基于房地产市场各利益主体的博弈分析

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1、万方数据第2010年第4期(总第348期)商业经济SHANGYEJINGJINo．4，2010TotalNo．348【文章编号】1009-6043(2010)04-0029--03基于房地产市场各利益主体的博弈分析潘俊，尹龙(哈尔滨商业大学经济学院，黑龙江哈尔滨150028)【摘要】近年来房地产价格的持续暴涨引起了各方面的关注，虽然政府出台了一系列调控政策，然而房价反而出现了不降反涨的局面。这与房地产市场中各利益主体间的相互博弈与合谋有着密切的关系。从博弈论的视角出发，实现房地产市场健康稳定发展，必须解决房地产市场中地方政府、

2、中央政府、房地产商和消费者之间的利害关系；必须让居民能够承受起房价负担；必须针对房地产市场中各方参与者的行为进行合理的规制和监管。要实现这一目标，关键在于完善相应规制、激励机制和博弈规则，使房地产市场各方参与者利益均衡化。【关键词】房地产市场；政府规制；利益博弈【中图分类号】F830【文献标识码】AAGameAnalysisofAllInterestSubjectBasedOilEstateMarketPANJun，YINLongAbstract：Recently，thesustainableriseofestatepIice

3、attractstheattention0fallaspectl$．Althoughthegovernmenthasissuedaseriesofcontrol出i锫，theestatepricedoesnotdeclinebutincrease．ThissituationiBdos由relatedtO黜andeollmi删amaongallinter-黯tsubjectsinestateI越_rket．Fromthepersl蒯veofgametheory，toi_e8lJzehealthyandsteadydevelopm

4、entofestatemarket，the伊v．ernmentmtmtsetIletheinterestsamonglocalgovernment，cenu'algovernment，realtors，andoonsulneTs，lettheresidentsaffc删lthe面啷，andreasonably碑gIllateandsupervisetheparticipators’actionsin髓龇market．Thekeyistoimproverelevantre{g幽伽。in-centivemechaIlism，and

5、g呦eruletObalanceallparticipators。interests．Keywords：estatemarket，governmentl-egulnI：ion，interestgame一、引言房地产业作为我国国民经济的主导性产业，对我国经济整体发展有着极其重要的影响。然而，房价的过快上涨也产生了一系列的问题。从宏观角度看，过快的房价上涨使得我国的房价收入比已经超出了国际公认的警戒线，房地产业存在着巨大的泡沫已成为不争的事实。借鉴国外发达国家发展经验教训，20世纪90年代日本泡沫经济和引发本次全球金融危机的美国次

6、贷危机，房地产业泡沫的破裂会给经济造成巨大冲击。从微观角度看，2009年全国房价上涨速度和幅度都是空前的，很多二线城市甚至出现了年末房价比年初翻一番的局面。房价持续上涨，远远脱离了城镇居民和迁入城市人口的支付能力，使得工薪阶层收入者无法承担购房、租房压力。虽然，我国政府已经意识到了房价过快上涨的问题，也采取了一系列调控房价的政策，然而全国各地房价却出现了不降反涨的局面。许多地方的土地也不断被拍出天价，涌现出许多“地王”。这一切都与中央政府、地方政府和房地产开发商等不同的利益主体有着密切的关系。因此，房地产价格问题的实质是多方利

7、益相关者进行博弈的一个过程和结果。本文基于博弈论角度对房地产市场的利益相关者进行分析，探讨房地产市场参与者的博弈过程，得出相关结论，为政府制定政策导向和实施政府管制提供依据。二、与房地产业利益相关者分析房地产市场中的利益相关者是指参与房地产市场并对其产生影响的各个群体，是房地产市场的重要构成要素，它主要包括了中央和地方政府、房地产商、房产购买者(消费者)以及其他利益相关者。1．中央政府和地方政府从我国房地产市场现状来看，政府在房地产市场中扮演着最重要的角色。政府是调控房地产业的主体，在很大程度上决定了房地产业的发展。在本文中。

8、将政府分为【收稿日期】2010-03—12【作者简介】潘俊(1985一)，浙江金华人，哈尔滨商业大学经济学院2008级产业经济学硕士研究生。研究方向：规制经济和法经济学。【基金项目】2009黑龙汪省研究生创新科研项目：金融危机背景下房地产业政府规制的部分研究成果(Y了scx2