地产轻资产专题调研

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1、地产轻资产专题调研乾立基金战略管理部I.地产轻资产模式背景II.地产轻资产特性III.成功轻资产模式列举目IV.杜邦模型分析地产轻资产录V.可行轻资产模式—REITsVI.可行轻资产模式—轻重并举VII.可行轻资产模式—互联网化VIII.未来趋势&影响地产轻资产模式背景宏观环境和行业概况中国的地产行业从改革开放以来也发展了30多年，该行业最先从广州发展起来，沿用的是香港的“重资产”发展模式，从银行贷款购买土地，建起房屋，在还未完工时就进行预售，获得一部分资金，完成剩下的楼房建设，最终把楼房售尽，回笼资金，进行下一次开发。这

2、种重资产的开发模式在过去取得了巨大的成资产模式功。在近几年，国家经济开始进入低迷的态势，经济下行压力不断增大。原先的粗放式增长逐渐不能再拉动整体经济的进一步提升。中国的经济发展进入了改革的“深水区”，各个行业都在谋求进一步转型升级。经济环境近几年，国家也同时加大了对于房地产行业的调控力度，出台各种限购政策等来调控房价。由于房价的高涨，更多有购房需求的消费者只能保持观望的态度，房产行业逐渐从卖方市场转为买方市场，地产企业的行业概况利润下滑。Source:公开信息，乾立基金公司及企业现状受经济低迷的影响，加上国家对楼市的调

3、控，重资产模式遇到了问题：在房屋建造、原材料及销售费用占据大量资金，这时一旦销售遇到问题，不能回笼资金，就很可能遇到资金链断裂的风险。这种环境下，中国企业开始效仿国外“铁狮门”、“帕尔迪地产”等地产企业的模式，向地产轻资产方向转型。轻资产，即是以最少的资金调动最多的资源，赚取更多的利润。如国外企业的“小股操盘”、“REITs”等方式降低自己的资金占用的同时，达到开发房地产的业务目的。2015中期利息资本化率同比变动与2016中期毛利率同比变动对比60.0%30.0%0.0%-30.0%资本化率变动毛利率变动Source:公

4、开信息，乾立基金国内地产传统模式现状国内地产企业相较于国外地产起步晚，初期大多也是按照重资产的方式来运营的。受益于国内社会主义市场经济的发展建立和改革开放的红利，这种模式也为地产企业带来了可观的收益。随着国内经济增长放缓和世界经济显出疲态，重资产模式不再那么有利可图。1、融资模式单一，主要是有息贷款。在国内地产企业发展阶段中，银行一直占据着主要的地位，而这些地产企业的融资来源正是银行的有息贷款。在国内金融不断创新，金融工具逐渐丰富的情况下，这种单一的融资模式毫无疑问也限制了地产企业的进一步发展。2、土地持有为核心，依靠资产

5、增值获得收益。国内地产一般用融资来的资本进行土地购买等活动，依靠这些不动产的增值来获得收益。而在国外，地产发展早已不止这种单一的模式，地产同样有增值的服务，例如MBS/REITS等等金融工具，地产企业一定程度上和金融行业产生互动。3、大量现金沉淀，资产周转率慢。重资产企业必然都把很多的资金放在了自己资产中的土地建筑等固定资产部分，现金存量是很少的，资产周转自然慢了下来。轻资产反倒会有稳定的现金流，有较快的资金周转率。资产周转率较慢，造成重资产企业缺乏灵活性，最终导致现阶段较低的回报率。房地产开发贷款余额60,000.0040

6、,000.0020,000.000.002004-122005-042005-082005-122006-042006-082006-122007-042007-082007-122008-042008-082008-122009-042009-082009-122010-042010-082010-122011-042011-082011-122012-042012-082012-122013-042013-082013-122014-042014-082014-122015-042015-082015-122016-04

7、房地产开发贷款余额Source:WIND，乾立基金国外主流地产轻资产模式—售后回租售后回租是指企业将现有的资产出售给其他企业后，随即租回、按期交纳租金的方式。工业企业常用售后回租的方式进行融资，类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的质押或抵押贷款。售后回租的融资方式，通过将商用物业的产权向投资机构或金融租赁公司进行转移，将之完全移出表外，从而实现企业的轻资产化。因此，售后回租成为大型商业地产企业或者持有商用物业较多的大型零售企业轻资产化的可选途径之一，也是实现轻资产化最现实最方便的一种方式。目前地产公司中鲜有企业采用

8、售后回租的方式进行融资，但作为中小地产企业商用物业销售的重要方式之一，售后回租成为支持中小商业地产重要的资金来源之一。不过由于中小企业信用较差，一般以散售形式进行，且在预售商铺时承诺了过高的回报条件，在回租期满时往往不能履约回购而造成信用损失。现实便捷绩效提升：现金流优化：售后回租将固定资