成都市别墅市场分析

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1、成都市别墅市场分析一、成都市别墅市场发展第一阶段：掘金“金字塔”尖第二阶段：新富阶层崛起第三阶段：别墅市场黄金季节1992年—1997年1998年——2002年2003年-2004年代表项目代表项目代表项目草堂之春、金林半岛、维也纳森林别墅、中国青城、锦丽园、春雨花间风格雅园、园首山庄、成都花园、锦绣花园、天府花园君临天下、锦城豪庭、河滨印象价位6000-10000元绿水康城、翠拥天地,TOWNHOUSE消费群：金字塔尖、消费群：成都的本土新富阶层消费群：中产阶层暴富群体锦绣花园、天府花园的成功销售,引发了机场路别墅的一哄而起

2、,在机场路两旁,南洋花园、巴黎花园、顺风苑……但仅仅拥有交通资源的别墅项目并没有赢得购房者的认可。机场路别墅开发热的结果是留下了大批的积压别墅和烂尾楼盘,成都的别墅楼市在经历了短短两年的辉煌后从此一蹶不振,重重地摔入了低谷。项目特点：一、多元化、成熟的产品市场别墅开始向低中档市场靠近二、别墅市场向草堂之春、金林半岛类型的极品别墅和向中产阶层的经济别墅实现两极化发展;三、同时出现了纯西式风格和中式风格等多种类型;三、随着近郊别墅的火爆,远郊以及跨区域别墅市场的黄金季节即将到来。项目特点：一、远离尘嚣,具备优越的地理位置和自然环境

3、;二、是有较大的开发规模和完善的生活配套,如:泳池会所、网球场、超市等;三、低密度、低容积率,并能根据每一个客户的需求进行菜单式服务;四、楼间距较大,每户都有私家花园,和大面积的绿化配套,能够停放两辆车的独立私家车库;五、优秀的物业管理,体贴入微的服务,多重保安设施以及保障居住者的安全和绝对私人空间;二、成都郊区别墅分布地理价值：距市区30分钟车程环境价值：起伏的浅丘地带+森林+湖泊价位：从2000元/平方米到5000元/平方米不等项目定位：主要以休闲居家型别墅为主。代表项目：天泉聚龙国际生态别墅园、国一澳乡、玉龙山庄、盛世中

4、华、大行北成都别墅市场龙泉山别墅带青城山别墅带西东地理价值：距市区30分钟车程+临近机场环境价值：起伏的山丘+森林+河流+高尔夫球场价位：以3500~9000元/平方米为主项目定位：以休闲居家型别墅为主代表项目：维也纳森林别墅、锦丽园、交大别墅项目、华成绿野牧歌、牧马山别墅项目、麓山国际社区地理价值：距市区50分钟车程环境价值：天下幽的青城山+森林+河流价位：从2000元/平方米—9000元/平方米不等项目定位：主要是休闲度假和商务型别墅为主代表项目：高山流水、中国青城、天下青城、大连亿达别墅项目南牧马山别墅带三、成都别墅市场

5、消费群体1、年龄：35-45岁之间；2、月家庭平均收入：1万-2万元；3、职业：企业高级管理人员、私营业主、股票经纪人、医生、律师、演艺人员、运动员、国家公务员等；4、消费需求：新的生活方式以及新的空间感受；5、消费态度：有二、三次置业经历，买房理性而挑剔；6、住宅消费市场暴富阶层别墅消费市场中产阶层20%的富裕阶层四、成都别墅市场的需求分析及供给分析1.供给分析截止到2004年4月底，成都市共有21个在售别墅项目，其中郊区占到了19个之多，在售别墅的总体供应量达到128.8万平方米，别墅供应户数达到8268户，其中郊区在售别

6、墅的总供应量为119万平方米，别墅供应户数为7857户。由此可看出，成都市郊区别墅为别墅规划主流。由图可看出，成都郊区别墅土地目前已推出3970余亩，后期土地储备量为5229亩，储备量占整个规划量的57.6%，郊区别墅还有较大的发展空间，但后续土地储备不乐观。最近，博思房地产决策研究中心的别墅市场调查表明，成都及郊县具有别墅形态的项目总共53个，目前亮相及在售别墅项目48个，已经开发(目前亮相及在售别墅)面积3000亩左右，其中面积在150-280平方米之间，总价在50-120万元/套市场反映良好。从价格分布的供求关系来看，成

7、都2004年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在100万～200万元和200-300万元两个的价格段，分别占到了供应总量的35%和30％，较上年这一比例有较大变化；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为16％和19％，前者较上年变化不大，后者有较大增幅，比例达8%。（详见后附的成都别墅市场户型结构一览表）2.需求分析成都目前约有人口1000万，近期随着经济的发展以及成都市居民收入的提升，随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了成都本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了成都

8、部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。据有关数据表明，对于300到600平方米的别墅豪宅，成都一般每年仅需几百多套的市场吸引量，来自业界的资料表明别墅目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住，而面积以200平方米以内为主，总价在一百万元左右的经济