产业地产轻资产运作主题研究报告

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1、产业地产轻资产运营专题研究-产业地产专题研究系列-2016年9月项目建成后，通过后期招商和园区运营服务收费等增加收益。利用土地、企业资产等进行银行抵押贷款、房地产信托等方式融资。通过出售或出租物业实现产业地产收益。通过囤地、土地储备，利用土地升值、高房价等实现丰厚回报。产业地产轻资产运营产生背景2015年中国房地产业平均利润率低至9.4%，而随着工业用地价格上涨、产业地产政策的严苛限制，相对高利润的产业地产也进入“后土地红利时代”；传统开发及盈利模式已不能满足产业地产发展需求。2014-2015年各

2、类城市工业用地成交价格均呈现波动式上扬趋势；其中，一线城市价格波动较大，均价远高于其他城市；二三线城市价格波动较平稳，呈缓步上升趋势；产业地产低价拿地，靠土地红利轻松创收的时代正在远去；产业地产对政府政策较敏感，依赖性强，物业出售受到严苛的产证分割限制，出租的回收期过长，靠传统的开发及盈利模式，资金回流速度缓慢，产业地产企业面临巨大运营压力和风险；产业地产传统的重资产运营模式日渐式微，转型和寻求多元的利润增长点势在必行，轻资产运营成为当下最热议题。传统开发及盈利模式土地增值物业经营物业租售资产融资轻

3、资产相关概念“轻资产运营”：是以价值为驱动的资本战略，指企业只专注自己的核心业务，将非核心业务外包出去；具体到产业地产就是指项目从投资到开发及后期运营服务等各个环节由各专业公司分别完成，有效地实现以小博大、杠杆他人的资产。“轻资产”是指企业的无形资产，包括企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方面的关系资源、资源获取和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等。运营基础：核心能力运营依托：专业知识运营关键：业务整合运营利器：树立品牌运营捷径：价值链定位运营要务：质量控制运营要素：客户关系运营法则

4、：业务外包轻资产运营八大要素地产行业的重资产模式是指当土地升值速度高于资金成本时，所有房企都会寻求储备更多土地，只要拿着资产本身就可以获得丰厚回报。而“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。轻资产运营特点产业地产轻资产运营特点是不以土地资产为核心，而是重视项目运营过程带来的企业价值增长，开发商通过增值服务获取丰厚收益；即降低公司资本投入，特别是固定资产投入，以此提高资本回报率。高杠杆高回报专业

5、化标准化投入少风险小开发代工（定制开发）收益1品牌溢价（贴牌）收益2产业运营收益3地产基金金融服务收益4其他增值服务衍生收益5四大运作模式01运营（服务）输出做大、售卖乃至分拆“运营能力”，以较小资金和较低风险实现园区规模化布局。02借力REITs将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成Reits快速变现，是地产资化本必然选择。03孵化与投资运营输出是园区价值的横向延伸，产业孵化投资则是对园区价值的纵向深挖，即放长线钓大鱼。04合作开发产业地产从早期的厂房、仓储，向复合化形态进化，开发运营商强强联

6、合共同出资、共同享效益、共同担风险。“四两拨千斤”，产业地产轻资产运营常见模式运营（服务）输出当前市场上存在大量园区、商务楼宇，因为缺乏专业的管理队伍和客户资源，而陷入举步维艰的困境，这给有丰富产业运营经验的产业地产商提供了输出运营管理服务的机会，比较典型的是以输出品牌提供运营服务的方式来拓展园区市场。利润附加值高土地投资决策环节项目工程建造环节园区运营服务环节产业定位投资规划项目选址外部融资土地获取项目策划建造设计招标管理施工建造工程管理营销推广招商运营园区服务物业租售产业运营品牌打造低外包非核心

7、业务输出核心业务输出核心业务输出内容：咨询管理、全程代建、定制开发、创业孵化、园区委托运营、项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务等。优点：可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务。代表园区：亿达中国、光谷联合、联东U谷等产业地产微笑曲线实操案例-亿达中国截至2015年底，通过运营服务输出，亿达中国接受委托运营商务园区项目11个，运营管理面积140万

8、平米，提供咨询服务项目7个，获得运营管理收入2548.2万元、实现业绩1238万元。操作项目收益模式输出内容以咨询、委托运营、包租等模式，面向当地政府、其他房地产开发商所拥有的产业园区项目提供运营管理服务，内容包括项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务等。这些业务的收费模式包括租金分成、固定费用+租金分成、租金分成+奖励、咨询费等；2016年上半年，商务园运营管理收入增长106.4%至2760万元。包括上海外高桥项目、长沙梅溪湖创新中心、苏