第二章　不同类型房地产估价

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1、第二章　不同类型房地产估价【知识体系】　　　　【大纲要求】　　一、考试目的　　本部分的考试目的是测查应试人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、工业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。　　二、考试要求　　1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位

2、状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　6.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　7.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。　　【内容详解】　　按估价对象的用途，房地产估价一般分为10类：　　1.居住房地

3、产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。　　2.商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。　　3.办公房地产：包括商务办公楼（写字楼）、行政办公楼等。　　4.旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。　　5.餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。　　6.娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。　　7.工业房地产：包括厂房、仓库等。　　8.农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。　　9.特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。

4、　　10.综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。第一节　居住房地产估价　　（一）居住房地产及其特点　　1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大　　居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分用于投资或用于出租经营。由于居住房地产主要以居民个人的购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。　　2.具有较强的相似性、可比性　　居住房地产之间的相似性和可比性比其他用途房地产要突出一些，在一个居住小区中，往往有很多栋相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型和功能等；在同一栋居住房地产

5、内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅也基本上没有什么区别。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。比较法是居住房地产首选方法之一。　　3.不同类型住房价格内涵差异明显　　由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房、两限房、公共租赁房，这些住房的产权形式存在差异。　　根据住房的产权形式分：住宅类型土地权属房屋权属价格内涵商品房一定期限的国有土地使用权所有权地价＋房价房改房、经济适用住房不拥有或部分拥有土地使用权（有限产权）所有权划拨地

6、价（扣除出让金）＋房价廉租房、公共租赁使用权使用权使用权　　（二）影响居住房地产价格的因素　　不同城市、不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上都存在较大差异，要准确、客观估价估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查勘时必须把握好这些因素。　　影响居住房地产价格的因素分为宏观因素和微观因素。　　宏观因素包括城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等因素。　　微观因素包括住宅的区位状况、实物状况、权益状况因素。　　但就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注

7、住宅的微观影响因素（后面其他用途房地产估价也仅讨论微观因素）。　　1.影响居住房地产价格的主要区位状况　　（1）位置。位置主要体现在方位、与相关场所的距离、朝向和楼层等。　　位置对不同类型房地产影响程度不同，对居住房地产而言，位置首先体现在某宗居住房地产在城市较大区域中的位置以及在较小区域中的具体位置；　　其次，位置表现为某宗居住房地产距离市中心、交通干线、购物中心、学校、医疗等重要场所的距离，越近位置越好；　　第三，位置体现在某宗居住房地产的朝向，朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个重要的因素是景观。当住宅四周景观基本一致时，通常东南朝向

8、的住宅会优于其他朝向，价格最高，而西北朝向最差，价格最低。但当住宅四周景观差异非常大时，景观对住宅的影响就非常大，如当住宅北向面对的是美丽的海景、江景