诚毅学院09财政 资产评估期末提纲4—6

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1、第四章机器设备评估一、机器设备的分类P701、按固定资产分类标准分类2、按现行会计制度规定分类3、按机器设备的组合程度分类4、按机器设备的来源分类通常将作为固定资产组成部分的设备类资产在汇总时归集成：机器设备、运输车辆及电子设备三类。二、机器设备评估的基本程序P711、评估准备阶段2、现场工作阶段3、评定估算阶段三、机器设备评估方法的适用性P73现行市价法的适用范围：主要适用于单项机器设备变现价格的估测（估测机器设备的购买价也可以用现行市价法）。前提：市场、可比性。四、成本法是机器设备评中的运用P74成本法是机器设备评估中最基本的方法。基本

2、公式为：评估值=重置成本×成新率—功能性损耗—经济性损耗（一）重置成本的测算1、重置成本方法的选择（1）自制设备：一般可采用重置核算法、综合估价法、重量估价法等来测算重置成本。（2）外购设备：若该设备目前仍在生产和销售，应以市场价为基础，再加上运杂费和安装调试费，即采用直接法计算其重置成本。（3）无法直接取得闲情购置价或制造费用的设备，如果能够寻找到现有同类设备的市价、建造费用，或市价、建造费用加运杂费和安装调试费，采用功能成本法计算。（4）对于无法直接取得设备现行购置价或建造成本，也无法获得同类设备的购置价或建造成本，可采用物价指数调整法

3、。对于技术进步速度快，且进步对设备价格影响较大的设备，不宜采用物价指数法。2、自制设备重置成本测算P76（1）自制设备重置成本的构成：制造成本和相配比的期间费用（如应分摊的管理费用和财务费用）；大型设备的合理制造利润；其他必要的合理费用（如设计、论证等前期费用）；安装调试费用等。（2）重置核算法自制设备可分为标准设备与非标准设备。标准设备的重置成本可参考专业生产企业的标准设备价格，非标准自制设备的市场价格资料一般难以获得，故常采用核算法来计算。P76【例】、P77【例】（3）综合估价法该方法是根据设备的主材费和主要外构件费与设备成本费用有一

4、定的比例关系，通过确定设备的主材费用和外构件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑企业利润、税金和设计费用，确定重置成本。公式：P78【例】（4）重量估价法该方法用设备的重量乘以综合费率，并考虑利润和税金，确定设备的重置成本。公式：适用于材料单一、制造简单、技术含量低的设备重置成本估算。3、国产外购设备重置成本速算P79（1）国产外国单台（件）设备重置成本测算P79【例】（2）国外几组（成套）设备重置成本测算P80【例】4、进口设备重置成本测算P83【例】、P84【例】（二）实体性贬值（有形损耗）与成新率的测算P85成新率=1—有形损耗率有

5、形损耗率=1—成新率通常采用三种方法：使用年限法、观测分析法、修复费用法。（1）使用年限法P87【例】（2）观测分析法（3）修复费用法P89【例】（三）功能性贬值及测算1、功能性贬值的表现形式：超额投资成本、超额运营成本2、功能性贬值的测算（1）有超额投资成本所致设备超额投资成本=设备复原重置成本—设备更新重置成本（2）有超额运营成本所致P91【例】（四）经济性贬值及其测算1、因设备利用率降低导致2、因收益减少导致P93【例】经济性贬值额=设备年收益损失额×（1—所得税税率）×（P/A,r,n）3、因设备使用寿命缩短导致P93【例】（五）运

6、用成本法测算机器设备评估值举例P94【例】五、市场法在机器设备评估中的运用市场折扣法P98【例】第五章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。P101二、房地产的特性P102房地产的特性决定着房地产的价格、市场特征以及房地产价值评估的特殊规律性。1、土地的自然特性2、土地的人文特性3、建筑物的特点4、房地产的特性三、房地产评估的原则P1051、合法原则2、最高最佳使用原则3、房地综合考虑原则4、区域及地段原则四、房地产评估的程序P1071、接受委托，明确评估的基本事项2、制定评估作业计划及评估

7、技术方案3、现场勘查及手机数据资料4、评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第二节房地产价格及其影响因素一、房地产价格的种类P1111、土地价格、建筑物价格和房地产价格2、总价格、单位价格和楼面价格3、所有权价格、使用价格和其他权益价格4、市场交易价格和评估价格二、房地产价格的构成P113一般由土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润。三、房地产价格影响因素P1151、一般因素（1）社会因素：人口数量、人口素质、家庭规模、政治安定状况、社会治安状况、城市化程度以及公共设施的建设状况等。（2）经济因素：经济发展状况、储蓄及

8、投资水平、财政收支及金融状况、物价、工资以及就业水平、利率水平等。（3）行政因素：影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面因素。主要有土地制度、住房制度、城市规划、土地利