基于宁波房地产市场现状的供需博弈分析

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1、基于宁波房地产市场现状的供需博弈分析近代历史上曾经发生过许多起著名的经济泡沫事件，与近代人类社会经济的发展进程可谓是如影随形。到目前为止，经济泡沫事件给我们带来诸多启发。荷兰郁金香泡沫、法国密西西比泡沫、英国南海股票泡沫、日本的经济泡沫等事件反映出市场经济的脆弱性和多变性。目前，中国楼市似乎也存在着一定的泡沫。房地产发展过热已经成为了经济泡沫的一种表现形式。　　一、经济泡沫研究的理论综述　　1.泡沫的定义。美国经济学家金德尔伯格（Kindleberger）强调“泡沫”是一个或一系列资产价格由持续上升到骤然下跌的过程，并认为市场预期的逆转是价格变化的重要因

2、素。而日本学者则普遍强调“泡沫”是资产价格相对于经济基础条件背离的膨胀过程。包括三木谷良一（1998）、铃木淑夫（1995）均持上述观点，也认同“泡沫”的变化经历了一个资产价格由上涨到暴跌的过程。国内学者如王子明（2002）从理性预期和非均衡分析的角度，认为泡沫是一种经济失衡现象，将泡沫定义为某种价格水平相对于经济基础条件决定的理论价格的非平稳性向上偏移。目前，房地产市场的特征已经满足了资产价格持续上升的特征，但尚未出现骤然下跌的现象，因此，本文认为房地产泡沫之说还有待商榷。　　2.经济泡沫的定义。“泡沫经济”和“经济泡沫”两者之间是有本质区别的。《辞海

3、》中对泡沫经济的确切定义为“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象”。泡沫经济应该是经济泡沫发展到一定程度的一种质变，是一个全局化的经济现象。陈泊庚（2002）就认为当经济泡沫积累到一定程度时就会产生泡沫经济。而经济泡沫则遵循需求的基本法则，目前房地产市场的发展现状只能作此定义。因为房地产市场的人为投机炒作才使实际生产成本超出实际价值的部分过多。房地产只是泡沫经济的一种载体，正如徐滇庆（2000）强调经济泡沫的载体包括商品、债券、股票和房地产，以及艺术品、邮票和古董等。

4、这些载体的特点是，供求关系不易达到平衡，交易成本较低。　　3.房地产泡沫的衡量指标。国外著名的经济学家对房地产泡沫的研究和衡量是各有侧重点的。野口悠纪雄（1989）从土地地租与利息的关系出发，在经济人的预期是理性的假设下，运用土地的合理价格是地租的资本化这一原理，即土地价格=地租/利息率，通过测算土地的合理价格和实际价格的差距来衡量泡沫度。徐滇庆（2000）从实际地价与合理地价的关系角度入手，研究了台湾的股价、货币供给量对房地产泡沫的影响和相关关系。同时，国内的一些学者也提出了一系列衡量房地产泡沫的指标和方法，如谢经荣（2002）设计了一套指标体系，由预

5、示指标、指示指标和滞后指标三大部分组成。刘琳、郑思齐（2003）提出了综合指数法，并为每个指标赋予一定的权重。　　二、宁波房地产市场泡沫的实证分析　　1963年美国气象学家罗伦兹（Lorentz）在一篇提交纽约科学院的论文中分析了蝴蝶效应。该种效应是指在一个动力系统中，初始条件下微小的变化能带动整个系统的长期的巨大的连锁反应。房地产市场的价格走向也正如蝴蝶效应这般，受到多重因素的综合影响。本文拟采用4个比率指标来分析宁波地区房地产市场的泡沫程度，分别是房地产价格与家庭收入的比例、房地产投资占GDP的比例、房地产价格增长率与GDP增长率之比、房地产投资占全

6、社会固定投资的比例等。从宁波房地产市场商品房竣工面积和销售面积差额关系来看，2005年和2008年是两个明显分界点，商品房的竣工面积要远大于销售面积，房屋空置较多。从有关资料可以看出，2005年之后，宁波地区商品房竣工面积与销售面积之差不断缩小，说明存量房地产被逐渐出清，到2007年为止出现扭转，本年商品房供应量要小于需求量。但是，在2008年却出现了明显的供过于求，同期空置面积达到历年最高峰。2008年之后的两年，商品房的竣工面积又再度小于销售面积，房地产竣工项目明显减少。　　“房地产价格与家庭收入的比例”用于判断住房消费需求的可持续性，衡量的是一个家

7、庭对房价的承受能力。根据1998年世界银行对96个国家房价收入比的统计，家庭收入在4000美元以下的国家，房价收入比基本上高于9，家庭收入在4000美元以上的国家，房价收入比基本在6以下。而根据宁波市房地产价格收入关系显示，这个比率自2002年开始呈现出逐年升高的趋势，且比率一直都高于6，在2010年达到最大值12.40。同时，住宅价格增长率与GDP增长率的比值除2003年和2006年之外均大于1，说明住宅价格的增长速度已经明显超过了实体经济的发展速度。　　“房地产投资占GDP的比例”和“房地产投资占全社会固定投资的比例”用于判断一个地区是否会产生房地产

8、投资过热的现象。一般来说，房地产投资占GDP的比例的合理区间在10％~14%之间