不同类型房地产估价总结

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1、不同类型房地产估价总结居住特点1、单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大；2、具有较强的相似性、可比性；3、不同类型住房价格内涵差异明显。价格影响因素宏观因素：城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等；微观因素：1）区位状况：位置（方位、距离、朝向、楼层）；交通条件；生活服务设施；教育配套设施；环境质量。2）实物状况：建筑结构、类型和等级；设施与设备；建筑质量；装饰装修；估价方法市场法：转让价格、抵押价格、征收补偿价格的评估；商品房预售价格定位成本法：抵押价值评估、征收估价、在建工程的估价收益法：出租型公寓技术路线商品房：1）单套商品房：直接通过对交易实例的修正

2、测算出待估对象的价格。2）整幢或数幢商品房：通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为待估对象，选取与待估对象类似的成交实例，利用市场法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。房改房、经济适用房：要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题1）利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益；2）利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。商业（零售、批发）【百货店、超级市场、大型综合商场、便利店；专业店、专卖店、购物中

3、心、家居中心、仓储商店】特点1、收益性；2、经营内容多，业态多样：不同经营内容（不同用途）一般会有不同的收益水平；3、出租、转租经营多，产权分散复杂：调查清楚产权状况（分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估）；4、装修高档且复杂（充分分析现有装修状况能否有效利用，如无法利用应考虑追加装修投入对评估价值的影响）；5、垂直空间价值衰减性明显价格影响因素1、区位状况：1）地段繁华程度；2）交通条件；3）临街状况；4）楼层：底层高于其他楼层（又取决于电梯情况：如果没有电梯，首层与二层价格相差较大，二层与其他层价格差距大大缩小；如果有自动扶梯，首层与其他层价格差距大大缩小）；2、实

4、物状况：1）建筑品质（建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观乃至建筑物的临街门面宽窄等）及内部格局；2）净高；3）面积；4）装饰装修；5）无形价值（在投资交易等某些估价目的的情况下，估价应对附属于有形商业房地产的无形价值进行考虑）。估价方法主流方法：收益法、市场法；辅助方法：成本法，一般不宜作为主要方法。1）收益法：以预期收益原理为基础，测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率，要根据不同商业业态、类型区别对待；1）市场法：转售转租（多可比实例）；用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用市场法进行租金的估算；2）成本法（辅助方法)：抵押估价；对将要转变用途

5、的房地产进行估价技术路线1、出租型商业房地产（临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺）：收益法、市场法1）收益法估价的关键是求取租金收益，应了解待估对象是否存在合约的限制。在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益；租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。2）市场法估价主要应用在两方面：①直接求取商业房地产价格；②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。交易实例的选择和修正系数的确定是市场法评估出租型商业房地产的重要环节。（在交易实例的选择时还应关注商业房地产的交易形式

6、、价格（或租金）内涵。如采取售后回租的销售形式，销售价格比非售后回租情况下的价格要高，具体高多少，取决于售后回租的条件，即回报率与回报年限。类似的这种实例可比性基础比较弱，一般不宜采用，如果一定要用，必须针对回报率与回报年限的综合情况进行修正；又如商业物业的租金，是否包含管理费、水电费，租赁价格中税费的负担，房屋的修缮责任的归属，租赁期限的长短，租金的支付方式及违约责任等都对租赁价格产生影响）。2、运营型商业房地产（百货店、超级市场、大型商场）：收益法由于难以获取第一手租金资料，对于这类估价对象，在评估时理论上可基于营业收入测算净收益，即净收益＝主营业务收入－主营业务成本和税金－管理

7、费用－财务费用－销售费用－商业利润。但在实际操作中，如何剥离商业经营的利润与房地产带来的利润是比较难以处理的问题，目前尚无较好的量化方法，主要是基于估价师对商业及房地产市场的经验判断，一般做法是根据类似可比实例修正估算出租赁收入来确定商业房地产的净收益。3、整幢商业房地产：收益法、市场法对整幢商业房地产估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等，其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素，最后根据不同楼层具体情况、