对我国推行住房抵押贷款证券化的思考

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1、对我国推行住房抵押贷款证券化的思考摘要：住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，它对于提高我国商业银行的资产流动性，降低银行风险，推进住房体制改革，增加有效需求，推动经济增长都具有十分积极的意义。但是，由于我国相关市场条件不完善，法律制度不健全，专业人才缺乏，这些都制约着我国住房抵押贷款证券化的推行。　　关键词：住房抵押贷款证券化一级市场二级市场风险　　　　　　对我国推行住房抵押贷款证券化的思考摘要：住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种，它对于提高我国商业银行的资产流动性，降低银行风险，推进住房体制改革，增加有效需求，推动经济增长都具有十分积极的意义。但是，由于我国相关

2、市场条件不完善，法律制度不健全，专业人才缺乏，这些都制约着我国住房抵押贷款证券化的推行。　　关键词：住房抵押贷款证券化一级市场二级市场风险　　　　住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种,它是在住房抵押贷款的基础上,抵押权人(即初始贷款人)将已拥有的抵押品(及抵押权)或中介机构从初始贷款人那里购买抵押贷款(抵押权)，通过特信机构（SPV）的担保，发行相应额值的有价证券，供投资者购买的过程。简而言之，即抵押贷款证券的发行过程。通过住房抵押贷款证券化，可以促进住房抵押贷款二级市场的形成与发展。目前我国尚未出现任何以住房抵押贷款为基础的证券发行。住房抵押贷款证券化最初产生于美国

3、，早在1938年美国就成立了联邦全国抵押协会（FNMA），其目的是为了在二级市场上买卖联邦住房管理委员会提供担保的抵押贷款；1948年它又被授权可以交易退伍军人管理局担保的抵押贷款。但此时它还只是直接以抵押贷款作为交易对象，直到1980年，联邦全国抵押协会开始以从贷款人手中购买的传统型抵押贷款为基础发行证券，并且对此类证券提供担保，从而使得住房抵押贷款的二级市场更趋活跃，增强了住房抵押贷款的流动性，降低了贷款人的风险。抵押贷款证券的发行，在金融市场上直接与政府债券以及公司的股票和债券相竞争，使许多抵押贷款人能够到国内或国际市场上争取资金。因此它在美国迅速发展起来。目前已形

4、成了规模巨大，运作规范的住房抵押贷款证券市场，同时其成功经验对许多别的国家也产生强烈的示范效应。　　对我国而言，住房抵押贷款证券化的推行也具有十分积极的意义。首先，对贷款银行而言，住房抵押贷款证券化有利于降低银行业的流动性风险,信用风险以及通货膨胀风险。由于住房抵押贷款主要是由我国的几家国有商业银行发放，同时这类贷款通常是中长期的，流动性很差，没有发达的二级市场，贷款银行将无法规避其流动性风险。证券化的推行使得银行很方便的出售其抵押贷款资产或直接以此为基础发行证券，从而迅速回收资金,降低了其流动性风险。并且抵押贷款证券化使贷款银行面临的信用风险，通货膨胀风险也随着证券

5、的发行而分散到了各证券投资者身上，从而使其本身所面临的风险大大降低。另一方面，住房抵押贷款证券化吸引投资者投资于代表抵押贷款权益的住房抵押贷款证券，其直接影响便是扩大抵押贷款一级市场上的资金来源。由于不同的金融机构有不同的业务优势，因此真正直接开展住房抵押贷款业务的机构是有限的，而且即使同是开展住房抵押贷款，不同机构也倾向于不同种类地贷款，例如我国主要是中国建设银行开展个人住房抵押贷款具有业务优势，而显然其资金是十分有限的，通过抵押贷款证券化可以使许多不具备这项业务优势的资金拥有者也可间接参与到住房抵押贷款证券市场，对直接贷款行而言，可增加其可贷放资金，拓展业务范围，增强

6、业务优势；对购买抵押贷款证券的投资者而言，也可通过这种方式间接参与到住房抵押贷款市场，获得收益。　　其次，对居民消费者而言，住房抵押贷款证券化有利于满足更多消费需求。就我国居民目前的住房消费需求而言，其前景是十分广阔的，随着住房体制的改革，公房非配的取消，越来越多的人需要购买住房。而住房作为一种长期消费品，完全依靠自有资金，对大部分居民而言，需要相当长时期的储蓄过程，随着人们消费观念的转变及金融意识的提高，更多的人们将借助于住房抵押贷款来尽快满足其住房消费需求。通过住房抵押贷款证券化，银行住房抵押贷款资金来源将扩大，而这无疑有利于银行降低贷款条件，延长贷款期限，从而更

7、好的满足消费者的需求。　　第三，从刺激经济增长的角度来说，抵押贷款证券化通过刺激住房消费需求可以带动经济的新一轮增长。目前，我国经济处于持续低迷状态，有效需求严重不足，另一方面，居民的消费意愿是很强烈的，尤其是住房等的消费，通过抵押贷款证券化的推行，使银行有了更多的可贷放资金，促使银行降低贷款条件，提高贷款质量，改进服务方式，使其更好的满足消费者需求，这无疑有利于扩大我国的有效需求，增加消费热点，刺激住房消费，进而促进宏观经济的增长。　　由此可见，住房抵押贷款证券化无论对于银行，消费者还是我国的整体经济增长都具有十分积