浅谈房地产项目工程造价的控制与管理

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1、浅谈房地产项目工程造价的控制与管理　　摘要：对房地产项目进行成本控制一直是房地产企业关注的重点。在市场竞争更加激烈，国家房价调控日趋严格的背景下，房地产做好成本控制是成为能否从竞争中胜出的关键因素。同时，房地产业是重要经济领域，全行业做好成本控制能够促进社会经济结构的调整和转型，节约社会和自然资源，对于社会经济发展有重要意义。关键词：房地产；工程造价；控制；管理中图分类号：F293文献标识码：A引言作为基础行业之一的房地产行业与居民、社会和政府密切相关。因此，做好对房地产开发的项目管理，对各个方面都有着重要意义，本文浅谈了当前房地产开发项目中存在的问题，针对

2、这些问题，本文提出了房地产开发过程中造价确定与控制的措施，以期通过这些措施，来提高开发过程中造价控制的水平，从而提升房地产企业的管理水平。一、影响房地产成本控制的因素探析1、决策期影响房地产成本控制的因素7项目决策期是项目的投资规划阶段，对于成本控制有重要影响。这包括对项目区位的选择、项目建设方案的制定、项目设备、建设时间、资金筹集方式的选择等等。其中，建设区位的选择对于建设成本、运营成本、营销成本、工期和建设质量等有重要影响。科学合理的建设方案和设备选择能够节约材料、人力等成本，不合理的方案带来更多不必要的消耗。在进行资金筹集时，每种筹集方案都具有一定的条

3、件和风险，必须根据项目的特点制定适当的筹资方案，节约筹资成本。2、不重视设计阶段的成本控制虽然设计费用在整个开发项目的成本中所占的比例小，但设计工作对工程造价影响很大，基本上项目开发成本的75%在设计阶段就可以确定。房地产企业对于设计阶段的控制，常只简单地认为是把设计费一压再压，而没有在乎真正的经济条款及投入产出比。委托设计合同中，只有制式合同中规定的设计工期、进度、质量、范围以及设计费用总额，往往忘记谈违约金、设定技术及造价指标。而设计人员往往只看图纸，领导只看效果，大家在设计阶段往往会忽视成本控制，到清算阶段才会意识到成本控制。3、施工阶段中出现的问题7

4、施工阶段主要是实施计划方案，这个阶段出现的问题主要可以分为以下几个方面。第一，设计阶段出现的问题在施工阶段延续。由于设计方案的不合理，导致施工中材料、人力等各项资源的滥用或浪费，导致建设成本的增加。第二，施工阶段本身出现了问题，施工建设过程中不可预知性较强，外界各项因素的变化会导致房地产开发工程的造价发生变化。二、加强房地产开发造价控制的建议1、投资决策阶段的造价控制要想做好房地产开发的造价管理，首先就要从投资决策阶段入手进行优化。要做好投资决策阶段的造价控制，首先，要充分了解房地产开发市场。在调查中了解房地产开发市场的环境，掌握市场对房地产开发项目的需求，

5、对市场调查的的相关数据进行整合，针对市场的情况做好投资决策，才能提高房地产开发企业的经济效益。第二，对财务数据的分析要透彻。要对房地产开发项目进行综合评估，评估主要包括房地产开发项目赢利的能力、资金回收时间的长短、项目可能存在的风险等等。资金的使用效率一般通过盈利能力来评判，房地产开发项目中对资金的回收率进行评判，对工程造价有重要的影响。在进行开发造价管理时，检查自身信用记录，确保及时还款，从长远来看，这些措施有助于房地产开发企业日后向银行申请贷款的顺利审批。2、房地产项目设计阶段的工程造价管理7房地产开发商工程造价的高低关键在于工程项目的设计阶段设计方案的

6、可行性。对开发商的受益有着直接性的影响；工程项目的设计阶段其实也就是开发商对工程项目投资建设的估算阶段；合理化的概算可以使工程项目实施更具经济性，大大地降低工程成本投入；从技术层面上分析，采用先进的施工工艺技术可大大地缩减工期，提高经济效益和工程质量。使整个工程项目建设的工程造价在一定程度上更为合理，提高资金的利用率和达到良好的投资管控。所以，作为房地产开发商在工程项目的决策阶段要对同类项目的经济技术指标进行调查研究，根据建筑工程项目所在区域的人口密度以及经济发展水平探究项目投资的可行性。进而确定开发项目相关目标，如档次和标准等；可有效7地控制和规避投资项目

7、的市场风险；比如，如果没有深入地对开发投资项目周边人口密度及经济发展水平进行调查研究，而是盲目地进行投资，很可能会出现楼盘开盘时，因工程项目所在区域的经济发展水平有限，制约楼盘的售出，影响经济效益；此外，在建筑工程项目的设计阶段，开发商应选择具备资质的设计单位，可有效地避免因设计能力问题造成工程项目设计中出现错漏现象及频繁的设计变更，额外地增加工程成本；在工程项目开发设计中，应加强设计管理控制，做到科学合理析分配投资额，提高原材料和设备的利用率。避免因材料购置量和设备投入不合理造成浪费或者窝工现象。完善设计方案阶段，应对项目的功能定位进行透彻分析，最大限度地

8、减少工程设计方案投入工程项目中引起变更；对于设计方案