房地产供需市场分析.ppt

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1、北仑房地产供需市场调研DTZ戴德梁行2009年8月致：深业集团目录北仑区宏观市场分析·城市概况·城市规划·城市宏观经济·宏观市场小结北仑区房地产市场分析·房地产投资分析·土地市场分析·供需应市场分析·房地产市场小结北仑区宏观市场分析·城市概况·城市规划·城市宏观经济·宏观市场小结北仑宏观市场状况地理位置优越，人口增长快速，城市建设加快区域城市居住配套设施仍无法与中心城区（三江口）比较北仑概况地理位置:位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。区位条件:作为宁波对外窗口，是上海航运中心的重要组成部分

2、，拥有一个行政区和5个国家级开发区，是宁波市最具增长潜力的经济强区和利用外资的龙头。行政辖域:北仑区域陆域面积585平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北仑港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖5街道2镇1乡，有215个行政村和30个社区居委会，户籍人口34.2万，人口自然增长率2.1‰，外来人口40余万，其中常住人口54.5万人。城市建设：近年来，投资近100亿元，相继建成了凤凰山主题乐园、行政中心、中心广场、体艺中心、港务大楼、九峰山景区、曼哈顿

3、商业广场和凤凰城商业街等一批城市现代化亮点工程，丽晶五星级酒店、国际购物中心等工程正在建设，3.6平方公里的中心城区雏形初现。北仑宏观市场状况北仑城市规划区域职能中部区的职能为：北仑的政治、文化、商业中心，以临港大工业及高新技术产业为主导；西部区的职能为：以发展临海工业和对外贸易业为主的城市综合片区；东部区的职能为：以发展港口和生态旅游为主、生活居住为辅的城市综合片区；大榭岛的职能为：以港口、贸易、工业为主导；春晓梅山岛的职能为：主要供旅游和生活居住；现代化国际滨海新城区以港兴区，发展潜力大“二产”转“三产”，有利

4、于城市功能的转换、升级，但第二产业仍作为重点发展，不利于整体居住环境。区域定位：定位东北亚国际航运中心的重要组成部分、华东地区制造业的重要基地、区域性现代物流中心、现代化滨海新城区，将北仑建设成为新一代国际级港口城市。北仑宏观市场状况北仑产业发展临港产业：能源产业：国家级能源产业群石化产业：涵盖上中下游石化产业链钢铁产业：不锈钢、宽厚板生产基地汽车及零配件产业：全国汽车及零配件产业群造船产业：核心产品的造船产业群造纸产业：亚洲造纸产业基地优势产业：塑机产业：世界级注塑机生产基地纺织服装产业：我国规模最大的针织印染基

5、地模具产业：全国压铸模生产基地之一文具产业：全国文具生产基地粮油食品加工产业：高附加值水产品加工产业基地港口物流产业：综合性物流产业的港口物流产业群强化第二产业发展，加大第三产业投入产业的发展带来人口增长，利于房地产需求增长外来人口更大比例为素质较低的外来务工人员，消费需求有限，特别是房产需求固定资产投资、GDP北仑宏观市场状况固定资产投资：北仑近年固定资产投资额从06年开始稳步攀升，为区域后续经济发展奠定良好基础。且城市基础设施的建设、房地产的快速发展都直接影响固定资产投入。GDP:北仑GDP增幅快于宁波平均水平

6、，虽受08年金融危机影响，对外出口、物流产业显著产值回落，但仍保持4.7％的增幅，优于宁波平均水平。区域经济发展良好，保持较快发展态势，经济复苏快于宁波平均水平第三产业产出比重不断提高，逐步实现产业转型、提升人均可支配收入、消费支出北仑宏观市场状况人均可支配收入：人均可支配收入与宁波市区平均水平相同，保持较快增幅速度人均消费支出：消费支出出现快速增幅，特别是交通、居住方面的消费支出。较强的可支配收入，为房产投资性需求提供可能宁波宏观市场状况宏观市场小结北仑港作为上海国际航运中心的重要组成部分，产业区位优势显著，极具

7、发展潜力，促进城市化建设，有利于区域房地产快速发展，但区域重产业的定位，在短期内居住环境很难改变，特别是高端住宅环境及其居住配套设施都无法与三江口相比较；北仑快速的经济发展及产业扩大趋势，带来大量外来人口的增速，中高收入人群为区域房地产需求提供可能，但大部分外来人口以较低收入为主的城市务工人员，消费能力较低，房产需求及其有限；宁波城市的东移，特别是东部新城的建设，使得北仑的区位有所提升，加之交通条件的改善，提升区域房地产发展，但同时更分流区域房地产消费需求。北仑房地产市场分析·房地产投资分析·土地市场分析·供需求市

8、场分析·房地产市场小结房地产投资分析受整体宏观经济影响，2005年、2008年，北仑房地产投资相续进入低谷发展期，其后随着经济形势复苏走好，以及政策支持，房地产发展复苏。随着区域产业的快速发展，产业配套的生活、商业设施的完善，房地产投资也将保持较快发展态势。房地产投资的迅猛回升，预示着区域楼市的复苏，同时值得关注的是过快的房地产投资，会导致下一轮“供过于求”