房地产行业：中国房地产市场形势总结与趋势展望

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1、CHINAINDEXACADEMY目录CONTENTS1上半年房地产市场形势总结2下半年房地产市场趋势展望3关注点：租赁时代渐行渐近，万亿市场空间待挖掘2短期：地方政府因城施策，供需两端发力控房价◆城市逐步增加、城区逐步扩大、力度限购逐步加深；房地产金融调控贯穿其中需求侧限卖(T+n)◆防止短线投机，本轮调控创新性举措；限贷◆首付比普遍提高到历史最高水平(含收紧公积金)✓加大金融平台监管控房价◆两部委联手出台土地管理及调控政策；✓加大资金流向监管增加土地供应◆北京调增宅地供应；✓控制房地产信贷规模◆拍地需自有资金；✓差异化信贷政策拍地环节设置◆

2、实行“政府指导价”；更多限制✓定向收紧房贷利率◆限地价竞配建竞自持；供给侧◆部分城市特定地块“十年限售”整顿新房、存量房销售市场◆更加重视整顿存量房中介市场；新一轮调控潮主要集中在控房价，因此，重点◆对商办市场进行规范进一步影响价格规范商办市场关注控房价政策方能把握市场后续走向。预期；◆设定价格合理变动幅度，影响价格预限价期；数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com3短期：强力抑制投资投机需求，降杠杆（限购、限贷、限售、限价）2016年10月以来政策收紧城市分布◆2016“930”：22城出台调控；抑需县市出台政策集中区以北京、雄

3、安为中心◆2016年底：共计26个地级以上求形成强力调控场城市和少部分县市出台调控；降京津冀城市群◆至2017年：76个地级以上城市杠同步收紧（约185项政策）和32个县市（约杆43项政策）出台调控，海南、河北中西部重点城市长三角城市群从省级全面调控。中心城市单独调控，多数地区仍以去库单独强化分段强化存为主中心城市平稳，整体趋势：需求端短期进入修补阶段，供应周边三四线城端中长期调控开始发力。珠三角城市群市陆续调控中心城市加码，逐层深化外围强力调控数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com4短期：存量房金融属性增强后创新的限售（T+n

4、）模式张家口沈阳保定白沟新城3年新房5年、二手房2年促理性、稳预期非本市5年承德保定徐水区2年2年石家庄保定5年徐州2年、双限双竞10年济南本市二套、非本市首套2年2年扬州西安开封青岛本市二套、非本市首套2年新房5年、二手房2年需求端：抑制短期投机行郑州3年2年泰州3年南京2年南通启东市成都3年非本市3年为，强化住房自住属性3年重庆六安无锡宁波2年2年芜湖2年2年长沙2年常州福州闽清县嘉兴3年2年2年福州闽侯县供应端：引导产品设计回2年贵阳南昌福州2年3年2年、三限房5年厦门2年2年福州长乐市应自住需求桂林2年三套2年广州惠州福州福清市南宁2年

5、3年2年长效机制：增强租赁市场三套2年东莞2年北海珠海房源供应的稳定性二套2年、三套5年3年、特定地块10年海南全省二套2年5海口、三亚、陵水、万宁5年数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com中长期：住房租赁市场迎来试点，租购同权渐进（顶层设计）5月19日：住建部《住房租赁和销售管理条例》征求意见，住房租赁市场将迎来正式的管理法规。7月20日：住建部等9部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，将在广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市开展住房租赁试点。因城

6、企业看清城市人口聚集态势、积极开拓房源增加渠道方向：因城施策发展住房租赁产业施策策略人口净流入的城市、近几年新增常住人口较大的城市、大城市内部或周边新城、新区权益直接或间接地平衡租房与购房的权益性鸿沟，保障激励家庭化群体长期租房意愿扩大盘活集体建设用地、城市闲置用地等低成本用地，人口净流入（万人）供给规范化、合法化<5050~100100~300300~500>=5006扩大供给：集体建设用地建租赁房，行业将现四大变化8月28日：国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，将在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、

7、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。9月19日：国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会，就试点工作作出全面部署，提出要优化用地管理流程，保障集体建设用地有效供应，盘活空闲农村宅基地和乡镇企业用地，实现土地利用“腾笼换鸟”等。【变化四】配套性融资创【变化一】刚需分流【变化二】土地价值重估【变化三】存量运营扩围新需求增加集体用地藉成本优势切人租•此次方案赋予集体更大的自•一线大城市已进入存量运营•在以租赁为抓力的新供应体赁市场，从供应端和运营端主权，能以较高的效率和激时期；“准

8、一线”城市进入系构建过程中，更高层次的了存量运营与增量开发拉锯都有望明显降低租赁住房运励机制带动土地供应逐步放金融创新正当其时。发展的时期。营成本，保