对住房抵押贷款证券化会计问题的思考

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1、对住房抵押贷款证券化会计问题的思考住房抵押证券化，是近年来国内最受瞩目的创新金融工具，它将住房抵押贷款以证券形式转移至资本市场，从而增加资产负债表的流动性，增加资金来源，转移支付风险，缓解资本充足压力。目前它已由理论探索阶段进入实施阶段，但其会计处理在国际上还是一个难题，主要表现在由于贷款转移方式的日趋复杂，会计界难以用现行会计原则加以解释，因此对它的研究需要与会计模式的改进和创新相伴随。从我国目前的情况看，在银行业会计准则尚未出台的条件下，对于证券化这一世界性会计难题，期待规范其会计处理的金融工

2、具会计准则的出台还勉为其难。尽管如此，针对我国现实的外部条件，加紧研究与住房抵押贷款证券化有关的会计处理问题已是大势所趋。本文力求在商业银行试行住房抵押证券化的迫切形势下，就其会计处理原则进行初步探讨，并就会计核算及管理问题提出建议。　　一、我国实施住房抵押贷款证券化应予规范的基本会计问题　　（一）对金融工具终止确认的标准作出规定　　住房抵押贷款证券化的关键环节在于“真实出售”，即证券化发起人将经过组合的贷款卖给特设机构（SPV），从而将贷款回报风险同贷款发起人自身的风险相隔离。对“真实出售”的认

3、定涉及到证券化在财务报表上的列报方式，如果贷款转让是一项融资，则转让人所获得的资金被当作负债处理，贷款仍保留在资产负债表上；如果转让被看作是出售，则贷款账面价值将从资产负债表上划去。证券化作为一项创新金融工具，在贷款转移过程中，发起人银行可能仍以各种方式与已转移的贷款或受让人发生关联，该贷款组合的转移能否被确认为销售，从而在资产负债表上终止确认？目前国际会计准则委员会和美国第125号财务会计准则报告均认同“金融合成分析法”，即当企业不再“控制”已转让的金融资产时，应将相应的转让交易核算为一项“销售

4、交易”；反之，则应核算为一项“融资交易”。我国是否认同“金融合成分析法”，对于“控制权”转移如何把握，会计准则应给出比较易于操作的、具体的标准，以便于尽早帮助准则使用者判别证券化交易的实质及规范会计处理、报表编制。　　（二）对贷款转移的会计处理作出规定　　目前贷款转移在国内已经出现，但对其如何进行账务处理，会计准则尚未规范。这里涉及的一个会计问题是贷款公允价值确认问题，公允价值是市场经济条件下贷款买卖双方公平交易自愿达成的价格。在现行剥离不良资产实务中，银行将已发生事实减值的贷款按账面价值确认长期

5、债券投资成本，按期结计投资收益，这种处理方法尽管操作简单，但高额收益计入当期损益有悖于稳健原则，对于银行来说，贷款剥离损益即转让日贷款公允价值同账面价值之间的差额应予以体现。　　对于住房抵押贷款证券化来说，在我国金融工具市场不活跃的国情下，可以研究采用国外金融市场中已比较成熟的技术枣折现现金流分析和期权定价模型，并以此为基础，在买卖双方协商基础上确定贷款出售价格并结计损益。同时，建议对损益表目前的栏目和内容进行改进，单独设置反映贷款转移或处置损益的项目，以便于增强损益表可理解性和有用性。　　（三）

6、对证券化带来的会计报表合并问题予以规范　　为证券化交易而建立的特设机构（SPV），其作用在于破产风险隔离，存在形式多样，与发起人有着千丝万缕的利益联系。比较典型的情况是在高级一次级证券发行方式下，发行人/特设机构发行两类资产支持证券枣高级证券和次级证券。高级证券优先享有相关贷款的现金收入，所有的损失将首先由次级证券承担，当高级证券持有人得到完全支付的情况下，次级证券才能被支付，发起人通常通过保留次级证券（低信用证券）来承担信用风险。由贷款组合产生的现金流量在偿还高级证券固定数额的本息后，剩余利润全

7、部归属次级证券持有者。这时发起人就通过承担风险成本和接受方案的剩余利益而获得交易的剩余风险和报酬。根据现行以控制权作为判断合并与否的会计标准，对于证券化结构下如何判定发起人与发行人/特设机构的关系，以正确判定特设机构应否并入发起人会计报表内，会计准则应给出操作性强的、具体的判断标准。　　（四）规范证券化结构下会计信息披露　　建议会计准则对住房抵押证券化结构下会计信息披露作出规范。具体地说，就是要求披露贷款转让的金额及转让目的、转让所产生的损益，有否回购协议及条款，以使证券化从一开始就走入比较规范的

8、轨道。　　二、对商业银行试行住房抵押贷款证券化会计问题的思考　　从会计实务角度对商业银行试行住房抵押贷款证券化进行设计，笔者提出以下几点考虑：　　（一）住房抵押贷款证券化会计处理方案设计原则　　由于证券化基础设施并不完善，住房抵押贷款证券化在我国的推进还难以做到一步到位。商业银行在特设机构（SPV）难以在短期内建立起来的宏观背景下，在其内部尝试这一创新金融工具，从会计处理角度面临的两个现实问题首先是如何对待“真实出售”问题，其次是如何在避免混合收账的前提下，确保收款程序迅速而高效。