房地产项目景观设计阶段的成本控制

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1、房地产项目景观设计阶段的成本控制　　摘要：随着市场经济的不断完善，在国家宏观调控大环境影响下，房地产业竞争越演越烈，房地产开发企业再想依靠不规范的模式去获取暴利己经非常困难，在这轮房地产企业优胜劣汰的大潮下，要想求得生存，必须对外加强营销，对内加强管理。关键词：房地产、景观设计、成本控制中图分类号：F293文献标识码：A前言：房地产开发企业对内加强管理的核心就是成本管理，只有从内部挖出潜力，才能对外抗击强大压力。房地产企业成本管理贯穿于开发的全过程，包含的内容也很多，是一个很大的议题，其中设计阶段起到一锤定音的作用，是直接工

2、程费的关键因素。景观工程占房产业总成本的比例并不大，一般在3-5%，然而由于目前项目楼盘动辄10万20万平方米，景观投资上千万，本人根据近几年工作经验且从下列几个方面谈谈如何管理好景观设计阶段的成本控制。一、组建景观设计管理专业团队9随着人们生活水平的提高，现代人对住房的要求已经从单纯的“有所居”过渡到“品质的享受”，无论从购买者还是销售者角度上看，园林景观越来越得到人们的重视与青睐，对于房地产行业企业来讲，园林景观已经成为品牌地产的一张名片，项目销售宣传的热点、销售的卖点，。是否有良好的小区环境成为人们选择房地产的重要因素

3、，有时甚至对其是否购买产生决定性的作用。优秀适宜的景观设计不仅需要一个优秀的景观设计单位，更需要一个专业的团队进行配合，方能“服水土”。从成本控制角度来讲，这个团队至少需要下面几个方面的技能：①房屋建筑业相关各专业如“建筑”“结构”“水电”基本知识的了解②配套工程如雨水污水上水供水供电供气智能化等系统工程管网建设基本知识的了解③景观设计施工工作经验④景观成本核算工作经验⑤项目所在地建筑业市场行情的了解。要想求得长远发展，建立一个景观设计管理或兼施工管理团队还是很有必要的。特别对于多项目房产企业来说管理团队优化节约的资金必定远

4、超于团队的薪酬。二、选择一家好的设计公司团队强、管理好、服务优、类似项目设计多、设计费合理是选择好设计单位的标准。选择了一家好的设计公司，同样的表达效果成本会相差很大，或者相同的投资表达的效果会相差很大。有经验的设计师会根据你所提出的要求将成本把控得很好。在设计合同中可以提出拟建设项目投资成本目标，并要求设计单位在方案阶段提供控制投资成本目标（参照其它项目数据）实现的依据。三、制定项目景观投资目标9房地产项目中的景观工程相较于其它类型的景观更具有功利性，绝不是拍脑袋工程。景观投资目标服从于项目产品的定位，产品的定位又必须服从

5、于产品的营销，虽然越高的定位越有利于营销，然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，或者并不能产生更高的溢价，定位过高没有附加值，也就失去了投资回报的意义。由此看来景观作为楼盘产品的附加值，必须以客户的现实需求为目标，量身定做，并根据景观效果制定合理的成本目标。举例来讲，同位置的楼盘，你的项目产品全是大户型，定位高端人群，相邻项目产品全是中小户型，定位首次置业人群，你的项目景观投资目标必然需要高一点。如果相邻项目是别墅，你赶紧寻找其他卖点跑量吧。因此来讲，投资目标的制定是一个比较数，在

6、调查了解好其他相互竞争项目及类似楼盘数据的基础上，服从定位和营销策略及销售价格作出合理的判断。景观投资目标是项目成本预算及销售价格核算的一部分，也可以随着市场行情的波动而及时调整。何为适中不一而论，在一二线城市，楼盘销售价万元以上，投资300-700元每平方行了，在县城，楼盘销售价4-5千元，投资200-300元每平方行了。另外，根据楼盘的不同期段，也可以指定不同的分阶段投资目标，先行施工的样板区、出入口可以大力打造，后期根据销售状况再行调整。四、概念阶段成本控制9本阶段主要任务是控制好大方向，确定合理的框架。根据开发项目的

7、产品定位确定景观风格，绘制路网的流线，功能分区，景观节点的布置等。从成本控制角度上来讲，景观层次分明，中心突出，要以少量的景观亮点给人留下深刻的印象。不要有了一块空地就加一个硬景，不同的景观元素成本不同。概念阶段成本控制就是控制好景观要素的数量、等级和形式，控制好软硬景比例、疏林草地和密林的比例。水景、廊亭、硬铺、景墙、雕塑等可根据大概数量结合以往经验进行估算，从而分析所占目标比例，根据比例加减。景观概念设计最理想的介入时间，是在总图规划过程中。在规划未定稿前，在条件允许的情况下建筑服从景观，该退让的的退让，该抬高的抬高。优

8、秀的景观框架决定景观设计成功了一半。无艺术的建筑总图规划要想创造美丽的氛围必定花费更多的成本。特别是容积率不高的小区如能将建筑与景观同步融合，将天然条件与景观融合一体必能达到事半功倍的效果。五、方案阶段成本控制9方案阶段设计是概念设计的初步深化工作，该阶段将明确各个节点的设计意向、采用如平