浅析房地产项目设计阶段成本控制.doc

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1、浅析房地产项目设计阶段成本控制【摘要】由于当前政府的抑制房价政策，各房地产商竞争口趋激烈,使一线城市的房地产开发进入快节奏，低利润运转的阶段。本文主要阐述了房地产项目开发过程屮设计阶段的成本控制的重要性，以及设计各阶段的主要采用的成本控制方法及建议。【关键词】设计阶段；成本控制设计阶段一般可以划分为四个阶段，分别是概念性设计、方案设计、初步设计（扩初设计）、施工图设计。概念性设计阶段的成本控制效果是最好的，在此阶段仅用极小的代价就可以影响75%〜80%的成本。方案设计、初步设计（扩初设计）、施工图设计这二个阶段貝

2、能影响15%〜20%的成本。依据设计阶段成本控制不突破成本目标为原则，在设计的四个阶段，主要对如下方面进行控制：一、概念性规划设计阶段：本阶段投资控制效果约为75%〜80%1、通过与政府的博弈，获得最有利的规划条件指标，获得最大的经济效益，从而降低开发成本提升价值。例如某小区，拿地时地下车位的配比，政府要求是1：1。通过与政府相关部门沟通，最大限度调低地下车位配比，将地下车位配比由1：1调整为1：0.5o这个小区地上可售面积为20万平米，预计户数为1700户，地面车位不得大于总车位的10%,如按照1：1车位考虑，

3、则地下车位为1530个，如果按照1：0.5的车位配比,地下车位仅为765个。这两种方案，地下车位减少765个，按每个地下车位35平米来计算，则减少地下室车库面积26775平米，地下室建造成本按4000元/平米预估的话，则减少建安成本10710万元。2、合理使用各种不同类型业态产品，最大化利用容积率、建筑密度等规划条件，尽量多的采用盈利能力强的业态产品例如按盈利能力大小排序：别墅〉联排〉洋房〉高层。3、增大赠送首层业主的小院面积，既可以提高售价，又可以控制景观总成本。绿地的成本一般在20元/平米以内，而室外园林的造

4、价一般在300-500元/平米，增大首层业主小院面积，可以节约大量资金用于园林景观的建设。4、控制地下车库的面积，控制成本造价。在不占用容积率的前提下,尽量将车库抬到地上一层或采用停车桥或立体车位。优化车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面积/车位数应小于35平米，在政策允许的情况下，考虑一些微车位（25〜28平米/个）。5、注意耍提前做好初勘，避免高层设置在地质条件差的地段，增加基础处理的成本。6、注意要提前了解市政基础条件，尽量争取靠近市政水电出口的设置节约管线，节约成本。7、争取人防工程异地建设，这样可以减

5、少建安成本。8、提前考虑好项日分期，尽量减少第一期的工程资金投入。可以将必须建设的地下室尽量放置在后期的开发中，减少前期的成本投入，减少财务费用。二、方案设计阶段:1、控制重点在于基本户型的配比、各产品的合理布局、结构形态、顾客界面筹。2、通过对建筑血积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而减少公摊，加大使用面积，从而增加销售价格。对于公摊面积，要了解规范的刚性要求，根据项冃档次定位和顾客价值敏感度,设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度，并从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊

6、部位的局部优化降低公摊。3、窗地比、平面周长、体型系数的控制。控制单体建筑的外墙周长、单层面积，外墙地比指标、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。4、通过项目所在区域客户敏感点的调研，对外立面设计进行调整，使其兼顾顾客需求的前提下，考虑设计外观效果，达到成本经济合理。5、外门窗需进行二次深化设计，外窗的设计标准需考虑本项目的标准。如一线城市普通商品住宅，一般考虑使用断桥铝合金双层中空玻璃窗,别墅项冃则需考虑铝包木或木包铝三层中空玻璃窗。6、地下车库的设计应作为专题，重点研究。主要控制4个方

7、面：车库面积、车位配比、车库层高、车库覆土。应有效的减少车库覆土，减少车库荷载，从而减少钢筋混凝土的含量。7、有地势高差的场地，耍精确计算土方挖方和填方的工程量，尽量保持土方的平衡，合理确定竖向标高，控制土方的成本，考虑景观对原始地形的利用。三、初步设计（扩初设计）：1、此阶段主要控制方法为限额设计。确定初步设计阶段成本目标。按照批准的初步设计阶段成本冃标控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方血的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均耍通过计算确定，耍充分考虑施工的可能性和经济性。2、控制重

8、点：建筑选材与各类构造做法；结构形式、基础形式、挡墙形式的选择外立面设计；电梯、空调等大型成套设备选型；管线布置走向；变配电系统；道路断面；公摊面积与公摊系数优化；精装修配置标准与成本；钢筋、栓用量；门窗开启方式及分隔设计。3、各专业控制重点：3.1、建筑：根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大房屋使用率；3.2、结构：基础选型、埋深应