不同类型房地产估价

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1、不同类型房地产估价房地产类型特点影响价格因素估价方法估价技术路线及估价难点居住类房地产估价1.单宗交易规模小，但市场交易量十分巨大。2.具有较强的相似性，可比性3.不同类型住房价格内涵差异明显区位状况1.位置2.交通条件3.生活服务设施4.教育配套设施5.环境质量市场法用于价格转让，抵押，征收补偿，商品房预售价格定位。1.商品房估价的技术路线及难点处理由于整栋商品房的案例较少，故采用从个体到整体的思路来解决，选择某一标准层为估价对象，选取类似的交易案例用市场比较法求改套价格，然后用类比法，经过楼层，朝向，面积，

2、户型修正求出各层，各栋的商品房住宅价格。成本法用于房地产征收估价及在建工程实物状况1.建筑结构，类型和等级2.设施与设备3.建筑质量4.装饰装修2.房改房，经济适用房住房估价的技术路线及难点处理由于这种估价要考虑土地出让金的问题：故利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除土地出让金。利用成本法时，应评估不含土地出让金的房屋重新构建价格收益法主要用于出租型公寓商业类房地产估价1.收益性2.经营内容多，业态多样3.出租，转租经营多，产权分散复杂4.装修高档切复杂5.垂直空间价值衰减性明显区位状况1.地段繁

3、华程度2.交通条件3.临街状况4.楼层收益法主要测算商业房地产的净收益，收益年限和收益率1.不同经营方式的商业房地产1出租型2商业运营性市场法主要评估转手转租评估商业房地产的客观租金2.不同规模商业房地产1.整栋实物状况1.建筑品质及内部格局2.净高3.面积2.整层4.装饰装修5.无形价值3.同层不同铺面成本法商业房地产抵押，或是对将要转变用途的房地产进行评估时，也会用成本法辅助。3.空置，烂尾楼发地产估价对其进行最高最佳利用分析是十分必要的商务办公房地产估价1.所处区位好，规模大2.多为现代化的高层建筑，功能

4、齐全，配套设施完善3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理区位状况1.聚集程度2.交通条件3.周边环境4.楼层收益法主要用于测算商务办公房地产的净租金和收益率1.单纯型商务办公房地产市场法，收益法市场法转让价格的测算和租金价格的测算2.商住型商务办公房地产首先应区分不同功能的面积大小，然后按照办公用房，居住用房进行估价。办公用市场法，收益法，居住用市场法。实物状况1.外观形象2.内部装修3.设施设备4.智能化程度5.物业管理水平6.租户类型成本法商务办公房地产的抵押评估时，出于安全保守的考虑也会用成本法，主要

5、用于在建工程。3.综合性商务办公房地产首先区分不同功能区，了解和确定各功能区的面积大小，经营方式，收益能力，根据不同功能区的收益特点，实例收集的难以程度选择不同的估价方法。旅馆房地产估价1.转让少且一般为整体转让2.功能多样3.一次性投资大，投资回收周期长，经营风险较大4.价值主要体现在接待客户的类型及其功能区位状况1.交通条件2.周围环境收益法主要测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。1.星级酒店不同功能用房及其经营状况不同，应该分别估算其收益。2.由于酒店的经营管理水平的高低，设施配套程度，酒店经营的信誉等诸

6、多因素形成的无形价值，都将固着于酒店这一特定房地产上，隐含在酒店房地产的价值之中。实物状况1.设备设施和用具2.经营管理市场法主要用于客房价格，其他功能用房租金的估算餐饮房地产估价1.收益性2.经营内容多，业态多样3.出租，转租经营多，产权分散复杂4.装修高档切复杂5.垂直空间价值衰减性明显6.地段选择的差异性7.营业收入的差异性和商业房地产和酒店房地产基本类似和商业房地产和酒店房地产基本类似利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一

7、，通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均利润和超额利润，即当估价对象获取的利润率高于社会平均利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也要扣除超额商业利润。方法之二，是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。工业房地产估价1.涉及的行业多2.非标准厂房多，建筑工程造价相差大3.要区分设备和建筑物的造价4.厂房使用寿命受腐蚀性影响大区位状况1.交通条件2.基础设施3.地理位置成本法标准厂房宜用重置价格法。工业房地产一般采用成本估价法，在利用成本估价时，往往是

8、将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。市场法新兴的工业地带，往往有较多的标准厂房，租售实例较多。实物状况1.用地面积与形状2.地址和水文条件3.房地产用途收益法可以从企业的收益中剥离出房地产收益的。特殊用途房地地下停车库1.权属比较特殊2.计量单位比较特殊3.日常管理和服务相对特殊同一地区同一类型房地产地下停车车库的价格比较一致。停车库价格评估方法的选择，首先应该