麒麟银东家裙楼商业整体营销策划

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1、在大同的世界里，寻找大不同 麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告 2011年5月14日麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告FOREWORD（前言）裙楼商业是本项目利润最大化的关键，本区域住宅销售 难度较小，因此本提案主要针对项目裙楼商业部分的操 作、运营。切脉营销执行为王报告技术思路项项基基宏宏项目整体定位目目础础商业市场研究观观整整发发商业结构分析商业结构分析项目本体分析项目本体分析体体市市展展经经场场背背商圈特征分析商圈特征分析项目市场定位项目市场定位营营景景管管研研商业模式分析商业模式分析商业模式分析项目业态定位项目业态定位理理出出

2、究究建建口口竞争个案分析竞争个案分析竞争个案分析项目客群定位项目客群定位议议切脉营销执行为王一一::宏观发宏观发展背景研展背景研究究• 宏观经济环境分析析• 城市发展规划分析划分析• 商业服务业发展分析析切脉营销执行为王(一）宏观经济环境分析•鲁西—豫北的中心城市，较强的城市辐射力，良好的投资环境；•优越的地理区位和交通优势奠定良好的发展潜力；•经济持续快速发展，2010年菏泽市GDP总量1145亿元，15%的GDP增长率超过全省3个百分点。•城市居民人均可支配收入14419元，增长13.2%；农民人均纯收入5655元；金融机构存贷款

3、余额分别达到1092亿元和803亿元。经济环境发展利好，为项目发展提供消费基础经济环境发展利好，为项目发展提供消费基础经济环境发展利好，为项目发展提供消费基础切脉营销执行为王（二）城市发展规划分析菏泽市总体规划提出：一核、两轴、四组团的城市规划，主要向城东发展n菏泽城区按照组团式结构形态，通过水系、铁路的分隔，形成 “一核、两轴、四组团”的布局结构。 u一核：城市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至太 原路，北到大学路，面积约16平方公里。以赵王河为轴，在赵王 河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心。 u两轴：城

4、市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路。 u四组团：城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西 组团和城北组•城西组团——老城区，原有的商业中心•以东方红大街、香格里拉等项目为代表的北城区，是菏泽市传统的商业中心，人流量巨大，知名度较高，但是购物环境较差，交通拥挤。•城东组团——政治、经济核心•随着市政府的东迁以及东部城区基础设施的建设，东城区成为集商务、政务为一体的核心区域。切脉营销执行为王麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告城市概况 城市规划 项目位于菏泽市牡丹区，中国牡丹之乡，鲁苏豫 项目概况 皖边界地区区域性中心城市 周边配套 

5、n菏泽市位于山东省西南部，山东、 江苏、河南、安徽四省的交界处。南 北长157公里，东西宽140公里，总面 积12228平方公里。在市菏泽京九铁 路与新亚欧大陆桥（日照—新乡铁 路）呈“十”字交汇。 n交通便捷，区位优势明显，距郑州 机场、济南机场仅需2小时的路程， 处于省会城市“两个小时生活圈”之 内。 n2010年，菏泽市总人口137万，牡 丹区城市化率39%，处于房地产业的 快速发展阶段。 项目属性1：城市中心辐射力增强，区域内中心城市切脉营销执行为王麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告城市概况 城市规划 项目位于菏泽东城区，是城

6、市未来发展的 核心政 项目概况 务、商务区周边配套 n菏泽城区按照组团式结构形态，通过水 系、铁路的分隔，形成“一核、两轴、四组 团”的布局结构。 u一核：城市核心区，东至京九铁路，南到 铁路编组站，西至太原路，北到大学路，面 积约16平方公里。以赵王河为轴，在赵王河 两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化 中心、商务中心。 u两轴：城市的两条发展轴线，即丹阳路和 人民路。 u四组团：城市的四个功能组团，即城东组 团、城南组团、城西组团和城北组 属性2：位于城市的核心发展区域项目所在区域 切脉营销执行为王麒麟银东家裙楼商业整体营销策划

7、报告城市概况 城市规划 城市地标，区域内中小规模城市综合体 项目概况 周边配套总占地面积7981平米总建筑面积60865平米商业面积约15850平米（包含负一层面积）施工进度工程封顶住宅面积约35000平米属性3：准现房项目，城市综合体切脉营销执行为王麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告城市概况 城市规划 周边高档住宅区、商务办公楼、酒店、大型 项目概况 商业一应俱全，环境优美，配套完善周边配套 切脉营销执行为王麒麟银东家裙楼商业整体营销策划报告三线城市发展的核心地段，有着明显区域资源优 项目属性界定势的中小规模城市综合体p区域属性：菏

8、泽在房地产市场发展中属于三线城市三线城市菏泽市是下辖8县1区的中心城市，城市辐射力不城市发展重心断增强；东部新区作为菏泽市未来的政治、经济核心，周公共生活配套正逐步完善边公共生活不断不断升级、完善p项目属性：项目位于菏泽