《房地产市场分析》PPT课件.ppt

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1、第四章房地产市场分析内容提要一房地产市场分析的思路和基本内容二宏观经济分析与地区经济分析三房地产市场总体趋势分析四房地产供求分析五房地产项目市场分析案例一、房地产市场分析的思路和基本内容（一）分析思路1、三个层次地区市场（影响所有类型房地产市场行情的市场环境）专业物业市场（影响某类型房地产市场行情的市场环境）项目物业市场（针对某个开发项目或个案，是房地产市场分析的最终目标）地区市场分析专业市场分析项目市场分析竞争对手分析消费者分析2、两个方面分析供给与需求，分层次分析各种影响因素3、三个时段过去、现在、未来4、五个影响因素

2、经济人口区位环境条件地点的自然条件法律，人文心理（二）基本内容1供给分析2需求分析3市场租售情况分析4市场趋势分析5市场竞争分析二宏观经济分析与地区经济分析（一）房地产业市场行情与地区经济周期的关系1、经济周期定义：经济活动的波动2、房地产业的周期：美国：18年日本：10年香港：7-8年台湾：5-6年中国：4-5年（二）如何进行宏观经济分析常规研究与专题研究结合定期分析与不定期分析结合1收集各种宏观经济分析成果配合专业研究成果进行有关的定期分析总趋势预测政策分析2进行宏观经济分析应关注：两个视角：从时间连续性上分析从时间的横

3、断面上进行分析内容：经济发展速度国家和地区经济政策的动态专家的政策建议重大事件的发展及其影响3可借鉴的宏观经济及地区经济分析成果专家分析成果企业调查报告景气分析预测（房地产指数）价格指数：单一指标指数。用于微观分析例如：中房指数，伟业指数，西安40指数，中原城市指数房地产综合景气指数：合成指标，用于宏观经济分析例如：国房指数，中房预警指数，房地产业景气指数4基本数据的获得（1）统计数据（2）调查数据（3）参考资料社会经济统计指标：总量指标：GDP、人口、进出口；结构指标：一、二、三产业结构水平指标：职工平均工资，人均居住面积

4、动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、通货膨胀率等注：分全国和地方两个层面的宏观经济。房地产业统计指标：投资；资金；开发量；销售；注：分全国和地方两个层面5分析报告的内容(1)宏观经济与地区经济运行总体状况(2)房地产市场总体分析基本走势分析包括：总量指标；结构指标政策法规动向及其影响（对价格，开发热点分布，开发产品形式，政策的时间滞后）三房地产市场总体趋势分析（一）房地产市场供求关系的变动机制与房地产价格1、供求关系决定价格2、供求关系变化影响价格的变化（二）市场行情波动的分析方法1、指数分析法价格指数的应用：（

5、判断总体价格走势；不同区位的物业的价格走势）i=1，2，…122、景气分析法（1）房地产景气指标的设置三种观点观点一：先行指标：固定资产投资增长率，房地产新开工面积增长率，土地与楼宇供给量。同步指标：国民经济增长率，物价结构比重与物业类型变化滞后指标：投资收益率，资金利润率，就业率，股地联动关系。观点二直接指标间接指标地产价格和资金，投资收益率国民经济增长率交易量，资金利润率中长期贷款利率空置率，就业率楼宇按揭利率房地产新开工面积增长率，股地联动关系固定资产投资增长率房地产投资增长率物价指数与通货膨胀率观点三：综合景气指数包

6、括：土地供应指数（城市周边新征用地指数，旧区重新用地指数，批租土地指数）土地价格指数（新征用地价格指数，批租用地价格指数）建筑业价格指数房地产公司指数（销售额，房地产投资，股本利润率）内外销房产价格指数（内销房价格，外销房价格，租赁价格）投资指数（GDP增长指数，固定资产投资增长指数，住宅建设投资增长指数，商品房建设投资增长指数）物业均价指数（住宅销售均价指数，写字楼销售均价指数，商业用房销售均价指数（2）景气动向指数与景气观测DI＝在t时刻扩张的变量个数/变量总数×100％扩散指数用于描述综合考虑宏观市场的行情波动。（3）

7、例子：国房景气指数8类分类指数加权平均，以1995年3月为基期得到的百分比综合指数。选择房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格指数法和景气分析法的对比价格指数：反映市场行情波动更直接，及时景气指数：对价格波动的原因更有解释性四房地产供求分析分析的关键点：找到供求规律性的关系什么样的住户需要什么样的房屋什么样的商家需要什么样的商铺？什么行业的办公室需要什么样的办公室？（一）供给量及供给结构分析方法管道分析法潜在供给量分析方法现有市场商品住宅存量的分析方法供给量结构分

8、析方法规划用地分区规划用地三通一平用地获《建设用地规划许可证》用地获《国有土地使用证》用地获《建设工程规划许可证》用地获《建设工程开工许可证》用地领《商品房预售许可证》用地竣工前未预售量竣工后待销售量132541、管道分析法假设获得每个许可证的时间为1年，从获得预售证到售完时间为2年。则：