基于EVIEWS向前回归法的房地产市场供需层次分析

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1、基于EVIEWS向前回归法的房地产市场供需层次分析□周羿朱静琳郑洁瑶【摘要】最近几年中国房价一路高涨、政府宏观调控政策频出、开发商在二线城市迅速扩张、消费者持币观望。本文利用中国1998－2010年房地产价格和销售面积等相关的年度数据，运用Eviews6．0建立关于房地产需求的非线性回归模型，并对模型进行实证检验进行印证。结果表明:房价由多个因素影响，其中供给和需求的关系对房价起决定性作用。最终提出解决房价问题要从根本上解决经济适用房的供给，同时辅助以在刚性需求和投资需求两个层次改进，通过抑制房价的上升，最终使房价回归正常轨道。【关键词】供需均衡;房地产价格;向

2、前回归模型【作者简介】周羿，暨南大学人文学院在读学生;朱静琳，暨南大学管理学院在读学生;郑洁瑶，暨南大学经济学院在读学生一、引言的主要部分，土地价格上涨是房地产市场升温形成的引致需1998年至今实行的住房分配货币化，建立住房保障制度求及土地出让制度直接推动的结果。范严新(2007)认为土阶段。住房分配货币化的住房制度改革，将住房分配体制由地交易价格与房屋销售价格存在长期互动机制，土地交易价原来的行政、福利性质、实物分配制度，转变为按劳分配为主格波动的15%以上是由房屋销售价格波动造成的，而房屋的货币制度，同时建立双轨制的住房供应体系。以中低收入销售价格的波动中2

3、2%以上可以有土地交易价格波动来解家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房及廉租住房供释。目前国内对房地产市场的研究分析已经取得了一定的应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。然而在成果，专家学者从各个角度进行分析，较为全面的介绍了有新的体制下，住房价格却节节攀高，从2010年1月7日的《国关的因素影响。相信对国内房地产的正常运作颇具指导意务院办公厅关于促进房地产市场平稳发展的通知》(国4条)义。然而，多数的研究是从单一的因素对房价的波动的影响到2010年4月17日的《关于坚决遏制部分城市房价过快上进行分析，从而得出房价与这些因素的关联性程度。影响房涨的通知

4、》(国10条)，国务院针对房价出台了一系列的政地产价格的因素错综复杂，房价高攀并不是单一因素的影响策。与此同时，为防止货币对房地产市场的冲击，在2010年结果，而是多个因素发展变化、共同作用的结果。1月到2011年4月短短的16个月的时间内，央行对存款准三、房地产问题分析备金率进行了9次上调，总增加幅度达到了4．50%。但一系根据微观经济学的均衡原理，在开放经济条件下，产品列的政策组合调控政策仍未能使房价的上涨得到有效的遏价格会根据供求关系自行调整，直到人们的需求数量和供给制，全国70个大中城市在2011年1月份到4月份仍保持持数量相等。1998年中国房屋建筑面

5、积为17566．6万平方米，续的增长，平均环比幅度达到100．77、100．45、100．29、100．3直至2009年已增加到72677．4万平方米。相比之下，1998(环比以上月价格为100，以上数据均来自中国统计局)，平均年至2009年国内城市人口年增长率为4．067%，由此可见，同比幅度更是达到了106．42、105．90、105．38、104．52(同比供给规模远远超过城市人口增加的比例，其数值竟达4倍之以去年价格为100，以上数据均来自中国统计局)。多。那么，为何国内房价一路高攀，为何国内房市依然被供二、文献回顾不应求的氛围笼罩着?所有这些可以从中国

6、房市的需求、住在房价长期持续上涨的环境中，国内学者对房地产价格房供应结构以及国人的收入探讨房价问题。进行了广泛的研究。王丹丹(2010)认为我国房地产价格和(一)需求决定房价。房地产作为消费品，其价格主要由广义货币供应量M2之间存在稳定的均衡关系，货币流动性供需决定，在供给相对稳定的情况下其价格主要受需求影过剩对房地场价格产生波动性影响。王爱俭(2007)认为人响。房地产市场的总需求可以归类为刚性的住房需求与投民币汇率升值与房地产价格高涨呈现一种共存态势，必须采机性的投资需求。随着中国经济的高速发展，城市人口与年取更加灵活的汇率形成机制，扩大汇率浮动区间，适时调

7、整俱增，城市化发展迅速，但总体上中国的城市化水平仍然比人民币汇率水平。张学忠(2007)通过以利率上升与房地产较落后，目前49．68%的城市化水平与发达国家存在着明显价格的关系为出发点，从房地产投资、开发商的行为选择、外的差距。因此，在这个经济环境下城市人口必然会持续逐年汇市场、证券市场等方面，深入分析了利率上升对房地产价上升。城市化进程的加速意味着对房地产的庞大需求。根格的直接影响与间接影响，提出央行提高利率从理论上可以据均衡模型，需求的高涨使商品房的价格随之上升。但由于使房地产价格下降。李松(2010)认为土地成本是构成房价城市土地资源有限的因素制约，土地购

8、置费用、贷款利息以·10