性需求。18二、

8、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始）4、部分城市成交量偶有上扬，但行业整体成交量跌多涨少，楼市依旧处于严冬2月份上海商品住宅周均成交面积同比约上涨30%。世联地产公布，2月20到26日，武汉市主城区销售新