(a)不同类型房地产估价(三)

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1、(A)不同类型房地产估价(三)一、单项选择题题某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，收集了4个近期交易成功的案例资料，具体如下：编号ABCD估价对象坐落市区内市区内市区内市区内市区内地段等级四级四级四级四级四级用途商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅结构层次混合7层混合7层混合7层混合7层混合7层建筑面积/m24590130102106交易情况修正优惠8%偏高7%正常优惠5%正常交易日期调整+5+6+5+1房地产状况调整-18+7+4-10成交价格/(元/m2)24002700260024

2、001、若从中选取3个案例作为可比实例，则下列选项中，______可以作为可比实例。  A．ABC  B．BCD  C．CDA  D．DAB2、若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法评得的评估对象估价结果为______元/m2。  A．2457  B．2653  C．3038  D．29973、若对各案例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且案例B的权重定为0.4，其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法评得的评估对象估价结果为______元/m2。 

3、 A．2433  B．2638  C．2849  D．2861已知某市房地产买卖中，应由卖方缴纳的税费为正常交易价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常交易价格的5%。试求以下特殊交易情况下的房价。4、买卖双方在合同中写明“买方承担买卖中涉及的全部税费，并支付给卖方5350元/m2的房价款”，则正常交易价格应为______元/m2。  A．5000  B．5632  C．5095  D．57535、买卖双方在合同中写明“买方承担买卖中涉及的全部税费，并支付给卖方5350元/m2的房价款”，则买方实际支付的

4、金额应为______元/m2。  A．6041  B．5350  C．5914  D．52506、买卖双方在合同中写明“卖方承担买卖中涉及的全部税费，买方支付给卖方4750元/m2的房价款”，则正常交易价格应为______元m2。  A．4439  B．5000  C．4524  D．51087、买卖双方在合同中写明“卖方承担买卖中涉及的全部税费，买方支付给卖方4750元/m2的房价款”，则卖方实际得到的金额应为______元/m2。  A．4128  B．4207  C．4650 D．4750二、问

5、答题8、张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140m2的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。9、赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元

6、。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：  (1)赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件；  (2)赵某的购房发票；  (3)商品房预售许可证复印件；  (4)其他有关房地产市场资料。  请问：  (1)上述资料用于抵押估价是否齐全?  (2

7、)估价人员可否承诺按170万元进行估价?  (3)可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?10、黄某于2004年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，2005年改作餐馆，并补交了土地使用权出让金，办理了产权证变更手续。2007年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可比实例，故估价人员首先采用了收益法估价(估价依据正确)，估值40万元。然后，再将该估价对象视为住宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为(40+50)d

8、ivide2=45(万元)。  请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?三、指错题11、  指错题：下列估价报告存在多处错误，请指明(本例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去)。  一、封面(略)  二、目录(略)  三、致估价委托估价方函(略)  四、注册房地产估价师声明(略)  五、估价的假设和限制条件(略)  六、××别墅房地产估价结果报告  (一)委托估价方  ××市恒通房地产开发公司  (二)受理估价方  ××市房地产估价事务所  资质等级及编