银轩大厦项目裙楼商业定位调查报告

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惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告目录第一部分、项目宏观环境分析3一、惠州概况3二、惠州市宏观经济与优势产业状况41、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业42、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长5第二部分：惠州当前的商铺投资市场分析7一、惠州商业地产市场调查与分析71、惠州商业地产市场概况72、典型在售商业楼盘调查7二、惠州商铺投资客户分析101、目标客户对象102、目标客户投资能力与心态分析11第三部分：项目所在区域及自身状况调查13一、江北区域概况131、地理位置——新中心区132、区域交通分析133、区域社会经济特征分析174、区域目前建筑特征分析185、区域发展规划19二、银轩大厦项目地块分析2111 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告1、项目地块状况分析：212、项目交通分析：223、项目周边设施调查23第四部分：裙楼商业定位调查24一、电子专业市场方向定位调查241、惠州电子产业现状与特点242、惠州及周边地区电子专业市场调查273、惠州电子类厂家调查424、惠州主要电子类工业园区调查55二、纺织原材料市场定位调查611、惠州纺织服装产业发展概况612、纺织原材料专业市场调查633、惠州服装抽样厂家调查71三、惠州写字楼裙楼商业调查78第五部分：裙楼商业定位分析80一、电子类专业市场定位的初步可行性分析801、产业基础雄厚802、厂商及市场反应积极803、本地电子器件类专业市场基本空白804、本项目拥有便利的交通条件815、周边区域电子市场较多、对惠州形成较大分流81二、纺织布料市场定位的初步可行性分析8111 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告1、惠州地区纺织服装业具有强大产业基础812、惠州地区纺织服装市场空白823、服装厂家及商户反应积极824、本项目拥有便利的交通条件825、定位方向的制约因素82三、倾向性定位选择83第一部分、项目宏观环境分析一、惠州概况惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。惠州市属于珠三角经济区内，现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。惠州市常住人口321万，其中市区人口140万。11 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告图1：惠州辖区图二、惠州市宏观经济与优势产业状况1、以电子为龙头，构建电子、化工、纺织、机械四大支柱产业11 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告惠州市于1998年列入珠江三角洲经济区，是广东省的重点发展地区。惠州市以电子工业为突破口，建立起以电子、化工、纺织、机械四大支柱产业为主体、层次较高的外向型工业体系，培育出了TCL、德赛、麦科特、华阳等一批大型国有（控股）企业集团以及侨兴、富绅等一批民营企业集团。创立了TCL电话机、TCL王牌彩电、TCL手机、富绅衬衫、麦科特照相机、德赛电池、德赛数码龙音响、侨兴电话、CECT手机等一批工业产品名牌。全市累计实际利用外资超过100亿美元，办起了8000多家外资企业，其中世界500强企业17家。目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一，成为中国华南地区发展最快、最具活力和最具潜力的城市之一。2、一、二产业稳步增长，第三产业呈现快速增长初步统计，2005年全市实现生产总值803.94亿元，增长15.8％，增幅居“十五”期间各年之首，并创下1998年以来的增长新高。其中，第一产业增加值82.17亿元，增长1.8％；第二产业增加值460.76亿元，增长17.5％；第三产业增加值261.01亿元，增长17.2％。三次产业构成（％）为10.3：57.2：32.5，其中，第三产业比重由2004年经济普查调整后的31.7％再上升了0.8个百分点，而农业比重由上年同期的11.2％下降了0.9个百分点，第二产业比重则微升了0.1个百分点。显示三次产业的结构调整是由第三产业发展主导的，反映了城市化水平的迅速提高。从三次产业的贡献来看，第一、第二、第三产业对经济增长的贡献率分别为：1.2％、65.7％、33.1％，分别拉动GDP增长：0.2、10.4、5.2个百分点。其中，工业的贡献率为60.6％，拉动GDP增长9.6个百分点。11 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告2002年11月，中国最大的中外合资项目——中海壳牌南海石化项目正式动工建设。该项目总投资43亿美元，外方投资者是世界著名的英荷壳牌有限公司，将于2005年正式投产。该项目的上马建设，带来了巨大的牵动效应，预计在未来的5-10年内，该项目将给惠州带来600-1000亿元人民币的投资。这个项目的建设，标志着惠州新一轮经济建设高潮的到来，奠定了惠州百年发展的格局，必将对惠州乃至广东的产业结构调整升级和经济发展产生不可估量的推动作用。11 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告第二部分：惠州当前的商铺投资市场分析一、惠州商业地产市场调查与分析1、惠州商业地产市场概况上个世纪九十年代初的房地产泡沫给惠州房地产的发展带来了相当大的拖累，使得惠州房地产市场整体滞后于周边城市。房地产市场的落后，一方面导致房地产商品种类单一，一直以来都是住宅类商品一枝独秀，另一方面导致商业设施建设的落后，国内的主要城市自1998年后，商业地产市场的发展都非常迅速，而2002年以前的惠州基本上没有什么大型的商业设施。但是从2003年开始，随着惠州房地产市场复苏步伐越来越明显，以家居、建材业、社区超市为代表的商业设施开始大量涌现，金海马、三环、人人乐等本地及外来的大中型商业零售企业成为惠州商业发展的旗帜。商业的快速发展也带动了商铺投资市场的发展，从2003年开始商铺投资成为普通市民关注的焦点之一。根据对近年在售商铺的调查，处于新兴城市商业中心和具有较大消费潜力的专业市场，均取得了不错的销售业绩，比如盛世清华家居商铺，世贸中心购物广场，女人世界、流行前线，美高国际建材城等。2、典型在售商业楼盘调查4FOX狐狸商城11 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告地理位置：惠州市江北云山西路与文昌一路交汇处市场基本情况：11惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告楼层：金宝江畔花园裙楼3层占地面积：7000㎡单层面积：6500㎡总建筑面积：1.6万㎡开盘时间：2005年12月10日开业时间：2006年1月（春节前）铺位数：13411 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告铺位面积及使用率：主力铺位30~70平方米；使用率约50%经营定位：市场整体租赁给上海富客斯实业有限公司开办FOXTOWN名牌折扣商场，FOXTON统一进行招商和经营管理。销售价格及策略：（以建筑面积计算）楼层均价（元/㎡）一层15000二层8500三层6000一次性付款96折，银行按揭98，建行提供最低四成首付，最高六成十年贷款。采用返租形式，按月包租六年，前两年回报率为8%，第三、四年为9%，第五、六年为10%。配套设施：中央空调、自动扶梯8部、货梯2部、彩色闭路防盗监控系统、自动消防系统、小区广播系统。促销策略：买铺送车：按30万元/单位领取奖券，届时抽取汽车大奖，号称中奖比例为2：1。买铺送钻石：购买铺位者均赠送钻石，最高价值18880元综合评述与分析：Ø项目在销售面积上是按照FOXTOWN各经营品种的经营面积来销售的，面积较大，导致三楼铺位总值在12万左右，一楼内铺总值在30万以上，外环铺位更高达120万以上，铺位总值相对较高；Ø11 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告同时在实施返租销售政策上，采取按月返租策略，达不到降低首期款的目的；据了解，开盘以来销售的32间铺位多为三楼和一楼的环中心小铺位，该项目日后的销售情况不容乐观。4广禾楼裙楼商铺地理位置：惠州市惠淡大道(三环路口往南300米)演达一路(三环装饰城对面)11惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告市场基本情况：11 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告楼层：5占地面积：约1000㎡单层面积：约800㎡总建筑面积：4200㎡开盘时间：2005年12月18日开业时间：无铺位数：一楼9间街铺，2～4整层销售销售价格及策略：（以建筑面积计算）均价18000元/㎡、最低价17000元/㎡、最高价19000元/㎡；一次性97折，按揭98折；农业银行提供最高五成最长十年按揭。铺位基本情况：铺位面积70㎡左右，使用率100%综合评述与分析：该项目坐落于交通枢纽的演达路中心地段，拥有较大的社区消费群，紧邻人人乐演达店，地理位置十分优越，但是由于铺位面积过大，总价过高，目前销售状况不理想。4东江明珠花园裙楼地理位置：麦地东路1号市场规模：11惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告楼层：3层占地面积：约3000㎡单层面积：约3000㎡总建筑面积：约10000㎡总体规划：新一佳超市开盘时间：2005年10月底开业时间：未定铺位数：150个11 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告销售价格及策略：（以建筑面积计算）均价20000元/㎡、一层最低价18000元/㎡、一层最高价26000元/㎡；一次性和按揭付款两种方式；包租15年，共返租121%，其中购买时一次性返租三年共25%，后12年，每年8%回报，按月返还。管理费2元/㎡铺位基本情况：主力铺位面积10—30㎡，使用率：57%硬件配套：电梯、自动扶梯及中央空调系统。综合评述与分析：经过前期1个月的内部认购期于2005年10月底开盘，现对外只售裙楼一层，主要购买群体为深圳和惠州本地人，其中惠州本地占多数。目前街铺已售完，内铺约销售50%。二、惠州商铺投资客户分析1、目标客户对象——惠州市月收入1500元以上的中高等收入居民——惠州市周边深圳、东莞等地的实力商铺投资者4客户区域特征：以惠州市居民（包括惠州所辖的惠阳、惠东等地）为主，深圳、东莞等周边区域为辅4主要客户职业特征：²政府公务员、企事业单位中层管理人员（包括大学教授）142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告（具有一定的资历、在工商、税务、银行、公安等政府部门的工龄较长的公务人员，比例约为30%）²个体和私营企业主、职业投资者（如：本地有大量的电子、纺织、服装企业的老板和高层管理人员等，比例约50%）；²经营户（比如，来自广州、深圳或者惠州本地看好本项目，意欲在此长期经营的经营户）4客户现有投资情况：有过国债、股票或商铺等投资经历，认同不动产投资的稳定性2、目标客户投资能力与心态分析4政府公务员、企事业单位中层管理人员群体分析a、投资能力分析142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告以个人月收入1500元计算，家庭月收入3000元以上，扣除生活开支1500元，可以承受的按揭月供款额应在500～800元左右，但考虑到投资者一定的资金积累和铺位的租金收入，其实际供款能力可达到800～1000元，相应按揭贷款额为7～10万元之间，以5成10年按揭方式计算，单个商铺总价控制在20万以内比较合适。但街铺及位置特别好的内铺，面积和总价可适当增加。b、投资心态分析这部分目标客户，现实生活稳定，手头资金有盈余，并且拥有稳定和可预期的收入来源，在国债、股票等投资收益不理想的情况下，面对“一铺养三代”的巨大诱惑力，希望为自己的退休和子女未来生活购买一份额外的保险。4个体和私营企业主、职业投资者群体分析a、投资能力分析这部分客户的投资能力较强，如果对市场前景看好，几百万的投资也不少见，但也正因为如此，他们的投资取向较难判断。由于商铺分割时遵循可分可合的原则，其实力强，可以多购买几个单位的商铺，因此本项目不以他们的投资能力来作为铺位分割的控制标准。b、投资心态分析手中拥有较大数额的闲散资金或者有过投资商铺成功的经验，希望为自己的资金找到一个安全稳定的投资去向，或者希望延续商铺投资成功经验，获得更丰厚的投资回报。4投资经历分析142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告约70%具备一定投资经历，在选择铺位时考虑因素较多；约30%为初次投资人士，将会选择总值较小铺位作为投资，用于尝试。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告第三部分：项目所在区域及自身状况调查一、江北区域概况1、地理位置——新中心区惠州市江北新区位于惠州市区东江北面，面积15平方公里，惠州市行政中心坐落其中，下辖二个村委会、六个社区居委会，本地人口3.6万人，外来流动人口约3.2万人。江北新区东临汝湖镇，北与小金口镇接壤，与桥东、桥西、江南街道办事处及水口镇一江之隔，通过惠州大桥、东江大桥与桥东、江南及水口镇相连。江北地理位置图142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告2、区域交通分析1）江北区域主要道路、桥梁和铁路Ø惠州大道（原广汕公路）横贯江北，向北连接小金口，向南通过东江大桥连通东平，为交通主干道；Ø云山西路通过惠州大桥连通江北和下角、南坛等老城区；Ø文昌路连通惠博公路；Ø三环路江北段通过中信大桥连通江北和水口区域，为过境公路；Ø东江特大桥是铁路桥，属京九铁路和广梅汕铁路线，无机动车行驶；Ø修建中的下角东江大桥将连通江北和下角，以缓解惠州大桥和东江大桥的交通压力；Ø京九铁路和广梅汕铁路交汇于惠州火车站。2）主要干道、桥梁及铁路车站分析以2006年3月13日通过该区域的车流统计与分析：Ø主干道的车流状况：道路名称车流量（辆/分钟）云山西路约60惠州大道约50Ø惠州大桥的车流状况：142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告惠州大桥至江北的车流量（辆/分钟）江北至惠州大桥的车流量（辆/分钟）时间段车流量时间段车流量10：00—12：0036—3810：00—12：0024—3616：00—16：3038—4716：00—16：3025—3516：35—17：2525—4516：35—17：2538—5017：30—18：0022—3517：30—18：0043—70Ø途经惠州大桥的公共交通：车路起始站终点站1路陈江汤泉2路卫国苑美高装饰城5路汤泉陈江汽车站10路汝湖汽车总站11路城市花园潼湖部队16路湖滨公园梅湖市场18路亚太市场国商大厦24路机关幼儿园石湖厦25路金世界花园车管所29路火车站马安188路小金龙津889路火车站塘下142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告短途客车惠州龙门短途客车惠州博罗长途客车广州惠州长途客车惠州河源小结：惠州大桥是连接老城区和江北的主要纽带之一，有多路公交车及长短途客车通过；随着江北高尚社区的日益成熟和主要政府机构的迁入，私家车和公务用车的数量也日益增多，上下班高峰时交通压力比较大，特别是目前东江大桥桥面正在整修，惠州大桥的交通压力更大，堵塞时常发生；目前在惠州大桥下游约500米处正在修建一座新桥——下角东江大桥，以改善老城区和江北之间的交通。Ø东江大桥的车流状况：东江大桥至江北的车流量江北至东江大桥的车流量时间段车流量（辆/分钟）时间段车流量（辆/分钟）10：00—12：00约3010：00—12：00约2416：00—16：30约2816：00—16：30约3417：30—18：00约3016：35—17：25约38Ø途径东江大桥的公共交通：车路起始站终点站142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告4路红花湖三新6路陈江火车站16路梅湖市场三新20路南线小金口26路仲恺亚太市场168路沥林汤泉短途客车惠州惠阳短途客车惠州博罗短途客车惠州淡水短途客车火车北站大亚湾短途客车惠州罗浮山短途客车惠州龙门短途客车惠州黄埠/吉隆短途客车惠州杨村短途客车古竹桥杨村短途客车惠州仍图短途客车淡水龙门短途客车惠州石坝长途客车广州惠州长途客车惠州河源长途客车深圳河源142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告小结：东江大桥是连接东平和江北新区的主要纽带，是主干道惠州大道的组成部分，也是连接惠州市区和下属各区县的主要通道，有多路公交和中短途客车通过；而且随着江北高尚社区的日益成熟和主要政府机构的迁入，私家车和公务用车的数量也日益增多；加之目前桥面正在整修，仅单向行驶，车流缓慢，上下班高峰期堵塞较严重；随着桥面整修工作的完成和下角大桥的修建通车，未来交通状况会比较乐观。Ø中信大桥的车流状况：中信大桥至水口的车流量（辆/分钟）水口至中信大桥的车流量（辆/分钟）时间段车流量时间段车流量10：00—12：00约910：00—12：00约1016：00—16：30约1016：00—16：30约1217：30—18：00约1116：35—17：25约12小结：中信大桥设计为双向六车道，为过境公路的组成部分，途径中信大桥的车辆以过境长途客车、货柜车为主，车流量较少。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告Ø惠州火车站惠州火车站是广梅汕铁路上客流量集中的站点之一，也是京九铁路在南端的重要站点；省内线路以通往粤东地区为主，有粤东门户之称；省外线路向北到达北京、沈阳等地，向东则通往江西、福建、上海等地；目前，惠州火车站日均发送旅客2600余人，春运高峰期日发送旅客最高达12万人。【区域交通综述】：江北有着非常优越便利的交通条件，根据惠州市基础设施战略规划，惠州要建设珠三角东部公路枢纽和现代物流枢纽，在江北将大力发展物流园、大型商贸批发中心、专业交易市场等商业设施；利用广惠、深惠、惠河、韶惠等4条高速公路及其与京九铁路、广惠铁路在东江交会的水陆交通枢纽的优势，在江北东北区部地区发展商贸业，在铁路西侧沿线，重点发展物流产业。3、区域社会经济特征分析江北属新建城区，又是典型的城乡结合部，惠州市行政中心坐落其中，是未来重点拓展区域，是规划的城市中心区。惠州市中心区位于东江北南区的中心位置，规划总面积约211公顷，周边是以碧水湾、江畔花园、城市花园、村民安置小区等居住用地为主。东侧临惠州大道，西南侧临文晶一路和文昌二路，西北侧临三新南路，东江以东、西、南三个方向环绕而过。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告主要有以下区域特征：Ø行政文化中心区域：江北作为市的行政文化中心区域，各行政职能部门林立，还设有市民广场、体育馆、体育公园、档案馆、慈云图书馆、报业中心、广电中心等大型文体设施，功能齐全，设施配套完善，这将吸引大量的金融和流通贸易。大量的商务活动将使之成为商务中心区域，吸引着众多的企业家、白领等精英阶层聚集；休闲文化设施也为企业家、白领及广大市民提供了良好的人居环境。Ø城乡结合部：作为典型的城乡结合部，农村城市化进程一定程度上影响着区域经济的发展。水北新村完成搬迁改造后，三新、望江两村的城市化进程也提上了日程，以适应新区的城市定位和规划发展需要，为中心区做好配套和服务。Ø工业园区：工业园区经济在江北的发展上提供了充实的经济基础，但随着江北新区定位行政、文化中心，工业化特别是园区经济将受到一定制约，园区的产业结构也要适应新的发展需要；规划显示，未来1-3年内，三环路以内的工厂将逐渐搬迁至仲凯开发区、数码城等工业区内。Ø物流产业区域：142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告江北作为新城区，专业化市场有发展空间，又处在火车站、高速干道的边缘，对承接物流有着办事便利、交通方便、土地资源丰富等条件，对成为新的物流中心区域具有很强的地缘优势。目前，江北已有惠州义乌小商品批发城、亚太市场、农副产品批发中心、金泽物流园等一批专业市场，惠州大道两侧也已汇集了顺德家私、天志家居、环城家居、光辉家居等家私城。城市规划也为物流业的发展提供了充足的空间。4、区域目前建筑特征分析1）、望江路以北以民房（三新村和旺岗村）、大型批发市场和工业区厂房（三新工业区）为主，环境杂乱，政府规划还未执行，很多建筑有待改造。2）、望江路以南，惠州大道以东该片区工业园、农民房、拆迁安置小区与高档住宅并存，建筑形式主要是以工业厂房为主。3）、望江路以南，惠州大道以西该片区是市政府所在地，众多政府机构聚集与此，规划起点高，环境优美，绿化率高，市民广场、体育公园等大型文体设施都在此处落脚，同时也是高档住宅集中的片区。【综述】：通过建筑特征可以看出该区域为新城区和城乡结合部，政府对城中村的改造和新城区规划的逐步落实将是一个重要内容和趋势。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告5、区域发展规划江北区域规划图根据城市发展要求江北将规划成为未来的城市中心区，集行政办公、商业、金融、居住、健身、休闲、娱乐、科研为一体。1）“一轴十区”布局的规划布局“一轴”是指以市政府所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观，轴线控制宽度为220米，其中在10号区内轴线控制宽度则为150米。“十区”是指江北17号区的市行政中心区、市民乐园区、文化娱乐区、体育运动区、科技展示区、江北8号区的生态休闲区、江北10号区的商业服务区、江北16号区的综合发展区、江北18号区的商务办公区及江北9号区的居住区等10个不同的功能区。“一轴十区”142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告的建成，江北中心区将成为集办公、会展、文化、娱乐、休闲、运动、商业服务、居住于一体的综合片区。在规划中，江北南区1、2、6、7、8、9、、10、16、17、18号区被纳入了用地范围。整个片区东南面临东江，规划总面积达到233.5公顷。2）四大功能组团完善区域功能江北是目前政府唯一能控制的、临近现状建成区的、基础设施配套比较成熟的、可以成片开发的综合性用地，惠州市近期（2005年-2010年）和远期（2010年-2020年）总体规划将该地区纳为重要的城市拓展地区。主要分以下四个组团：Ø江北文化行政组团：以江北南区的市政府、体育中心为核心，以完善原有规划功能、完成政府城市发展预期为主要目标，包括政府行政办公、会展设施和文化设施的建设，正在建设的有三防指挥调度中心和广播电视新闻中心等；Ø江北商贸居住组团：在江北中心区外围至三环路，主要包括14#、20#、21#、22#、24#、26#、27#、28#、29#、30#、32#、33#、34#、38#等小区，发展商贸区和住宅社区，作为江北中心区的配套区域，通过对目前城中村及工厂进行规划改造实现；Ø铁路客运中心、物流中心组团：将依托惠州铁路枢纽，在铁路西侧沿线，重点发展物流产业；Ø江北北区制造业中心组团：在江北北部地区打造一般制造业中心，同时三环内的工厂，都将在未来1-3年内搬迁142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告至仲凯开发区、数码城等工业区内。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告二、银轩大厦项目地块分析1、项目地块状况分析：位置：北面与惠州市司法学校相邻；南面是云山西路，中间隔着金城广场和珠江汽修厂；东面与云山工业区相接；西临惠州大道，与正在兴建的五星级酒店相对。占地面积：8800平方米总建筑面积：34000平方米，其中商场面积10000平方米，写字楼24000平方米层数：22层，其中商业裙楼4层停车位：164个项目周边现状：项目用地基本上为规整的矩形地块，主要展示面朝西，与市政府、双子星大厦隔惠州大道相对；南面有一个破旧的珠江汽车修理厂，严重影响项目形象；北面是司法学校，东面（即项目背面）是一个工地，再往东是云山工业区。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告项目周边现状图2、项目交通分析：1）、项目与周边道路关系及情况项目地块西面紧临惠州第一大道——惠州大道，北距离新湖路约250米，南距离云山大道约150米。周边道路：道路名称宽度（米）等级备注惠州大道65.5主干道双向六车道+绿化带+非机动车道+人行道云山西路60干道双向四车道，机动车和非机动车道混合。未来将穿过过沥村与新修的新寮路相连。新湖路38干道双向四车道+绿化带+非机动车道2）、公共交通情况：142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告途径本项目公共交通有：1路东湖花园——梅湖市场2路三环路——卫国苑4路红花湖——三新5路陈江汽车站——汤泉6路陈江汽车站——火车站10路汽车站——汝湖16路梅湖市场——湖滨公园18路国商大厦——亚太市场20路南线客运中心——金河工业区25路车管所——金世界花园26路B线松山——亚太市场29路火车北站——马安金通专线168沥林客运中心——汤泉（农科所）142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告3、项目周边设施调查项目地块位置图主要设施设施名称位置距项目距离火车站惠州大道3公里汽车北站惠州大道3公里市民广场云山西路300米丽日百货云山西路1000米主要政府机关政府机关名称位置距项目距离离行政中心云山西路600米142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告市交通局江北文明路交通大厦770米市档案局江北三新南路9号900米市体育局江北云山西路体育公园600米市公安局江北20号小区公安大楼800米市人民检查院江北三新南路1公里市中级人民法院江北方昌路33号1.5公里市工商局江北33号小区900米区国家税务局江北文昌二路1.3公里142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告第四部分：裙楼商业定位调查本项目的裙楼商业定位考虑到项目所处的位置及惠州产业发展的角度，初步的定位方向有三个，一是电子专业市场；二是纺织服装专业市场，三是写字楼配套商业。以下调查主要涉及惠州电子及服装产业的调查，以及目前惠州的写字楼裙楼配套商业的调查。一、电子专业市场方向定位调查1、惠州电子产业现状与特点Ø电子产业规模庞大、基础雄厚目前，惠州已成为世界最大的电池和镭射光头生产基地，亚洲最大的电话机、电脑主板生产基地，中国最大的电视机、汽车音响、高级电工产品、照相机生产基地之一。2004年累计生产手机1260万部，电话机3367万部，收录放机797万台，组合音响1130万部，激光视盘机1438万部，计算机60万台，光头5621万件，汽车音响9万台。根据市工商局的统计资料，惠州现有电子类制造及服务企业5000多家，其中大中型企业占2400多家。惠州市涉及电子配件类生产企业300家，其中惠城区涉及电子配件类企业33家。电子工业总产值及主要产品产量项目单位2003年2004年142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告2004年比2003年增长（％）电子工业总产值亿元733.32841.0617.6电视机产量万台726.78947.6630.4电话机产量万部2988.533367.6112.7计算机（电脑）产量万部55.1960.519.6激光视盘机产量万台362.831437.90296.3移动电话产量万部803.63702.62—12.6注：电子工业包括：电气机械及器材制造业、电子信息设备制造业、仪器仪表及办公机械制造业。数据来源惠州市统计局《2005年统计年鉴》。Ø大中型企业占据惠州电子产业的绝大多数份额　　2004年惠州市规模以上电子企业累计完成工业总产值841亿元,比去年同期增长17.6%,占全市工业总产值的54%。其中TCL集团、德赛集团、华阳集团、侨兴集团为代表的大型企业占到生产总值的86%，大型企业占据惠州电子产业的绝大部分份额。Ø电子产业以来料加工OEM为主惠州的电子产业制造业现阶段还主要停留在“三来一补”142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告为主的OEM生产模式中，尽管惠州生产了不少数码产品，但这些产品的核心技术绝大部分是掌握在别人手中，市场的最大获利者是国内外那些掌握了核心技术的公司和厂家。惠州的企业赚取的只是加工层面上的简单的加工费用，因为没有掌握产品的核心技术，整体IT制造业的技术优势无从谈起。Ø电子信息产业链尚不完善、产业规划落后惠州数码产业虽然已形成一定规模，但是与珠三角的深圳、东莞或是长三角的无锡等城市相比，仍处于落后，其中很重要的一点就是惠州数码产业未能形成规模效应，聚集力较差。另外，惠州市电子信息产业产品产业链配套不够完善，整个行业的资源整合做得较少，生产使用效率较低、产品成本较高，难以实现资源共享。惠州对电子信息制造业的发展一直缺乏一个专项规划，可以说惠州的数码制造业发展思路不够清晰。各个县区发展不平衡，企业间发展不平衡，对几个开发园区在功能上定位不够明确，制造业生产没有在方圆一定范围内形成产业的完整配套链。例如，电话机、手机、电视机、DVD在惠州的生产量均很大，但分布很分散，没能在地缘上形成一个与这些产品生产联系密切、上下配套的功能产业园区。Ø惠州电子企业主要分布区域惠州的电子企业分布比较零散，通过对各工业区分布和实地调查得出的大概比例：惠城区约占30%左右，主要分布在陈江、仲凯、142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告沥林、小金口、水口镇区；惠阳区约占20%左右，主要分布在新圩、淡水、秋长镇区；惠东县约占15%，主要分布在平山、白花、大岭、吉隆镇区；博罗县约占27%，主要分布在罗阳、龙溪、湖镇镇区；大亚湾约占8%，主要分布在响水河，澳头。Ø惠州各区县主要电子产品及产量以下统计数据来自惠州市统计局《2005年统计年鉴》，统计数据截至2004年底主要产品惠城区惠阳区惠东县博罗县电池（万只）家用风扇（台）电话机（部）传真机（部）4331移动电话（部）计算机（电脑）（部）显示器（部）142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告彩电（台）激光视盘机（台）38736收音机（台）录放机（台）2647组合音响（台）照相机（部）2、惠州及周边地区电子专业市场调查Ø惠州电子市场基本概况目前惠州电子市场主要有两家，一是赛格电子专业市场，二是黄塘电脑市场，两者都是以经营电脑整机及配件、耗材为主，而电子元器件、电子工具、仪器仪表、安防等产品只有在赛格市场有小部分在经营，总数约30家。黄塘电脑市场更以品牌电脑及几个大型电脑销售公司为主，无电子器件类产品。Ø本地电子市场调查²惠州赛格电子市场调查142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告市场名称赛格电子广场市场地址惠州市环城西二路68号市场规模裙楼三层，4000余平方米建筑及规划调查市场形式批发兼零售建筑形式框架通道宽度主通道2M,次通道1.8M铺位形式独立铺位+柜台主力铺位大小（使用面积）15㎡/24㎡铺位面宽与进深3×5,4×6142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告装修情况通道:瓷砖,普通吊顶,玻璃隔墙或轻质隔墙层高3m出入口数量3个内外部交通状况市场临环城西路,多路公交经过,交通便捷,但停车场较小,造成停车不方便;内部通道也不够宽敞,且有占道经营,显得比较拥挤.市场内规划的配套设施中央空调系统,消防自动喷淋系统,停车场消费者到达市场的交通方式公交、摩托车、汽车市场配套的客运站、货运站等配套设施情况有公交站牌，多路公交路过。经营状况调查各楼层经营品种区划区域经营品种所占面积比例1F数码摄像器材2%品牌电脑15%电脑耗材38%其他（银行及电动车）45%2F电子元器件33%30%142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告光碟、光盘、软件类IT产品及维修37%3F组装电脑45%安防产品30%品牌电脑25%商户种类代理商、经销商、维修商、厂家驻点商品来源厂家、上一级批发市场如广州、深圳。批发客户来源惠州市及周边下辖区域中小电子厂为主经营状况综述惠州本身市场容量有限，加之市场又不断新建，距深圳、广州又比较近，市场竞争比较激烈。赛格市场在深圳赛格品牌输出和惠州市政府扶持及市场培育推广下，经过4年的发展调整，目前整体经营状况较好。租金及经营成本调查各个楼层租金水平1F：140～300元/㎡•月2F：130元/㎡•月（铺位）；300元/㎡•月（柜台）3F：56元/㎡•月备注：含工商、税收、管理费，按使用面积折算。转租柜台或铺位则相应增加100-300元租金缴纳方式老商户一般按季交，新商户视具体洽谈而定。管理费用含在租金中（空调费在使用期间另行计算分摊）142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告对本项目定位为电子元件市场的借鉴惠州赛格电子市场是目前惠州唯一的电子元器件市场，尽管市场内经营电子元器件的商户数量有限，甚至在几年的经营过程中不断萎缩，但分析个中原因，和市场的规模小、配套不完善、交通不便等因素分不开。实际上，惠州的电子产业在不断的发展壮大，对电子元器件及相关的工具、仪器仪表类产品的需求也在不断的扩大，赛格里的不少商户也在积极寻求更好的经营场所，只是苦于在目前惠州没有更合适的市场去经营。本项目作为电子专业市场，在这时候推出，正好符合市场的需求。同时，在硬件配套、商场规划、交通条件等方面比目前的赛格市场更完善、更专业，必能吸引他们过来经营。²惠州黄塘电脑市场调查142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告市场名称黄塘电脑城市场地址惠州市鹅岭路市场规模市场分新老2个区，新区2000㎡，老区建筑及规划调查市场形式零售建筑形式框架通道宽度主：8m，次：6m。内通道：2.5-3m铺位形式街铺+内铺+柜台主力铺位大小12㎡（内）24㎡（街）铺位面宽与进深3×4/3×8装修情况地板瓷砖，普通吊顶，玻璃隔断或轻质隔墙层高3m出入口数量3内外部交通状况市场临鹅岭路，多路公交经过，交通便捷，市场配套有地下和地上停车场，停车方便。内部通道宽畅，但外通道有车辆停放，略显拥挤。市场内规划的配套设施停车场、消防系统142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告消费者到达市场的交通方式公交车、摩托车、汽车市场配套的客运站、货运站等配套设施情况公交车站、停车场、货运站经营状况调查主要经营品种品牌电脑、散装电脑及配件、电脑维修、网络设备及配件、安防设备、数码产品各楼层经营品种区划1F：品牌电脑、散装电脑及配件、电脑维修、网络设备及配件、安防设备、数码产品2F：仅有1栋有二楼电脑卖场商户种类代理商、经销商、维修商、厂家驻点商品来源厂家、代理渠道、上级批发市场如广州、深圳批发客户来源零售为主，惠州及下辖区域。经营状况综述作为惠州最早的电脑市场，主要以街铺形式经营，虽然陆续开了新的市场，市场本身也进行了扩建，目前经营商户经营状况良好。（街铺无空置，内铺空置30%左右，柜台区域正在招商）租金及经营成本调查各个楼层租金水平1F：150元/㎡·月（街铺好位置），100-120元/㎡·月（街铺一般位置）120元/㎡·月（内铺好位置），60-80元/㎡·月（一般）。柜台500元/个142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告Ø东莞电子市场调查²东莞赛格电子市场市场地址东莞市东城中路市场规模2层，1300多个铺位，共20000多平米（建筑面积）建筑及规划调查市场形式零售和批发建筑形式住宅裙楼通道宽度2米铺位形式柜台和房间主力铺位大小房间16平米，柜台6平米铺位面宽与进深房间4*4，柜台2*3装修情况比较差层高约3米出入口数量6个内部交通状况门前有主干道“东城中路”，有16条公交线路配套设施电梯、冷气、停车场、标准柜台142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告顾客到达市场的交通方式自己开车、坐公交配套的客运站、货运站情况经营状况调查主要经营品种1楼：电子元器件、附料、仪器仪表、电子工具、监控器材，其中电子元器件和附料约占75%，2楼：电脑、数码、耗材、电脑周边产品、办公器材（打印机、传真机等）商户种类品牌店、厂家设点、批发、零售、本地生意人、外地生意人商品来源东莞本地工厂、深圳市场、福建、广东、浙江等批发客户来源1楼：主要是以批发为主，大多对准本地的小型电子厂和其他用户，2楼：批发和零售都有，批发主要是针对附近的公司和工厂的办公需要，零售主要针对本地的个人用户经营状况综述该市场经营状况一般或者比较差，一楼大约有1/5的铺位空置，有一部分商户在聊天或者玩，根据商户反应，市场这两年比较差，可能和市场的经营管理有关，有一部分商户都撤柜了，二楼情况比一楼还要差一些租金及经营成本调查各楼层租金142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告1楼：柜台100元/平米，房间130元/平米，免4个月租金2楼：60元/平米（含管理费），免半年租金租金缴纳方式2押1交管理费1楼：20元/平米洽谈商户的意向情况：总共洽谈了14家商户，从洽谈的情况来看，总共有3家有意向的，二楼的商户没有有意向的，3家有意向的商户都是一楼的，都是做电子元器件批发，其中一家是生产厂家，正有计划在惠州设点，其余两家是个人投资者，他们提出了看铺和询问了价格有意向商户原因：1、厂家想开拓新市场2、对惠州比较熟悉，认为有机会3、想多开几个点4、现有的点生意不好，想换地方无意向商户原因：1、电子类产品难做，不打算开新店2、东莞本地人，不去外地开店3、惠州已经有电子市场4、对新开的电子市场不报希望5、如果正式招商，可以去看看6、对惠州市场不熟悉。²长安明和电子广场市场地址长安镇S358省道（原来的107国道）上沙路段市场规模3层10000平米（实用率50%）建筑及规划调查142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告市场形式批发和零售建筑形式独立建筑通道宽度2—3米铺位形式房间和柜台主力铺位大小房间30平米，柜台6平米铺位面宽与进深5*6装修情况良好层高3.5米出入口数量1个内部交通状况门前是S358省道（原来的107国道）配套设施电梯、冷气、停车场、标准柜台顾客到达市场的交通方式开车、公交、配套的客运站、货运站情况200米出上沙客运站经营状况调查主要经营品种1楼：电子元器件、附料、仪器仪表、电子工具、2楼：电脑、数码、耗材、电脑周边产品、办公器材（打印机、传真机等）、装机、品牌店3楼：软件、品牌店、办公用品、耗材、装机、监控器材商户种类品牌店、厂家设点、批发、零售、本地生意人、外地生意人商品来源东莞本地工厂、深圳市场、福建、广东、浙江等142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告批发客户来源1楼：主要是以批发为主，大多对准本地的小型电子厂和其他用户，2楼和3楼：批发和零售都有，批发主要是针对附近的公司和工厂的办公需要，零售主要针对本地的个人用户经营状况综述该市场生意比较旺，去了两次，市场内都是人来人往，门前的停车场基本都停满了，根据观察，客户基本上是工厂材料采购和企业的办公采购，一二楼没有空置的铺位，三楼有25%的空铺位，三楼现在有几家大商户，红利多数码和电脑品牌店。现在的市场是一期，二期已经动工在建了租金及经营成本调查各楼层租金1楼：均价120元/平米，2楼：75—80元/平米，3楼：35元/平米，免租3个月租金缴纳方式合同一年，柜台押金2500元，房间押金7500元，租金半年一交管理费柜台22元/平米，房间18元/平米洽谈商户的意向情况：总共洽谈了17家商户，有四家有意向的，一家是3楼做监控器材的，同时142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告也承接安装工程，两家是三楼做盗版软件的，有意向去惠州开店，一家是一楼做电子元器件的。有意向商户原因：1、厂家想开拓新市场2、对惠州比较熟悉，认为有机会3、现有的点生意不好，想换地方无意向商户原因：1、电子类产品难做，不打算开新店2、东莞本地人，不去外地开店3、惠州已经有电子市场4、对新开的电子市场不报希望5、如果正式招商，可以去看看6、对惠州市场不熟悉，担心没有客源Ø深圳电子市场调查²龙岗电子世界市场基本情况市场地址　龙岗龙翔大道与龙城大道交汇处市场规模　市场共3层，总建筑面积约10000平米、共有铺位、柜台800多个建筑及规划调查市场形式商业裙楼、商场+写字楼建筑形式框架结构142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告通道宽度主通道：2米辅通道1.2米铺位形式柜台+独立铺面主力铺位大小主力铺位：20平米柜台：12平米（按建筑面积计算）铺位面宽与进深铺面：3米×4柜台：2米×3米装修情况　普通地板砖、乳胶漆刷白、卷帘门层高5米出入口数量　5个内外部交通状况内部通道比较狭窄，最小通道0.9米，人流量拥挤市场内规划的配套设施四层以上规划为写字楼自动手扶梯：4部客货梯：6部消费者到达市场的交通方式汽车、公交车市场配套的客运站、货运站等配套设施情况　无经营状况调查主要经营品种电子元器件、电子成品、品牌电脑及配件、电脑耗材、办公设备、数码产品各楼层经营品种区划一层：电子元器件、电子成品、集成电路、仪器仪表、监控器材、开关及电缆142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告二层：品牌电脑及配件、电脑耗材、办公设备、数码产品三层：品牌电脑及配件、电脑耗材、办公设备、数码产品、通讯产品、维修商户种类商户主要来自浙江、福建、朝州、湖南、本地商户所占数量不大商户性质：代理商、经销商、厂家直销商品来源主要来自宝安、东莞、广州、浙江、其中部分商品来自华强北电子市场和市区内电子贸易公司客户来源主要辐射龙岗周边城镇如坪地、坪山、坑梓、横岗、凤岗、淡水经营状况该市场自2001年4月28日开业，目前进驻商家600余户。经过四年时间培育和市场营运，招商率达到98%，产品主要辐射范围在龙岗附近周边城镇，生意经营状况比较好。租金及经营成本调查各个楼层租金水平一层：130元/平米二层：100元/平米三层：80元/平米租金缴纳方式押金：三个月租金作押金缴纳方式：三个月一交合同：一年一签管理费用物业管理费：16元/平米142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告广告费：300元/年（一次性交清）工商+国税+地税=400～500元/月市场分析：龙岗电子世界位于龙翔大道与龙城大道交汇处，紧邻龙岗区政府、龙城电影院、万佳购物广场、龙城广场等，交通便利、四通八达；该市场近年来生意逐步好转，出租率达到98%，主要原因是福临万众2004年开业的电子市场因为经营管理不善，导致商户纷纷撤场，进驻到龙岗电子世界，从而盘活了该市场；该市场主要以零售为主，批发为辅，采购商户主要来自周边城镇。²福临万众电子城市场地址　位于龙岗立交深惠公路旁市场规模市场建筑面积约1万平米，商户总数量250余户。其中，一层商户150户、二层商户100余户建筑及规划调查市场形式　商业裙楼建筑形式　通道宽度　2米铺位形式柜台+独立铺面主力铺位大小柜台16平米铺面21平米铺位面宽与进深柜台3×2米铺面3×5米142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告（建筑面积）装修情况抛光地面砖，防火板隔断，玻璃门层高　5米出入口数量　4个内外部交通状况内部通道布局合理，通道宽畅；外部交通处十字路口，交通便利市场内规划的配套设施临近配套福临百货超市；商场配套货梯2部、自动手扶梯4部，消费者到达市场的交通方式汽车市场配套的客运站、货运站等配套设施情况距龙岗汽车站仅80米；经营状况调查主要经营品种电子元器件、电脑配件各楼层经营品种区划一层：电子元器件、二层：电脑配件、电脑装机、办公耗材商户种类主要是二级批发商、经销商为主商品来源商品主要来自深圳市区、东莞批发客户来源该龙岗周边城镇经营状况综述142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告该市场新开业不久，由于与电子世界业态定位相似，产生竞争与冲突，经营状况不容乐观。目前市场空置率达40%，市场在维持经营。租金及经营成本调查各个楼层租金水平一层租金：100元/平米打5.8折二层租金：100元/平米打5.8折租金缴纳方式押金：交二个月租金作押金一层：交半年租金，赠送3个月使用二层：送3个月使用期，再交半年租金管理费用管理费：20元/平米工商+国税+地税=300元/月商户可以在市场管理处代开发票，扣5个点的税费市场分析：ü该市场开业二年，目前该市场是龙岗镇第二个电子市场，市场在初期招商的时候对于市场的把关不严，导致现在市场经营分区混乱，市场经营情况较差；ü市场经营户普遍实力较差，经营品种不齐全，货源不充足，部分商户只摆放了样品；ü市场内经营品种不同，进货的渠道也不相同，如电子元器件主要从华强北拿货，而电脑配件则是深圳一、二级代理商拿货，归纳起来，该市场属于二级批发市场。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告²深圳赛格电子市场市场基本情款市场名称深圳赛格电子市场市场地址　位于华强北路与深南中路交汇处市场规模深圳赛格电子市场建筑高度342.8米，总建筑面积平方米，地上72层（10层裙楼、62层塔楼）地下4层；其中，市场由赛格广场之裙楼1-8层和宝华大厦1-4层联体组合，市场总营业面积达5万余平方米，进驻商户约3000余户。建筑及规划调查市场形式开放式大卖场中间设柜台，四周独立铺位建筑形式商业裙楼通道宽度主通道：2米辅通道：1.2米次通道：0.9米铺位形式柜台+独立铺位主力铺位大小主力铺位：12平米柜台：6平米铺位面宽与进深铺位：3×4米柜台：2×3装修情况抛光地板砖、乳胶漆白色墙面、层高5米142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告防火板隔断，卷帘门出入口数量　4个内外部交通状况内部交通过于狭窄，交通不是很流畅外部通道处于华强北繁华商圈容易塞车市场内规划的配套设施地下四层为停车场消费者到达市场的交通方式汽车、公交车市场配套的客运站、货运站等配套设施情况市场周边有豪邦物流、银通物流等托运站经营状况调查主要经营品种电子元器件、电脑配件、电脑装机、办公耗材、品牌专卖、数码产品、通讯器材等各楼层经营品种区划1-2F：电子元器件、3-8F：电脑及配件、电脑装机、办公耗材、品牌专卖、数码9-10F：餐饮、证券、会所11F：观光层12F：西餐、行政、配送中心13-49F：写字楼142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告商户种类主要是厂家直销、总代理商、一、二级经销商和贸易商为主商品来源商品主要来自深圳、东莞、广州等电子厂家、外省主要来自江苏、上海、浙江等省居多批发客户来源商品生意辐射全国各地，北京、上海、重庆、昆明、贵阳、沈阳、长春、哈尔滨等；附近主要来自宝安、龙岗、沙井、东莞、惠州、广州、香港等；远销台湾、新加坡、泰国、马来西亚、日本、中东、中欧等国家经营状况综述好，该市场是最早开放经营的电子市场，位于深南中路和华强北路交汇处，地处繁华商圈中心。经过历年的发展，周边相继涌现华强电子世界、深圳国际电子城、新亚洲电子城等形成了以赛格电子市场为龙头的电子市场群。租金及经营成本调查各个楼层租金水平1-2层柜台租金根据位置不同而定，柜台约3000-5000元/柜（1平米）一层：柜台3500-5000元/月（1平米）铺面7000-11000元/月（10平米）二层：柜台2500-4000元/月（1平米）铺面5000-8000元/月（10平米）142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告租金缴纳方式半年一交市场分析：该市场是最早开放经营的电子原材料市场，位于深南中路和华强北路交汇处，地处繁华商圈中心。经过历年的发展，以赛格电子市场为龙头，周边相继涌现华强电子世界、深圳国际电子城、新亚洲电子城等，形成了电子市场群，在经营业态上形成互补，为华强北电子商圈奠定了基础。市场生意经营状况良好，出租率为100%，商品满足本地及周边城市需求外并辐射全国各地、同时远销中东和欧美国家。市场进驻商户比较有实力，部分为厂家直销或者公司直接设立销售网点，其中部分为贸易商，一级代理商、总代理商。赛格电子市场是国内规模最大的综合性电子市场，目前赛格电子市场以网络经营模式建立起了全国性的赛格电子市场连锁经营网络体系。²新亚洲电子商城市场地址　深圳华强北路和振中路交汇处市场规模商城规划总面积八万平方米，分两期开发；一期主营业区共有五层、以展位、互动展区、专柜和铺位的形式出租一期进驻商户约700余户。建筑及规划调查市场形式　专业市场建筑形式　商场通道宽度　2米铺位形式142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告柜台+独立铺位主力铺位大小铺位：12平米柜台：6平米铺位面宽与进深铺位：3×4米柜台：2×3米出入口数量4个出入口层高5米装修情况铝塑板外墙、抛光地板砖、玻璃门隔墙、市场内规划的配套设施地下停车场2层、观光电梯1台、电视投影、电子信息触摸屏消费者到达市场的交通方式汽车、公交车市场配套的客运站、货运站等配套设施情况无经营状况调查主要经营品种电子元器件、集成、贴片元器件各楼层经营品种区划一、二层：电子元器件三层：经营品牌集成、贴片元器件四、五层：品牌元器件及办公商户种类主要是厂家直销、总代理商、经销商商品来源商品主要来自深圳、东莞、广州、朝州等，其中，经销商货源主要是在市场里调货批发客户来源142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告主要来自宝安、龙岗、沙井、东莞、惠州、广州、香港等、外省主要来自湖北、重庆、西安、江苏等省份经营状况综述经营状况一般，目前市场出租率达95%，该市场主要是展贸、展览下定单为主。租金及经营成本调查各个楼层租金水平一层：450元/平米二层：350元/平米三层：250元/平米四层：200元/平米五层：150元/平米租金缴纳方式半年一交管理费用25元/平米，租金里面含管理费市场分析：新亚洲电子商城整体星级装修，内部空间宽敞，交通组织通畅，光线明亮，环境清新，并配备完善的智能化监控系统，安全舒心；与其他市场比较，在装修风格上独具特色。该市场在整体经营定位上主要是以经营电子元器件为主，同时采取品牌化电子元器件贸易与采购专业平台的市场定位，交易模式上以展贸下单形式为主，与周边同类市场形成差异化的竞争。市场一、二层柜台+独立铺位大卖场为主，三层以上主要是集办公、展贸、交易一体化的铺位形式为主。毗邻都会电子城、华强电子世界、深圳国际电子城、赛格电子市场等专业市场，形成一定的互补优势。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告²沙井电子城市场基本情况市场地址坐落在沙井镇107国道边上市场规模市场营业面积约1.5万平米，经营商户1200多家，是深圳市关外最大的电子元器件集散中心。建筑及规划调查市场形式专业市场二层，敞开式大卖场建筑形式　商场通道宽度　主通道1.5米铺位形式柜台主力铺位大小柜台：6平米铺位面宽与进深　柜台：2×3米装修情况普通地板转、防火板隔断，层高5米　出入口数量　6个出入口内外部交通状况　交通便利，处于107国道边上市场内规划的配套设施无142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告消费者到达市场的交通方式汽车、摩托车市场配套的客运站、货运站等配套设施情况附近有新桥客运站、托运站经营状况调查主要经营品种电子元器件、办公耗材、通讯设备各楼层经营品种区划一层：电子元器件、二层：电脑配件、电脑装机、办公耗材商户种类主要来自宝安、龙岗、东莞、朝州等地，商户主要是经销商、代理商为主商品来源华强北、宝安、东莞、广州、龙岗、朝州等地批发客户来源主要来自周边城镇的工厂、福永、西乡、松岗等经营状况综述生意经营状况较好，市场出租100%租金及经营成本调查各个楼层租金水平一层：60-80元/平米二层：40-70元/平米租金缴纳方式半年一交管理费用25元/月市场分析：142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告沙井电子市场深圳市关外最大的电子元器件集散中心，进驻1200多家经营商户，商户性质主要是以经销商为主。目前到沙井电子城的采购商有80%左右来自于周边城镇的工厂，市场辐射范围不大。该市场位于107国道边上，交通便利，有20多路公交车途径该站。周边目前已经形成铁信沙井电子市场、永一国际电子市场等。市场具备一定的规模，配套设施完善，同时拥有两个中型客货停车场，是关外最大的电子市场。商户访谈记录姓名联系电话经营品种经营情况客户意向黄东利监控器材市场竞争比较大，生意逐渐委缩电子市场比较多，几乎每个镇都有电子市场，竞争比较激烈，对惠州的市场不看好。李昌光数码仪表一般现在关外的电子市场生意都不是很好做，主要是没有大单，基本上都是零售居多，目前没有到惠州做生意的打算。黄钢水连接器、拔动开关、端子系列生意较好在龙岗电子世界开了分店，惠州电子厂比较多，市场建好可以来看看。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告韩海照93C系列、25C系列、光电耦合生意较好、附近的工厂采购为主主要是对小厂销售，大厂的生意很难做到，担心惠州的厂比较具有规模，生意难以对接，到时候来看看。肖敏排针、排座、IC座、线夹生意较好、在宝安电子城设了分柜对惠州不是很感兴趣，深圳的电子厂比较多，需求量比较大，对外地没有打算。陈汉标各种国标、美式、意式、法式电源线、插头、插座系列一般目前电子市场太多了，惠州已经有了电子市场，想要进驻惠州做生意，没有几年难以有客户，这行竞争也比较厉害，都在维持做，不看好惠州。郑福年整流桥、可控硅、场效应、肖特、二、三极稳压管生意可以，客户主要来自附近的小电子厂、批发兼零售电子元器件商家比较多，各地都有这样的市场，惠州应该有一定的市场，要进驻的话，比较有优惠的条件和免税费等条件，同时市场广告必须做大，否则难以做大做强，有时间可以去看看。衬林晶一般无意向142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告电流保险管、保险座、温度保险丝、温控开关、电源开关苏晓凡片状电阻、电容、电感、发光管、二极管、三极管、磁珠生意差无意向，同类市场多，竞争激烈²龙华国际电子城市场名称龙华国际电子城市场地址位于龙观路市场规模市场为商住裙楼，商业面积约1万平米，进驻商家600余户建筑及规划调查市场形式　商场建筑形式　商住裙楼通道宽度　2米铺位形式柜台+独立铺位主力铺位大小12平米铺位面宽与进深铺位：23米柜台：12米入口数量16个出入口5米142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告层高出装修情况　外墙以兰色调为主，抛光地板砖、市场内规划的配套设施无消费者到达市场的交通方式汽车、摩托车市场配套的客运站、货运站等配套设施情况市场周边停车位50个经营状况调查主要经营品种手机、电子元器件、仪器仪表、电脑装机各楼层经营品种区划一层：手机、小家电、电子工具、电子制品、仪器仪表二层：电子元器件、对讲监控、网络工程、品牌电脑装机、办公耗材、音响软件商户种类主要是经销商为主批发客户来源来自石岩、观兰、龙华、公明经营状况综述经营较差租金及经营成本调查各个楼层租金水平一层：A区150元/平米、B区120元/平米、C区100元/平米二层：A区120元/平米、B区100元/平米、C区80元/平米租金缴纳方式三个月一交、合同一年一签142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告管理费用20元/平米，租金已经包含管理费150元保险费/年市场分析：该市场经营品种比较混乱，涉及手机、家电、音响等业态，没有整体主题定位；市场空置率比较高，一层空置50%，二层空置65%。主要原因由地理限制，市场呈长方型布局，靠龙观路的铺位生意比较好，C区后面靠近近住宅区，人流、车流较少；市场辐射能力有限。同时周边的市场不断竞争，导致生意机会逐渐萎缩。3、惠州电子类厂家调查1、厂家调查情况及分析Ø调查对象概况通过电话访谈和电话预约上门拜访及随机上门拜访三种调查方式，成功访问厂家合计40家，其中电话访谈19家，实地拜访电子类生产企业21家。40家厂家之中生产电子元器件的厂家有9家，生产电子成品的厂家有15家、生产仪器仪表类的厂家有16家。比例如下：142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告电子类厂家分类调查数量及比例仪器仪表类厂家,16家39%电子元器件生产厂家,9家23%电子成品生产厂家15家38%此次调查的厂家主要分布在惠城区、博罗县、龙溪镇、仲恺高新技术开发区、大亚湾经济技术开发区、惠阳区淡水镇、惠台工业园区、惠东县、东莞等地。规模从10人到3000人不等，产品涉及汽车限速器、汽车音响、电阻、电容、电感、变压器、电感变压器、安防、电源类电子器件、手机配件、五金模具、电动器械、电子辅料、工具、仪器仪表、电子集成线路板、半导体、USB、GPS等。厂家情况调查表序号　厂家名称厂家地址生产规模生产主要品种1伟易特电子有限公司江北三新工业区Ｂ６栋２楼２００人汽车限速器142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告2迪康电子有限公司江北三新工业区Ｂ５栋４楼２０多人电容3德赛金融电子有限公司江北云山西路１２号德赛大厦２０Ｆ不详电子产品4嘉邦电子制品厂江北望江新寮村40人变压器5三华电子厂江北云山花园路１０号东江工业区30人电子元器件6三盛电子有限公司江北三新金石一路１８号４楼300人各类型电感、变压器7中惠电子厂惠州大道义乌小商品城对面30人电子工艺礼品8佳信电子有限公司江北云山东江工业园40多人汽车音响142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告9晨奇科技股份有限公司博罗县城桥东四路20多人监控防盗、楼宇对讲10三菱电子配件股份有限公司博罗建设路１０９号不到10人遥控器、激光头、集成块、万用表、主板外壳等11博罗县永翔电子有限公司龙溪镇于镇400人电源变压器12惠州华科电器有限公司惠州市仲恺高新技术开发区700人生产销售新型平板显示器件及回扫变压器、等离子显示器电源等配件、新型电子元器件及电源转换器、电源适配器等配件，软件开发。产品在国内外销售。13惠州市小金口镇青塘村青二村49号150人142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告惠州市鸿景威实业有限公司生产、销售：连接器、连接件、手机配件、电子产品、五金产品、电子元器件14惠州市雅星电子材料科技有限公司惠州市下埔大道10号二单元1002房20多人电子材料研发；电子系统集成；销售电子材料、电子元器件、电子产品、建筑及装饰材料、金属材料、五金附件、化工产品（不含危险品）15惠州市邮通科技有限公司惠州市麦地南路金裕大厦Ｂ幢６Ｄ房10人开发、销售：通信器材及配件、办公设备及用品、计算机及配件、电子元器件、电动工具、五金工具、文体用品、日用百货16亚思特种薄膜（惠州）有限公司惠州市惠阳区新圩镇塘吓新利村50人新型平板显示器件、新型电子元器件及环保用有机膜的开发和生产。产品70%外销，30%内销17惠州市横江三路101号商场10人142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告惠州市辉发电子有限公司电器设备安装，家电维修，电子产品开发，销售：电子元器件、电脑器材、五金交电、家用电器18杰成电子(惠州)有限公司惠州市河南岸金山湖11号小区30人各类新型电子产品，各类新型电子元器件的研发、制造和销售（产品70%外销，30%内销）19鼎富电子(惠州)有限公司惠州市大亚湾响水河工业园区2000人制造、销售新型电子元器件（高密度印刷线路板，涉及许可证的产品除外）。产品根据市场需要自行决定内外销比例。20雄昱电子（惠州）有限公司惠州大亚湾响水河工业区响水路300人制造和销售新型电子元器件。产品内外销比例由公司根据市场需求情况自行确定。21惠州大亚湾德欣电子有限公司惠州大亚湾西区樟树浦村300人142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告各种电路开关、保护及连接用的电气装置，各款电容、电阻，各种敏感电子元件，各类整流器及电感器，电话零配件，接入光纤通讯网络系统设备及零配件（产品70%外销，30%内销）。22湾科翔科技电路板有限公司惠州大亚湾经济技术开发区霞涌工业区400~500人新型电子元器件（高密度印刷线路板），柔性线路板产品及半成品。产品在国内外市场销售。23科特测控工程有限公司惠阳区淡水镇河背沙解地5区12号20多人生产：液压气动元件。电气电子元器件，检测器件，设计测控工程设备24惠阳区嵩隆电子有限公司惠阳区淡水镇河背街156号30人生产、加工、销售：半成品及成品电子元器件；销售：电子材料及电器产品25惠州市直通电子有限公司惠州市惠台工业园区５４号小区惠台中路１８号３楼700人设计、生产、销售：电子元器件、通讯器材配件、低压电器配件、电工工具，纳米新材料应用及销售142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告26惠州尖端电子科技有限公司惠州市惠城区水口镇龙津管理区不到100人生产电子专用设备、测试仪器、工模具制造及新型电子元器件（混合集成电路、电力电子器件、光电子器件）。产品在国内外市场销售。27威德盛（惠州）电子有限公司惠州市惠城区水口镇龙湖开发区600人生产销售电子元器件、汽车音响、家庭影院、多媒体、天线、FM发射器、电源、充电器、电器产品等电子产品，产品50%外销，50%内销。28统将(惠阳)电子有限公司惠州市惠城区水口镇800人设计、制造、加工和销售新型电子元器件（高精密多层线路板）。29金超霸照明科技(惠州)有限公司惠州市惠城区古塘坳德赛第二工业区100多人142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告开发、生产和销售各类照明灯具、光电开关、接近开关、空气开关、新型电子元器件（频率控制与选择元件）。产品在国内外市场销售。30湛虹和泰电子有限公司博罗县泰英镇良田管理区1800变压器；线圈31东聚电子科技有限公司惠东太阳坳工业城1000ＵＳＢ接口ＧＰＳ产品32双锦电子有限公司东莞谢岗镇银湖工业区600音响，喇叭33博罗县嘉盛源电子有限公司博罗县龙华镇龙腾工业园1000高频变压器34正达线路板厂惠城区马安镇新乐工业城200高精密度线路板353000打印机线束142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告惠州住润电子装备有限公司云山东路东江工业园36惠州建立影音三新工业区1000DVD,CD等37惠州和信达电子有限公司小金口镇金鸡工业城２００＿３００人ＰＣＢ线板38渊源科技博罗龙溪小蓬岗300塑胶元件39威德盛（惠州）电子有限公司水口龙湖开发区600变压器电感线圈，开关电源适配器，充电器40中京电子科技有限公司鹅岭南路七巷３号中扬科技园800线路板，ＰＣＢØ厂家采购及销售渠道调查²采购途径142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告通过对已调查的企业了解到，目前企业所需求的电子类原材料有五种途径：1）通过进口；2）来料加工；3）外地专业市场；4）本地专业市场；5）厂家直接供货。参考数据如下（厂家总数40家）来料加工外地专业市场本地专业市场进口原料厂家直接供货794218所采购的产品涉及电容、电阻、IC、电子芯片、铜线、胶带、铁心、骨架、五金摸具、电子敷料、工具、仪器、仪表、PCB、CCL、电路板、设备机油、碳黑、油漆、天拉水、润滑剂、LC、半导体、接插件、分频器等。厂家采购途径调查明细表序号　厂家名称采购主要途径142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告生产过程中需采购的主要原材料1伟易特电子有限公司电阻，电容，ＩＣ东莞相关专业市场2迪康电子有限公司铜片，线圈等为惠州周边地区及广州部分厂家提供原材料3德赛金融电子有限公司电子芯片深圳专业市场采购4嘉邦电子制品厂来料加工由厂家自己提供来料加工5三华电子厂来料加工由厂家自己提供来料加工6三盛电子有限公司电容；电阻厂家7中惠电子厂来料加工　来料加工8佳信电子有限公司电容；电阻；等本地专业市场9博罗县晨奇科技股份有限公司不愿透露厂家直接订单10三菱电子配件股份有限公司不愿透露深圳、广州专业市场11铜线、胶带厂家直接订单142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告博罗县永翔电子有限公司12惠州华科电器有限公司电源类电子元器件深圳和广州专业市场13惠州市鸿景威实业有限公司来料加工来料加工（深圳指定经销商）14惠州市雅星电子材料科技有限公司五金模具、电动器械厂家15惠州市邮通科技有限公司贸易为主厂家拿一部分，惠州赛格市场拿一部分16亚思特种薄膜（惠州）有限公司无尘薄膜原料主要从韩国进口17惠州市辉发电子有限公司贸易为主厂家拿货18杰成电子(惠州)有限公司电子辅料、工具，仪器、仪表惠州赛格市场19鼎富电子(惠州)有限公司PCB、CCL厂家订单（在专业市场采购可能性很小，因为买不到，有价格也不便宜）20雄昱电子（惠州）有限公司PCB钻孔（来料加工）厂家供货142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告21惠州大亚湾德欣电子有限公司生产元器件固定厂家（台商提供）22惠州市大亚湾科翔科技电路板有限公司电路板、设备机油、铜板东莞等专业市场23惠阳区科特测控工程有限公司液压气动元件广州等专业市场24惠州市惠阳区嵩隆电子有限公司来料加工来料加工25惠州市直通电子有限公司碳黑等厂家供货26惠州尖端电子科技有限公司测试器、探针等厂家供货27威德盛（惠州）电子有限公司LC、半导体、接插件厂家一部分、深圳赛格一部分28统将(惠阳)电子有限公司所调查为销售部门,不清楚采购元件固定厂家供货29硬塑胶，铜线等142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告金超霸照明科技(惠州)有限公司一般厂家供货、拿不到会到外地专业市场30湛虹和泰电子有限公司来料加工来料加工31东聚电子科技有限公司（不太清楚，要询问采购）厂家直接订单32双锦电子有限公司功放，ＰＣＢ，分频器等厂家直接订单33博罗县嘉盛源电子有限公司铜线，铁心，胶带，骨架厂家直接订单34正达线路板厂ＰＣＢ，ＣＣＬ厂家直接订单35惠州住润电子装备有限公司不愿透露厂家直接订单36惠州建立影音ＤＶＤ，ＣＤ，组合音响等影音电子产品采购在深圳37惠州和信达电子有限公司来料加工来料加工38渊源科技电子工具，胶水，油漆，天拉水，润滑剂厂家直接订单39厂家直接订单142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告威德盛（惠州）电子有限公司电阻，电容，ＩＣ40中京电子科技有限公司不愿透露厂家直接订单　²销售途径惠州本地的电子生产企业所生产产品一部分销往惠州周边县镇企业，一部分出口，一部分销往江浙一带。²决定在哪个专业市场采购的主要因素为：1、货品齐全；2、质量有保证（认证齐全）；3、采购方便在所调查的40家厂家中，除了来料加工的7家生产厂家，其余33家均将货品齐全及质量保证作为在市场采购的最主要因素，因为就目前电子行业竞争越来越激烈，对产品的质量提出了很高的要求，生产厂家所采购元器件的质量有很高的要求，另外就采购而言，厂家一般会考虑采购成本，最好能在一个地方采购全所需要的原料，因此市场货品齐全是厂家采购的主要因素，另外市场内对同一品种的选择余地和是否方便到达及厂家设点供货（保证价格）也是厂家采购考虑的重要因素。Ø惠州建立电子类市场的意向性调查²意向性调查比例142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告对将本项目做成以满足电子厂家采购及销售类专业市场基本持肯定态度，对已拜访的厂家统计结果如下：²意向性调查分析ü70%的企业认为做这样一个方便厂家采购，并为企业生产的产品提供销售平台的专业市场是可行的。但希望市场能做成电子产品类专业市场，成为惠州电子产业对外展示的一个平台。ü22.5%的企业因为有已经形成的采购和销售渠道而认为建立这样一个市场可有可无。ü7.5%的企业面临行业竞争，部分电子元器件生产厂家认为惠州电子行业对电子类原材料还没有需求规模，而认为本市场建立的时间还不够成熟。经常会拿赛格市场比做例子。厂家对电子专业市场看法调查表厂家名称对此专业市场的看法与建议142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告是否认为惠州有必要建立电子元器件、配件专业市场伟易特电子有限公司是种类要齐全，要有认证，质量要有保证德赛金融电子有限公司是现在惠州专业市场产品都不齐备嘉邦电子制品厂无所谓因为是来料加工，不需要专业市场三华电子厂无所谓因为是来料加工，不需要专业市场三盛电子有限公司是质量有保证，货源丰富，管理到位中惠电子厂无所谓　对专业市场不感兴趣佳信电子有限公司是　品种齐全，专业性要强博罗县晨奇科技股份有限公司是品种齐全、有一定规模、最好能一站式采购，专业性要强三菱电子配件股份有限公司是种类要丰富、宣传要到位否　没太多想法142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告博罗县永翔电子有限公司惠州华科电器有限公司是种类齐全、质量有保证惠州市鸿景威实业有限公司是满足惠州厂家采购，做到品种全，质量有保证惠州市雅星电子材料科技有限公司是规模大，品种丰富惠州市邮通科技有限公司是　不知道，但觉得应该有亚思特种薄膜（惠州）有限公司是要有新型原料，质量有保证惠州市辉发电子有限公司否专业市场的宣传要到位杰成电子(惠州)有限公司是　质量保证，品种丰富鼎富电子(惠州)有限公司无所谓品种丰富、同一品种选择余地大、质量有保证雄昱电子（惠州）有限公司无所谓因为有固定厂家供货，一般不在专业市场采购是宣传要到位，配套要好142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告惠州大亚湾德欣电子有限公司惠州市大亚湾科翔科技电路板有限公司是品种丰富、交通方便惠阳区科特测控工程有限公司是同一品种选择余地大，质量保证、价格便宜惠州市惠阳区嵩隆电子有限公司无所谓做来料加工的，对自己没什么影响惠州市直通电子有限公司无所谓质量保证、价格便宜惠州尖端电子科技有限公司是品种丰富、质量保证、价格便宜威德盛（惠州）电子有限公司是品种丰富、质量保证、价格便宜统将(惠阳)电子有限公司是品种丰富、质量有保证金超霸照明科技(惠州)有限公司是服务要高、提供高效供需平台、配套要齐全142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告湛虹和泰电子有限公司是品种丰富、质量保证、价格便宜东聚电子科技有限公司是配套设施：停车场，就餐厅，空调，有一个舒适的购物环境双锦电子有限公司是经营品种齐全、质量要好博罗县嘉盛源电子有限公司是信息要畅通，服务要好正达线路板厂无所谓没太多想法惠州住润电子装备有限公司是没什么建议惠州建立影音是最好做成电子类产品展示的平台惠州和信达电子有限公司无所谓可有可无渊源科技是服务好，良好的购物环境，产品便宜，质量有一定保证，一定要有品质认证威德盛（惠州）电子有限公司是产品一定要有认证中京电子科技有限公司是要有新型产品、质量有保证、选择余地大142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告Ø电子厂家详细访谈厂家名称联系电话联系人访谈内容伟易特电子有限公司刘小姐公司有固定客户群体，如果有这样一个市场有是最好，毕竟方便惠州的生产厂家，也有助于惠州电子产业的发展迪康电子有限公司何先生惠州电子元器件,电子配件的生意不好做，赛格市场内的很多贸易商都在他这里拿货，惠州真正做元器件的大厂不超过5家，行业内已形成固定供求关系，很难突破，惠州的赛格市场就是例子，生意都不好；广州市场知名度高，规模大，有气候，如果设点会考虑在广州德赛金融电子有限公司陶先生惠州需要这样一个专业市场(感觉)三华电子厂先生我们是做来料加工的,这个市场对我们来说可有可无,因为我们都不自己采购原料142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告三盛电子有限公司李先生产品销售遍布整个珠江三角洲，其中惠州市场占30％、深圳市场占25％、东莞占30％、广州占10％、其他占5％；主要客户有TCL、三星电子、步步高、汉华光电、创维电子等。希望能办成惠州电子产业对外展示的平台中惠电子厂现场走访，没留电话和其他联系方式惠州的工厂大多数还是来料加工厂,仅仅赚取加工费佳信电子有限公司刘小姐有必要建立这样一个市场博罗县晨奇科技股份有限公司郑先生市场应做成专业的电子类市场,要与电脑等零售市场区分开,而且要有规模,保证品种丰富,一开始人流也许不够,但相信以后市场有了影响力,厂家都过来拿货,生意也会不错三菱电子配件股份有限公司邱先生142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告本人是做电子配件的经销商,主要还是以零售为主,对市场的建设没太多想法,但认为地理位置和交通条件很好,若市场建成会很有意向在市场租铺位博罗县永翔电子有限公司销售部夏小姐目前主要做广州七喜的电源生意,很少惠州客户惠州华科电器有限公司宪先生最好引进国外生产厂家、办事机构惠州市鸿景威实业有限公司张先生能有一个像深圳赛格那样的专业市场就好.惠州市雅星电子材料科技有限公司易先生如果做起来对惠州电子厂家来说都会方便很多,可能也会节省些成本惠州市邮通科技有限公司陈小姐一个采购,销售,展示的平台,感觉可以做亚思特种薄膜（惠州）有限公司陈老板产品内销主要在江浙一带，因为这里出口方便选择在这里办厂；最好引入国外新型电子产品生产厂家惠州市辉发电子有限公司杨老板142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告这行生意不好做，竞争激烈，看不到市场空间，本人已做了20多年，现在已发展到什么产品都做，没有主业杰成电子(惠州)有限公司谭老板经常去赛格市场，希望惠州也有个像样的电子类专业市场鼎富电子(惠州)有限公司邓先生市场做起来再来看看，比较感兴趣雄昱电子（惠州）有限公司陈小姐对专业市场不了解,也没什么建议惠州大亚湾德欣电子有限公司胡先生主要有深圳及全国各地经销商代销惠州市大亚湾科翔科技电路板有限公司王经理去深圳和东莞采购都差不多远,反正有固定的采购,有车跑,不用花什么力气.惠阳区科特测控工程有限公司陈先生感觉可以做惠州市惠阳区嵩隆电子有限公司未留姓名对我们来说有没有这样一个市场都没所谓销售部142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告惠州市直通电子有限公司主要有厂家供货,送货上门.由采购联系,很少去专业市场采购,一般是急需的,厂家暂时不能提供的才去专业市场采购.惠州尖端电子科技有限公司张小姐惠州需要这样一个专业市场,而且要做成惠州电子产业展示的平台,写字楼到时过来看看威德盛（惠州）电子有限公司范先生个人感觉可以做,但是怎么做是你们的事情统将(惠阳)电子有限公司销售部希望提供一个信息快捷的平台东聚电子科技有限公司刘小姐既然是专业市场就得有完善的管理,有长期的宣传,为商户提供一个良好的经营环境.博罗县嘉盛源电子有限公司０７５２-罗先生有这么一个专业市场当然好了,可以为方便很多厂的采购惠州住润电子装备有限公司陈先生可以方便惠州很多电子厂刘先生142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告惠州建立影音深圳有展示处和写字楼，惠州需要一个市场来做产品展示惠州和信达电子有限公司销售部如果我们在那里能接单拓展业务可以考虑加入渊源科技采购部如果说服务态度好和产品齐全，质量好，价格便宜的产品我们会考虑去采购，我们主要是需要一些电子工具，仪器仪表的采购．威德盛（惠州）电子有限公司范先生我们有一些产品是在赛格采购的，产品一定要有认证，从厂家拿他们都能提供一定的质量认证，对我们来说销售的时候很有帮助，并且出口的产品必须要都三个认证．中京电子科技有限公司张小姐大部分产品出口，少部分提供给国内通讯产品，电源仪表，汽车及家电厂家4、惠州主要电子类工业园区调查Ø惠州电子类工业园区概况142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告据不完全统计，惠州市已建和在建的工业园区总数约有167个。其中县级以上政府批准的工业园区42个，总规划用地12.57万亩，实际用地7.75万亩，园内企业个数为590个。在42个工业园区中，产值上亿元的工业园区有22个，规划用地3.99万亩。园区内企业基本上是电子、轻工企业为主，少量化工企业。其中：电子类为主的工业园区16个，实际用地2.89万亩；轻纺类为主的工业园区22个，实际用地2.36万亩；化工类为主的工业园区有4个，实际用地2.50万亩。拟建工业园区29个，规划占地11.39万亩。主要是电子、轻工类产业园区。从调查的有关情况来看，惠州市工业园区有一定数量，但大部分规模偏小，档次不高，须加强引导和整合。这些工业区中，电子厂家一般都占有4到6成的比例，如东江工业区，洲际工业区等，数码工业园等，最多的占到9成的比例，如响水河工业区。其余为一些服装厂，塑胶厂，精密部件，五金模具加工厂，化工厂等等。Ø工业区抽样调查²仲恺高新区142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告地理位置位于惠州市区西南面园区规模142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告经国家科委审定、批准的面积为8.8平方公里。仲恺高新区成立至今，累计完成基础设施等固定资产投资3.4亿元人民币,开发建设面积4.6平方公里,其中建成区和在建区各占2.3平方公里。已入驻企业数量约250家已入驻企业类型以电子为主，其余为灯饰、五金机电、塑胶化工、服装等电子类企业数量通过在仲恺高新管委会了解到截止2005年底，入驻园区的电子类企业已达约200家。占入住企业总数的80％主要入住企业航天科技惠州工业园、乐金电子、德赛电池、TCL王牌、TCL高频、惠州大唐电子工业有限公司、LG电子、福仕电子（惠州）有限公司等²大亚湾经济技术开发区142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告地理位置位于惠州市区西南面园区规模开发区管辖陆地面积268平方公里，其中可建设用地88平方公里已入驻企业数量约100多家，主要集中在响水和澳头已入驻企业类型炼油、化工、汽车、机械、电子工业为主电子类企业数量约50多家主要入住企业惠州市大亚湾永旭电子工业有限公司、惠州市大亚湾三维光电厂、惠州市大亚湾三晶光电厂、惠州市大亚湾光弘科技电子有限公司、惠州市永旭华联科技有限公司、惠州大亚湾美亚电子厂、携龙渡光研（惠州）科技有限公司、鼎富电子（惠州）有限公司、威健电子有限公司、惠州市威龙电路板实业有限公司、双鸿电子、华伟电子（惠州）有限公司、建业科技电子（惠州）有限公司、雄昱电子（惠州）有限公司、SANYO（三洋）光部品（惠州）有限公司、智恩电子（大亚湾）有限公司、惠州合正电子科技有限公司等。²惠台工业区简介142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告地理位置惠州市惠城区南郊，东近惠州海关和惠州机场；西邻惠深高速公路、惠河高速公路和仲恺大道园区规模总规划面积为6.7平方公里，首期开发面积为1.78平方公里已入驻企业数量50家已入驻企业类型以电子机电为主，其余为新材料、服装、保健品等电子类企业数量约20多家主要入住企业142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告SONY、SPG、KENWOOD、信华精机，美国的宝丰ATI电子、顺福达电子、冠惠、先通光电,意大利的URMET,澳大利亚的CLIPSAL,台湾的TURBOCOMM、惠成、COOLERMASTER、艺都护卡膜，华立能源材料，富绅集团、LG电子（惠台工厂）、香港的益生堂保健精品²东江工业区简介地理位置位于惠阳区水口镇142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告园区规模总规划面积为6.7平方公里，首期开发面积为1.78平方公里已入驻企业数量40～50家已入驻企业类型电子、机械、仪器仪表、食品和轻纺等电子类企业数量约30家主要入住企业天宝电子（惠州）有限公司、嘉胜电子科技（惠阳）有限公司、统将（惠阳）电子有限公司、惠州天祥电子有限公司、惠达工业中心、惠州卓智电子有限公司、艾迪克复材科技、坤达光电有限公司、同健（惠阳）电子有限公司、国威服装厂等。²数码工业园地理位置位于惠城区三栋镇境内，与墟镇隔惠澳大道东西相连园区规模规划总面积60平方公里已入驻企业数量27家142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告已入驻企业类型数码音响器材、家庭电器、手机配件、环保电池、高级汽车轮胎、精密五金注塑件等电子类企业数量主要入住企业普利斯通、精鑫电子科技、香港惠嘉宏业、巴川影像科技、开拓精密工业、惠丰空调汽车、德威集团等²平南工业园区地理位置惠城区仲凯工业区内园区规模规划面积为4.2平方公里已入驻企业数量40多家，已建成投产企业30家已入驻企业类型以电子、轻工、通讯、精密铸件、高档服饰、品牌电器产品为主电子类企业数量约20家主要入住企业信华精机、新加坡安特、香港宏利五金厂、澳大利亚奇胜、香港阜东、台湾广陵、南方通讯、台湾金迪、镇安集团、台湾巨业、香港丽涛等，新近入区的较大项目有新加坡安特科技工业、日本诺基亚电子、香港安吉尔等。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告二、纺织原材料市场定位调查1、惠州纺织服装产业发展概况Ø惠州服装产业发展现状惠州的纺织服装产业依托毗邻港澳、交通便利及劳动力充裕等优势，起步早、发展快。近二十年来，大型服装企业相继落户惠州，中小型企业不断崛起，大量的个体民营服装企业尤其是家庭作坊式的企业相继诞生，形成了一定规模的产业大军。　　至2005年底，惠州共有纺织服装企业达3000多家，其中较具规模的1200多家，年产服装4.3亿件，完成工业产值近130亿元，比上年增长10亿元，其中纺织品出口额达到15.3亿美元，创下历史新高。纺织服装业已发展成为惠州市传统产业的经济支柱之一。随着改革开放和市场经济逐步形成，世界名牌和国际品牌不断涌入中国市场，加剧了中国服装市场的竞争，从而进一步增强了惠州市服装企业的品牌意识。该市不少企业现已构建了庞大的营销网络，加大了品牌的推广和宣传力度，培育出“富绅”等一批民营企业集团，创立了富绅衬衫等一批品牌。据不完全统计，惠州市服装企业现有香港著名商标1个、广东省著名商标2个、市知名商标5个，国际名牌产品1个、国家级名牌产品1个、省名牌产品商标2个；品牌型服装企业工业总产值达50亿元人民币，占全市服装企业产值的41％。“真维斯”男女休闲装在全国有专卖店近一千家，年销售额达十二点五亿港元；“富绅”牌衬衫曾被评为“全国衬衫十大名牌”142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告，最近被评为中国名牌产品；此外惠州服装产量逾六成以男装为主，“圣马龙”男装系列、“衣之纯”休闲服、“威利”西服、“纳奇”男装、“泗洲塔”西裤等在国内市场都有一定的知名度。纺织服装主要产品产量项目单位2003年2004年2004年比2003年增长（％）布万米515853443.6服装万件1631915103—7.5注：以上数据来源于惠州市统计局《2005年统计年鉴》Ø惠州服装企业主要分布区域2005年，规模以上纺织服装企业中，惠城区、惠东县、博罗县共占总数的84%，3县(区)纺织服装业产值分别为全市纺织服装总产值的47.4%、16%和24.7%，纺织服装加工集群的发展初具雏形，平山镇、水口镇、园洲镇等一批纺织服装专业镇基本形成。目前，惠州服装产品逾6成为男装，其中尤以惠城区男装产业特色凸显：2005年，全区有各类纺织服装企业近2000家，年销售额达70多亿元，约占全区工业产值的25%，其中男装占总产量的98%，出口创汇约占全市的一半，成为国内重要的男装生产基地。2004年各区县纺织服装产量142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告项目单位合计惠城区惠阳区大亚湾惠东县博罗县龙门县布万米534416882203436印染布万米24662201265绒线吨815815服装万件151031063110998582515注：以上数据来源于惠州市统计局《2005年统计年鉴》2、纺织原材料专业市场调查Ø惠州纺织布料市场调查目前，惠州尚没用专业的纺织原材料市场Ø广州纺织布料市场调查²广州中大布料市场调研142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告市场基本情况142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告市场名称龙生、恒业、五凤、琼生、雍纺、冠海、时业、旭高、长亨等布料市场地址东晓南路与新港西路区域内（中大对面）规模建筑及规划调查主力铺大小（平方米）40及60平方米铺位，仓库：20—100不等市场配套的客运站、货运站等配套设施5、45、82、88、188、197、203、206、211、230、264路等市内公交车均可到达。市场内有多个物流公司设点，太多经营长途货运，珠三角附近运输一般为个人私营。经营状况调查主要经营品种布料、毛线、成衣服装配料、皮革类商户种类厂家直接设点及总代理批发客户来源珠三角地区经营状况综述中大布料市场的产品价格是全市最便宜的且产品花色齐全，款式新颖，紧跟国际新潮流。年销售量一直是广州第一，是广州最大的布料批发市场。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告各个楼层租金水平雍纺租金：一楼：100元/平方米左右，四楼20元/平方米。不等。（管理费400元/间、月）东晓南路：200—300元/平方米，没有写字楼，二楼以上都是做为仓库出租图1E区海印街D区C区B区瑞康路（中大站）Ø东莞纺织布料市场调查²虎门国际布料交易中心市场名称虎门国际布料交易中心市场地址虎门人民北路市场规模建筑面积10万平米（一、二期），一期1066个铺位建筑及规划调查市场形式批发建筑形式独立建筑通道宽度10米，6米铺位形式28—5.5*6142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告独立房间主力铺位大小36平米铺位面宽与进深装修情况豪华层高出入口数量18个内部交通状况内部可行大型货车配套设施24部电梯、冷气、停车场、理货中心、餐厅、商务区、银行顾客到达市场的交通方式客运站、公交、开车配套的客运站、货运站情况200米有客运站经营状况调查主要经营品种面料、辅料各楼层经营区分1楼：面料，2楼：面料，3楼：辅料、布艺、家访、窗帘，4楼：餐厅、商务区、5楼：商务区商户种类商品来源全国各地批发客户来源主要是虎门3000家服装厂、东莞、广州、深圳、广东省内的服装厂经营状况综述该市场还没有开业（3.11正式开业），所以70%的商户还没有开门，已开门的商户，也基本没有顾客租金及经营成本调查各楼层租金1楼：均价260元/平米，2楼：150元/平米，3楼：均价150元/平，免租3个月租金缴纳方式3个月押金，1个月租金142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告管理费1楼8元/平，2.3楼18元/平米洽谈商户的意向情况：该市场洽谈了6家商户，因为还没有开业（3月11日正式开业），所以70%的商户还没有开门，在洽谈的商户中，没有有意向的无意向原因：1、在这里的铺位都是刚开的，暂时没有计划开新的2、对规模大的市场有兴趣，3、除了虎门，不在其他地方开²虎门富民布料批发城市场名称虎门富民布料批发城市场地址虎门人民北路市场规模约600个铺位，18000平米建筑及规划调查市场形式批发建筑形式独立建筑通道宽度8米、5米铺位形式房间主力铺位大小28平米铺位面宽与进深5*5.5装修情况比较差层高10米出入口数量17个内部交通状况可通货车142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告配套设施停车场、顾客到达市场的交通方式客运站、公交、开车配套的客运站、货运站情况200米有客运站经营状况调查主要经营品种面料，辅料，五金配件、加工、各楼层经营区分商户种类厂家设点和个人批发商商品来源广东、福建、浙江等批发客户来源主要是虎门服装厂经营状况综述该市场是老市场，硬件设施很差，但生意很旺，大约600个铺位中，只有3个转让的铺位，租金及经营成本调查各楼层租金均价280元/平米租金缴纳方式2个月押金，一个月租金管理费300元一个铺位洽谈商户的意向情况：该市场总共洽谈了15家商户，其中有3家有意向的，这些商户表示，对新市场抱谨慎态度，认为要做起来比较困难，平湖的华南城就是一个例子，有意向的3个商户中，福建长乐纺织公司对惠州特别感兴趣，表示愿意在惠州设点，他有10左右客户在惠州142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告有意向商户原因：1、觉得惠州有生意机会，2、惠州没有这样的市场，3、开拓新市场无意向商户原因：1、对惠州不了解，担心没有客源，2、对新市场不感兴趣，3、有些市场开业后，生意很差，比如平湖，4、对发展商没有信心，5、是否有大批发商户进驻，6、等正式招商了，可以去看看，7、无开店计划Ø深圳纺织布料市场调查²华南国际工业原料城市场名称华南国际工业原料城市场地址深圳龙岗区平湖镇华南大道一号市场规模华南城位于深圳平湖物流基地园区，规划占地面积约1.5平方公里，总建筑面积约220万平方米。建筑及规划调查市场形式专业市场，骑楼建筑形式　框架结构，三层通道宽度2米铺位形式独立铺位三层主力铺位大小100平米铺位面宽与进深　5米×8`米142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告装修情况抛光地板砖、乳胶漆刷白墙体、玻璃门、铝塑板外墙、层高首层：4.2米二层：3.3米三层：3.3米内外部交通状况市场配套公交车站和免费巴士，来往便利市场内规划的配套设施农业银行、工商银行、宾馆、公交车站、消费者到达市场的交通方式汽车、公交车市场配套的客运站、货运站等配套设施情况配套托运站经营状况调查主要经营品种纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料纺织服装原辅料调研：纺织服装原辅料经营品种面料区：丝织、棉织、毛织、人造织物、麻织、化纤类梭织、针织、机织物、涂层织物、复合织物、功能性织物、装饰布、窗帘/窗帘花边、床上用品、无纺布142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告原料区：天然纤维、合成纤维、纱线、助剂辅料区：花边/织带、刺绣、木珠、皮条、衬里、纽扣、丝带、商标、拉链、饰带、珠片、针车配件、缝纫配件、各种线类商户种类商户主要来自：浙江、江苏、福建、河北、湖南、广东等省份；商户性质：厂家直销、经销商、代理商商品来源主要根据商品来确定，纺织布料大多数来自浙江和江苏、其余来自福建、湖南、广东等省份批发客户来源批发商主要来自平湖、龙岗、龙华、横岗、松岗、凤岗等周边工厂经营状况综述目前，整体市场经营状况一般；其中纺织服装原辅料区、皮革皮具原辅料区招商率约80%、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料尚余大量空铺。纺织服装原辅料区建筑面积18.8万平米，铺位1634个，主要经营品种为纺织服装原料、面料、辅料、家纺面料、辅料、皮草工艺等租金及经营成本调查租金水平纺织区租金：标准两层（100m2）：50元/平米押金2万单间三层大铺（150m2）：55元/平米押金3万内街两层大铺（150m2）：60元/平米押金5万142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告沿街三层大铺（280m2）：70元/平米押金6万2006年11月30日至2007年11月30日租金7折租金缴纳方式合同期签到2007年11月30日先交押金。免租期至2006年11月30日押金在免租期内不继续经营可随时退还，在免租期后，押金则平均为12个月抵扣租金管理费用3.8元/平米洽谈商户的意向情况：该市场总共洽谈了9家商户，其中有1家有意向的，其余8家表示现在在华南城的生意还没有做起来，目前该市场进驻商户主要是因为华南城现在有免租期，且在免租期内不想经营可随时退还押金，风险不大。无意向客户主要是对惠州不了解，担心客源问题，同时通过深圳市场和惠州市场对比，感觉惠州的服装厂家比较少，目前在深圳的生意都没有做开，对惠州的希望不大。市场分析：ü市场具备一定的规模，经营业态齐全，主要包括纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料等原材料；ü集展示、交易、仓储、办公于一体的复合式铺位，经营环境比较好，市场内规划的配套设施齐全；142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告ü商户具备实力，经营品种齐全，货源充足，厂家直销商家占多数。²东门白马布料批发市场市场地址深圳东门中里市场规模共3层，约10000平米（建筑）建筑及规划调查市场形式批发建筑形式住宅群楼通道宽度2米铺位形式独立铺位主力铺位大小14平米（实用）铺位面宽与进深3.5*4装修情况良好层高2.5米出入口数量4内部交通状况顺畅配套设施停车场、中央空调、电梯顾客到达市场的交通方式开车、公交配套的客运站、货运站情况马路对面有通往市场的天桥经营状况调查主要经营品种面料、敷料、窗帘等各楼层经营区分1层：面料，2层：面料，3层：敷料142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告商户种类个人投资做批发生意、厂家设的批发点商品来源其他批发市场、生产厂家、广东、福建、浙江、江苏等地批发客户来源深圳和深圳周边地区，主要以深圳为主经营状况综述该市场是新开的，不到1年时间，总体生意比较好，背后是深圳老的布料批发市场，无论从硬件设施还是管理水平，都有很强的竞争力，所以几乎抢占了老市场的客源，整个市场租金及经营成本调查各楼层租金1层：200元/平米，2层：140元/平米，3层：100元平米租金缴纳方式一个铺位/1万押金/1万进场费/3年合同，租金每月一交管理费管理费：平米/20元²大童乐纺织品商城市场地址东门中路市场规模共5层，约300个铺位，总面积约5000平米（实用）建筑及规划调查市场形式批发建筑形式住宅群楼通道宽度2.5米142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告铺位形式独立主力铺位大小15平米（实用）铺位面宽与进深3*5装修情况良好层高3米出入口数量3个内部交通状况顺畅配套设施停车场、中央空调、电梯、送货顾客到达市场的交通方式开车、公交配套的客运站、货运站情况紧邻东门中路经营状况调查主要经营品种面料、敷料、窗帘布各楼层经营区分1—3楼：面料，4—5楼：敷料商户种类个人投资做批发生意、厂家设的批发点商品来源其他批发市场、生产厂家、广东、福建、浙江、江苏批发客户来源深圳和深圳周边地区，主要以深圳为主，东莞、汕头、惠州、河源等经营状况综述该市场生意比较兴旺，属于比较老的布料批发市场，在行业内比较有名气，市场内的商户都已经形成了稳定的进货和销售渠道，80%以上都是以经营老客户为主，除了个别商户转让的3个铺位之外，没有空置铺位142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告租金及经营成本调查各楼层租金1—3楼：220元—200元/月/平米4—5楼：170元/月/平米租金缴纳方式一个铺位：一个月押金、一个月保证金、一个月租金，租金每月交管理费包含在租金里面²京华商业城市场地址东门中路市场规模总共3层，300多个铺位，面积约15000平米（建筑）建筑及规划调查市场形式批发建筑形式酒店群楼通道宽度2米铺位形式独立主力铺位大小50平米（实用）铺位面宽与进深5*5装修情况一般层高2.5米出入口数量5个内部交通状况顺畅配套设施停车场、中央空调、电梯、送货开车、公交紧邻东门中路142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告顾客到达市场的交通方式配套的客运站、货运站情况经营状况调查主要经营品种面料、敷料等各楼层经营区分1楼：面料为主，2、3楼：面料、敷料商户种类个人投资做批发生意、厂家设的批发点商品来源其他批发市场、生产厂家、广东、福建、浙江、江苏批发客户来源深圳和深圳周边地区，主要以深圳为主，东莞、汕头、惠州、河源等经营状况综述该市场开业不到1年时间，总体生意状况一般，根据商户反应，这里比不上白马和大童两个市场，有一部分商户已经搬走了，2楼有约5/1的铺位空置，3楼有2/1的铺位空置租金及经营成本调查各楼层租金1楼：100元/平米，2楼：65元/平米，3楼：现在还是免租期租金缴纳方式押金（一个月）：180元/平米，进场费（一个月）：80元/平米，租金每月一交管理费15元/平米142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告3、惠州服装抽样厂家调查Ø调查对象概况通过电话访谈和电话预约上门拜访及随机上门拜访三种调查方式，成功访问厂家合计39家，其中电话访谈17家，实地拜访服装生产企业22家。39家厂家之中有自己的品牌的厂家有7家，外贸厂家有5家、来料加工厂（小作坊）有21家、前店后厂有6家。比例如下：此次调查的厂家主要分布在惠城区、小金口、龙湾镇、园洲镇、惠东县、大岭镇等地。规模从5人到300人不等，产品涉及男装、女装、童装、休闲装、衬衣、西裤、牛仔裤。Ø厂家布料采购渠道调查ü龙湾镇、园洲镇等服装厂家主要采购渠道是在广州、虎门、东莞茶山布料批发市场采购；ü惠城区、小金口、惠东县、大岭镇等服装厂家布料采购渠道主要以广州、虎门为主，其中部分采购在深圳、普宁、福建；142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告ü外贸服装厂家有指定经销商供货，部分布料从香港进口；大型的服装厂则在浙江、江苏、上海、张家口采购。厂家采购途径明细表厂家名称地址电话生产品种原料主要采购渠道惠州市佰宜达制衣厂惠城区小金口镇柏岗村委会斜对面康主管童装广州花都、虎门世通皮革手袋厂惠城区小金口镇柏岗工业区皮质手袋广州花都惠州远达制衣厂小金口柏岗工业区柏岗村尾二组2号曾老板服装生产、加工上海、张家口、虎门等金泰制衣厂小金口镇柏岗工业区生产成衣、FOP架主要在张家口采购惠华服装厂小金口镇柏岗工业区黄厂长生产成衣142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告指定地点采购，少量在香港，主要在张家口、福建名辉皮衣厂小金口镇柏岗工业区杨小姐虎门比较多富华制衣厂小金口镇柏岗工业区虎门和广州服装加工厂小金口镇柏岗工业区女装来料加工美女王、兰花草服装批发行平山中心市场三楼中间129档李小姐T—shirt广州惠东平山中心市场四楼163档惠东平山中心市场四楼163档T—shirt普宁惠东平山中心市场三楼085档惠东平山中心市场三楼085档衬衫广州、虎门惠东平山富民一楼18档惠东平山富民一楼18档T—shirt广州拿货宏达服装系列惠东平山富民三楼5档T—shirt东莞、深圳拿货142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告嘉伟牛仔、休闲批发行惠东富民楼三楼C17档牛仔裤、休闲裤东莞、广州惠东县大岭镇雅高制衣厂惠东大岭镇新安沙背（广汕路边）来料加工来料加工惠东县三利电脑绣花厂惠东县平山镇解放南路（黄排桥头侧）绣花原料在平山县买惠东县伟业针织制衣厂惠东县平山镇长排窝七巷七号针织杉、休闲装平时在外地采购（东莞）惠东县蓝威制衣厂惠东县平山镇公唐惠园路95、99号衬衣、休闲裤平时都在惠东买惠东县平山镇惠佯服装厂惠东县平山镇沿江路27号男女休闲装广州购买惠东县平山镇利民制衣厂惠东县平山镇惠园路36号服装生产、加工平时都在广州采购惠东县平山镇百威利制衣厂惠东县平山真利埔路61号品牌服装广州购买惠东县平山镇平平制衣厂惠东县平山镇三利市场二巷35号休闲服装、衬衫广州购买142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告Ø惠州建立布料市场的意向性调查对将本项目做成服装布料专业市场，以满足服装厂原材料采购，对已拜访的厂意向性统计如下·50%的服装厂家认为在惠州做这样的服装布料市场是比较可行，市场的需求空间比较大，这样就满足了惠州地区服装原材料采购的缺陷，大部分服装加工厂采购是在广州、虎门、深圳等地拿货。如果惠州的布料市场布料品种丰富、品种齐全、货源充足、价格合适，可选择性比较多，就会在当地采购，免去远旅途采购，在成本上能节约不少。同时要求商家的品种色调、花色、规格、质量等和广州布料同类。·27%的服装厂家认为这样的市场可有可无；主要的原因是外贸服装厂家有指定经销商供货，部分布料从香港进口；大型的服装厂则在浙江、江苏、上海、张家口采购。同时，广州和虎门的布料批发商会经常快递新款的服装布料样板给厂家，相互沟通联系业务。·142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告23%的服装厂家认为行不通；惠州的服装厂家主要分布在石湾镇和园洲镇，这样两个镇的服装厂占整个惠州服装厂家40%左右。同时这两镇距离虎门、茶山、广州的布料市场比较近，采购基本上不到惠州。以惠州市区围绕周边的服装厂家主要分布的惠东、小金口、大岭、博罗等，该部分厂家会到惠州市场采购。但厂家基本是来料加工为主，做中低档次的衣服，需要的布料款式和质量也比较差，因此，在惠州做布料市场，只能经营低档次的布料，批发量不大，市场难以存活。同时广州和虎门的布料市场经营形成规模，难以竞争。Ø服装厂家本项目看法调查序号厂家名称客户访谈1惠州市佰宜达制衣厂惠州目前没有布料批发市场，都是到广州和虎门拿货，如果惠州有布料市场，品种齐全，就不需要跑那么远采购，方便了不少厂家。2世通皮革手袋厂厂家订单、指定材料3惠州远达制衣厂市场产品要齐全、有物流系统、要能够退税，小金口这里服装厂大概有100多家，规模都比较小，很多是加工厂，一般不做销售。这边服装产业主要从为香港的一些厂家做服装加工，慢慢演变成自己生产。有个别大厂主要是在布料上赚钱，采购都在外地，电话联系订货再托运发货，小厂主要赚加工费。水口镇、博罗石湾镇服装厂较多。定单过程：订单——制板142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告——选料——采购——生产4金泰制衣厂从采购棉花到纺纱、织布、生产，一条龙流水线，降低了成本，一码布料赚8块钱，利润非常高。5惠华服装厂本厂是广东省质量技术监督局定点厂，质量有保障。惠州市服装协会会员，对惠州布料市场不看好。6名辉皮衣厂本地的小加工厂比较多，需求布料很多，做一个布料市场可行7富华制衣厂来料加工，布料由大厂提供，本地很多小厂，惠州还没有这样的市场，应该做的起来。8服装加工厂来料加工，一般厂家都配备布料，只赚取加工费，惠州缺少布料市场，做布料批发市场可以。9美女王、兰花草服装批发行一般很少去惠州市，对项目不感兴趣。需要的布料都有专门的供货商送上门。市场的货源足、颜色齐、配料多。10惠东平山中心市场四楼163档自己的厂，自己也有布料。湖北人，主要销往惠州、惠东周遍地区。11惠东平山中心市场三楼085档在广州厂家拿货，经销商142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告12惠东平山富民一楼18档在广州拿货方便、便宜，不会来惠州13宏达服装系列老板哥哥自己的厂生产，厂在汕头，拿货的布料主要在福建。成品主要销往惠东、惠州、东关、广州14嘉伟牛仔、休闲批发行厂在惠东。东莞、广州都有拿料，而且都是老客户，价格便宜，送货上门。惠州的市场没有什么兴趣15惠东县大岭镇雅高制衣厂只做加工，原料是别人给的16惠东县三利电脑绣花厂如果有市场会在这里买，只要便宜就可以，对市场没什么要求17惠东县伟业针织制衣厂对写字楼比较有需求，对市场的看法是广告和宣传要多做一些，选择余地多的话会在这里买18惠东县蓝威制衣厂如果这边有市场也不会来买，因为惠东比较近，且便宜19惠东县平山镇惠佯服装厂老板不在，不清楚20惠东县平山镇利民制衣厂对市场不是很有兴趣，对市场没什么要求，平时都在广州采购。这边到时再看，说不准21惠东县平山镇百威利制衣厂平时都在广州采购，如果选择在这边采购就要看这里的货齐全不，要是齐全肯定会过来采购142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告22惠东县平山镇平平制衣厂如果惠州这边质量保证且适合本厂家，价格合理就会到这边购买Ø电话拜访服装厂家调查通过对惠州市17家服装厂家相关负责人的电话调查，其中2家对项目服装专业市场定位感兴趣；6家对项目服装原料、辅料定位感兴趣，届时可以考虑来项目采购原料和辅料；2家要求传真项目资料，待了解后再确定；其余7家无兴趣。同时，17家服装厂家对写字楼均未表示兴趣。调查分析：1、本次是通过电话对惠州市服装厂家相关负责人进行调查了解意向，调查内容有限，且主动权在对方；2、这些厂家多为加工、生产商，一般不涉及销售产品环节，还有的仅为来料加工、订单型企业；3、这些企业仅1家注册了自己的品牌，在广州服装市场租赁有写字楼，可以考虑在项目设旗舰店；其他均没有注册品牌；4、对项目表示采购意向的厂家则关心项目经营的品种、价格等因素惠州厂家意向调查明细表厂家名称联系人手机经营品种对项目意向142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告振华轻工有限公司叶华炎加工、生产工服目前主要以加工工服为主，对商铺和写字楼暂无需求帝盟服饰林邦松服装加工，休闲为主这边就有义乌市场在做服装了，能做专业点当然更好，还要看富绅等大厂的意思。如果可以，加工厂也可以搬过来棉王针织骆德新加工、生产、销售服装，针织为主项目位置不错，义乌市场也在旁边，与成衣服装批发市场定位而言，建议做服装原料、辅料市场，做为服装行业协会的副会长，也曾经和业内人事及政府相关部门探讨组建专业服装批发市场的事宜，但均未果，认为惠州的服装生产厂家虽多，但加工、三资、外销型比较多，本地注册的品牌有限，无法像其他城市那样发展专业市场和写字楼。况且现在惠州的厂家均在外地采购，原料和辅料市场也是个空白。石湾景丰毛织制衣厂冯伟钊加工、生产服装，针织为主142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告自己做加工为主，没有注册品牌，没有必要销售，也没有精力，采购原料和辅料则去广州或者东莞的太平，那边品种齐全。金泰制衣连耀平，传真：加工、生产服装要求传真项目资料，看过之后再联系；下午追踪时表示现在忙，不方便，再联系石湾镇众成制衣厂周应焕加工、生产服装做加工为主，没有牌子，不做销售业务，若有原料和辅料采购，则可以过来看看石湾伟思内衣厂姚锦华生产加工服装，针织为主自己负责生产这业务，老板是自己亲戚，项目位置是好，到时候可以来看看，最后还要老板决定，再联系石湾中田制造厂林东海生产加工服装自己主要做加工，不做销售，对商铺无需求，若有原料、辅料采购，则可以考虑，主要看品种和价格，因为现在的采购渠道在虎门。石湾能达制衣厂周国东加工服装自己仅做加工，且为来料加工为主，自己仅收取加工费。对项目无兴趣泰基针织厂唐太龙，传真生产加工服装，针织为主要求先传真资料了解，现在在外面，看完资料后再联系叶明凯销售辅料为主142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告惠城区鸿丰服装辅料营业部位置是方便，但周边中小型服装厂少，自己做辅料这行，也主要做老客户生意，在中小厂比较多的区域开，届时项目开始后可以来看看博罗园洲镇利城制衣厂梁创业加工、生产销售女装自己主要做女装，但货不走惠州这边的，直接发广州和虎门市场，没有必要在惠州设点，若有原料、辅料，还可以来看看，品种和花色要齐全。水口海洋制衣加工厂陈锦洪生产、加工童装如果做专业服装市场，可以考虑在市场设旗舰店，目前正在全国招代理商，认为位置还不错，面积100多平米，到时候可以看项目面积大小。新天伦服饰《惠州》有限公司林长兴生产、加工服装自己主要做加工，对商铺无需求，若服装原料、辅料品种齐全，价格合适，还是这边方便。目前主要去广州、东莞采购博罗永富磨毛印花制衣厂谭辉波生产加工服装自己做加工为主，由于没有牌子，也不做销售，由于自己厂离项目比较远，采购也不便，目前主要去东莞太平、广州水口恒达毛织厂邓志德加工生产服装主要业务不在这边，也不对外做业务的，对口做加工和生产，周继枝142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告博罗石湾豪庆毛织制衣厂加工生产服装自己做加工，不销售，原料采购在东莞太平，那里距离近，品种齐全。三、惠州写字楼裙楼商业调查Ø主要写字楼裙楼商业基本情况项目名称裙楼规模(㎡)裙楼层数主要经营品种租金水平达利大厦2500/层3一层经营品种:苹果发艺、日日新鞋业、龙凤名鞋业、日新时装、旺达数码城（二楼也有）、海燕便利店、柏淇女装、都市丽人、建设银行、谭木匠、佐丹奴服饰、聚友阁川菜、东茗茶烟酒商行、万兴烟酒、江南米粉；二层经营品种：一层租金：40～50元/㎡月；二层租金：未知；三层租金：32元/㎡月（包物业管理费）142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告燕楼网吧、龙凤名鞋城、旺达数码城、现代美发沐足、三星装饰设计所、创一百发艺、中国人居艺术馆；三层经营品种：乐家喜来健医疗器械有限公司、广州三和装饰、鱼美人减肥中心双子星1600/层3中国平安保险有限公司、中国工商银行、售楼处　大隆大厦1760/层3一层卖给中国交通银行（20000多/㎡售价）；二、三层定位做餐饮、咖啡厅之类，倾向于整层招租二层租金：48元/㎡月；三层租金在40元/㎡月左右隆生大厦2000/层（天虹内部面积，写字楼大厅入口及机房面积未计在内）6（天虹商场）一层经营品种：化妆品、鞋类；二层经营品种：超市、茶、烟酒、药行；　142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告三层经营品种：女装（时装）；四层经营品种：包、休闲装、女装（职业装）；五层经营品种：男装、运动装；六层经营品种：电器、电脑、数码产品、音像制品、床上用品国商大厦3500/层4（人人乐）一、二层：超市；三层：女装；四层：休闲服、鞋类　博美堂2100/层3一层：派伦蛋糕、快迪便利店、中国农业银行、紫砂煲仔、方正数码印刷、康博士钙骨馆；二层：香港新兰香餐厅、百乐门酒吧；三层已作为写字楼租给很多公司一层租金：90元/㎡月；二层租金：35元/㎡月；三层租金：30元/㎡月（物业管理费：2元/㎡月）Ø调查分析：142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告由于早期开发的写字楼一般集中在河南岸商业区内或周边，目前惠州写字楼裙楼商业以零售业态为主，一是做成大型百货超市卖场，如隆生大厦的裙楼就是商场。二是餐饮娱乐配套，如博美堂大厦。还未出现裙楼做专业市场，楼上做配套写字楼的项目。如本项目定位为专业市场＋写字楼模式，将开创惠州写字楼裙楼商业的先河，这种模式在广州、深圳等地已经很成熟，市场机会较大。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告第五部分：裙楼商业定位分析前面所述的三个定位方向，其中的写字楼配套商业由于涉及到整层或半层的招商和销售，将导致销售难度大、周期长、销售价格偏低，难以达到我们的回款要求，因此，该定位暂不考虑。以下的定位分析以电子和纺织布料市场为对象，作出倾向性的定位选择。一、电子类专业市场定位的初步可行性分析1、产业基础雄厚2005年国际惠州电子展在惠州举办，对本地电子产业与外界提供了一个交流的机会，对本地企业的知名度提高，产品走向国际化加快了步伐，同时也给外界同行了解惠州电子产业的发展提供了一个平台。2005年第十九界电子信息百强企业就有四强落户惠州，其对惠州的整个电子行业的发展起着龙头作用，并拉动越来越多的电子产业同行、中小型电子企业和经销商走进惠州。根据2005惠州统计年鉴统计，电子工业总产值从2003年的733.32亿元到2004年的841.06亿元，同比增长了17.6%，占惠州全社会工业增加总值的31%，其比例之高可见一斑。2、厂商及市场反应积极142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告通过电子厂家的调查：有70%的厂家相关负责人对本项目做电子专业市场持肯定态度，认为惠州需要这样一个为电子厂家采购提供方便的有规模的专业市场。这表明，目前惠州大部分电子类厂家希望在本地有一个就近采购的平台。而通过对惠州本地及龙岗、深圳、东莞等地电子元器件商户的调查，也约有20%左右的商户对惠州市场有兴趣。这个比例还是比较乐观的。3、本地电子器件类专业市场基本空白惠州赛格电子市场由于规模小，以电脑为主，只有30多家电子元器件商户，导致电子器件品种不齐全，因此经营状况欠佳。现在惠州正缺少这样一个为电子企业配套的采购、销售、展示的平台。4、本项目拥有便利的交通条件本项目紧靠惠州大道、位于江北的商贸物流规划区内，拥有良好的交通地理条件。5、周边区域电子市场较多、对惠州形成较大分流在惠州的周边地区深圳、龙岗、广州、东莞，电子类专业市场林立，而且规模庞大、将对惠州电子类专业市场存在较大的客户分流，而许多新开电子市场，经营状况不佳，也打击了商户进驻新市场的信心，将对本项目招商具有较为不利的影响！二、纺织布料市场定位的初步可行性分析根据项目组对惠州地区的服装产业优势、专业市场的全面调查，并结合本项目的实际情况，定位服装布料批发市场分析如下：142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告1、惠州地区纺织服装业具有强大产业基础惠州男装已经成为一张响亮的经济品牌，全市现有纺织服装企业3000多家，年销售额高达100亿元，占全市工业产值约25％，年产服装4.3亿件，其中男装占总产量的98%，出口创汇2800多万美元，成为国内重要男装生产基地，拥有真维斯服饰、衣之纯服装、富绅服装、老铭人服饰、高尔夫球服装、圣马龙针织服饰、棉王针织、威利士服装等众多品牌厂家。“中国男装看惠州”一时声名远扬，成为惠州传统产业的重要经济支柱。一般而言，服装生产企业其原材料成本一般占成本的50%以上，惠州服装年销售额100亿元，其中成本约为90亿，按此计算，惠州地区服装加工型企业的年原材料需求就超过45亿，这是一个非常巨大的市场需求。而在整个惠州地区却没有一个服装布料交易平台。因此惠州的服装企业要有大的发展，配套的原材料市场也就不可或缺的。2、惠州地区纺织服装市场空白虽然惠州的服装产业是继电子、石化之后的第三大产业，但由于地理和交通条件、当地经贸发展水平等各种因素的制约，使得惠州地区专业市场并不发达，纺织布料市场至今成为惠州地区的空白点。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告大多数服装生产厂家通过自己的采购部门远到广州、东莞、深圳、浙江、江苏、上海等地采购。部分实力厂家的采购员在江苏、浙江、上海等布料市场蹲点。而本地严重缺乏布料市场，严重制约了服装生产企业的发展，提高了服装生产成本。导致惠州地区3000多家服装生产企业中70%为小型甚至是家庭作坊式生产，无品牌，企业难做大。这些服装厂家都急需有一个服装布料、辅料交易市场。这对未来项目的招商提供有利条件。3、服装厂家及商户反应积极根据项目组对惠州服装厂家的调查，超过50%的服装厂家都希望惠州本地有纺织布料类的专业市场，而对广州、深圳、东莞等地纺织布料市场商户的访谈，约有20%～30%的商户对进驻惠州做纺织布料生意有兴趣。4、本项目拥有便利的交通条件本项目紧靠惠州大道、位于江北的商贸物流规划区内，拥有良好的交通地理条件。5、定位方向的制约因素ü惠城区的服装生产企业比较分散，本项目并不在服装厂家聚集区域内ü本项目规模较小，单层面积比较小、楼层较高。对于布料批发商和厂家需求面积较大，布料比较重的特点，项目三、四层的未来将面临着较大的招商难度。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告三、倾向性定位选择电子和纺织服装专业市场定位各有各的优劣，但我们更倾向性选择电子专业市场，理由如下：1、电子产业是惠州产业的龙头，而纺织服装产业只排第三，无论从产业规模、企业数量、发展前景来看，电子产业都要比服装产业更胜一筹。2、惠州电子企业分布比较均匀，二区三县的工业区内均有不少电子厂家存在，而纺织服装企业主要集中在惠东、博罗等地区，造成在本项目做纺织服装市场缺少地源优势，未来的市场辐射力将很弱。3、本项目的硬件设施更适合做电子市场，由于产品的特性，一般的纺织服装市场对物业规模要求较高，现在全国各地都在建轻纺城，而且一建就是几万、几十万平米，规模大意味着经验品种齐全，本项目4层加起来只有10000平米不到，恐怕难以得到市场商户和采购客户的认同。而电子市场10000平米已算是中大型市场，以深圳的众多电子市场为例，大多都在10000平米左右。4、纺织服装商户对市场铺位面积的需求较大，建筑面积至少要40～50平米，而电子商户只需一个柜台就可以，从市场销售的角度考虑，铺位越小则总价越低，投资门槛也越低，因此，电子市场要比纺织服装市场更容易销售。142 惠州银轩大厦裙楼商业定位调查报告方案提交人：刘志鹏（）142