房地产行业总量研究系列：房地产投资的韧性与基本面展望

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1、[2018Table_IndustryInfo年02月06日]强于大市(维持)证券研究报告•行业研究•房地产行业总量研究系列房地产投资的韧性与基本面展望投资要点西南证券研究发展中心[Table_Summary过去两年地产销售与投资持续背离]：2016年前4月全国住宅销售额同比增速[Table_Author]分析师：胡华如达到61.4%之后，持续回落至2017年末的11.3%，而同期全国住宅开发投资执业证号：S1250517060001却缓步上行，从2016年前2月的1.8%上行到2017年的9.4%。

2、过去两年销电话：0755-23900571售和投资出现了明显的持续背离，这在过去十多年只出现过两次，第一次是邮箱：hhr@swsc.com.cn2010年4月到2011月12月，主因是保障房建设大规模提升；第二次是从2016联系人：郭泰年3至今，主因全国住宅库存见顶回落带来的持续补库存。电话：0755-23618550邮箱：gtai@swsc.com.cn2017年房地产投资表现出很强的韧性：2016年4月以来住宅销售额增速的回落是过去十多年以来的第四次，这一次住宅销售向新开工的传导时滞被拉长了[Ta

3、ble_QuotePic]行业相对指数表现半年，而土地购置到目前仍然未看到增速回落的迹象，于是我们看到了2017年房地产投资表现出较强的“韧性”。主要是因为房企持续补库存导致土地购房地产沪深30030%置量价齐升、精装修比例提升导致竣工延后使得有效施工面积增速超预期。23%商品房狭义库存降低，以量补价促使房企持续拿地：自2014Q4开始的“千方16%百计去库存”，配合棚改货币化安置比例提升，商品房狭义库存自从2016Q29%开始持续回落。我们测算出2017年末可售未售商品房库存为28.6亿方，和竣2%

4、工未售库存一样都处于近几年低位，但广义库存在2017年末又出现爬升。在-6%新房销售价格长期管制的背景下，房企只能依靠量的堆积实现利润的增长，“以17/217/417/617/817/1017/1218/2量补价”促使房企加杠杆补库存，目前这一阶段尚未结束。数据来源：聚源数据销量或小幅回落，投资增长或再超预期：我们预计2018年全国住宅销售面积基础数据回落5%，棚改货币化安置对住宅销量的贡献约21.8%。假定2018年土地购[股票家数Table_BaseData]130置费增速回落至10%、新开工增速

5、回落至6%，我们保守预计2018年房地产行业总市值（亿元）28,749.89投资增长6.4%，实际上考虑到建安工程价格指数的上行、房企利用集体建设流通市值（亿元）27,762.84用地建造租赁住房等因素，房地产投资可能会再次超预期。行业市盈率TTM17.62沪深300市盈率TTM15.5投资建议与重点关注个股：2018年我们看好地产及相关板块（银行、钢铁、家电、建材等），维持地产板块“强于大市”的投资评级，建议综合从股票流相关研究动性、业绩确定性和销售增长弹性去选股，A股推荐万科A、保利地产、新城[T

6、able_Report]1.房地产行业数据点评：投资保持韧性，控股、金地集团、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、阳光城、蓝光发展等，港新开工表现超预期(2017-12-14)股推荐碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产、宝龙地产等。2.房地产行业周报：龙头成长逻辑不改，调整为布局良机(2017-12-10)风险提示：销售表现低于预期、房地产税预期升温、基准利率上行等。3.房地产行业周报：销售数据大超预期，重点公司盈利预测与评级龙头配置正当时(2017-12-03)[Table_Finance]当前投资EPS

7、（元）PE4.房地产行业2018年投资策略：曙光初代码名称现、见龙在田(2017-12-01)价格评级2016A2017E2018E2016A2017E2018E5.房地产行业周报：一二线探底回升，板000002万科Ａ36.99买入1.902.372.9319.4715.6112.62块行情或切换(2017-11-26)600048保利地产18.69买入1.101.221.5516.9915.3212.06601155新城控股41.71买入1.362.213.0630.6718.8713.636.房地产

8、行业周报：成交热度下降，投资600383金地集团15.69买入1.401.641.9811.219.577.92韧性十足(2017-11-19)600340华夏幸福44.87买入2.222.913.9020.2115.4211.51数据来源：聚源数据，西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分行业总量研究系列目录1销售表现与投资持续背离.......................................................