公共租赁房定价机制-现状、问题和对策

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1、公共租赁房定价机制:现状、问题和对策　　一、上海公共租赁房政策及租金定价现状（一）上海公共租赁房政策1.政策定位公共租赁房政策定位是其租金定价的前提，决定了租金定价的标准和方法。上海公共租赁房政策定位为：由政府出资或提供政策支持，根据基本居住要求限定套型面积，限定租金，面向中低收入群体出租的租赁型保障房。主要用于解决本市青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难问题。2.运营机构与运营模式11发展公共租赁房既要对大量阶段性住房困难家庭进行审核，又涉及收购、建造、租金定价、轮候、出租、流转、物业管理等很多环节，任务繁重且要求专业，需

2、要政府明确责任分工，组织专门的机构进行专业化运作。因此，上海明确了管理部门职责：市区联手，以区（县）为主。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划；区（县）政府组织开展当地公共租赁房的实施工作。市区两级政府组织扶持公共租赁房投资经营管理的专业机构（运营机构），负责公共租赁房建设投资、房源筹措、定向供应和租金定价等管理。2011年4月6日上海首批7家公共租赁房投资运营有限公司正式成立，它们分别属于卢湾、虹口、徐汇、长宁、杨浦、普陀6个中心城区。这意味着上海公共租赁房已基本形成政府主导，社会参与，并由专业运营机构采用市场机制运营的模式

3、。3.准入机制公共租赁房准入条件的设置对其租金定价具有重大影响，它决定了制定的租金所面对人群、公共租赁房需求规模、政府财政的负担等多个方面。当前，我国各城市一般都从户籍、收入水平、住房条件、稳定工作等几个方面对公共租赁房申请进行严格限制，但上海不同于其他地方，上海公共租赁房准入条件宽松，没有设户籍限制，也没有设收入准入线，使得保障对象更加宽泛。4.市场导向定价模式上海公共租赁房定价是一种典型的市场导向定价模式，主要参考市场租金水平，综合考虑公共租赁房的成本，按照保本微利原则定价。2010年6月《上海发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》规定，公共

4、租赁房的租金价格按略低于市场租金水平确定，由各运营机构综合考虑房型、面积、区位等因素自主确定，并报区（县）物价部门和房管部门备案后实施。在租赁合同期限内，运营机构不能单方面调整租金。（二）上海公共租赁房实际租金水平1111公共租赁房的实际租金水平体现了其租金定价政策的结果和效果。2012年1月6日，上海首批两个市筹公共租赁房项目：馨宁公寓和新江湾尚景园开始上市配租。馨宁公寓位于上海徐汇区华泾镇，建筑面积约17.3万平方米，配套设施较全。新江湾尚景园位于上海杨浦区新江湾城国权北路1450弄，总建筑面积约15万平方米。这两个项目打响了上海公共租赁房政策头

5、炮，但其租金水平与周边普通商品房租金水平相比，没有优势，甚至偏高。如表1，馨宁公寓一居室的建筑面积约为40.24～42.43m2，月租金约为1694～1896元；二居室的建筑面积约为61.58～63.27平方米，月租金约为2533～2772元；三居室的建筑面积约为74.67～78.24平方米，月租金约为3033～3311元。而馨宁公寓所处的徐汇华泾板块，其二手房租金普遍不高，50～60平方米全装修一居室月租仅为1600～1700元，部分60～70平方米的两房全配房源，月租金仅约为2000元，可见比市场租金偏高；再看新江湾尚景园一居室建筑面积约为50平

6、方米，月租金为1970元左右，两居室建筑面积67～72平方米，月租金约2540～2930元，三居室建筑面积约80～82平方米，月租金约2970～3240元，而新江湾尚景园周边小区的两居室约3100元/月，一居室约2000元/月，可见新江湾尚景园的租金也仅比市场租金低100～200元/月，这样的公共租赁房租金水平引起了很多市民抱怨定价过高，“略低于市场租金水平”原则也受到公众的质疑。截至2012年3月，上海公租房申请率仅39%，笔者2012年11月去各公租房申请受理点调查，受理点工作人员反映，每周去咨询和申请公租房的人寥寥无几，普遍嫌租金定价过高。二、

7、上海公共租赁房定价存在的问题（一）租金定价标准模糊、操作性差租金标准制定模糊、操作性差，主要体现在四个方面：一是，租金标准参考的各因素权重不明确，虽然以市场租金水平为主要参照因素，但其参考的权重究竟多大，其他各因素参考的权重又几何，模糊不清，这样的租金标准操作性差；二是，租金定价“略低于市场租金水平”原则中“略低于”表述不明确，到底应低于市场租金水平多大幅度合适，难以把握；三是，不同区域、地段的公共租赁房租金低于其参照的市场租金水平的幅度应统一，还是可以有所区别，亦不明确；四是，在租赁合同期限内，市场租金水平会随着经济发展、市场情况而波动，与市场租金

8、挂钩的公共租赁房租金必然随之波动。那么，公共租赁房租金在租期内如何维持稳定或者如何调整，均未明确。（二）租金