郑州未来路商城路地块可行性分析报告ppt课件.ppt

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1、河南崇基置业二0一一年五月二十四日郑州未来路商城路项目可行性分析报告1.前言2.项目销售收入分析3.项目成本分析4.项目利润分析5.项目综合分析及结论6.附言目录1前言在房地产开发中，项目的投资利润分析是重要的一环，投资利润分析的准确与否，对整个项目的开发决策有着重大的影响。通过认真研究论证，在对有关本案资料了解的基础上，依照有关政府条例及目前房地产收费标准，并结合其它开发成功的实际情况，对本项目的成本与利润进行了估算。2项目销售收入分析□项目经济技术参数根据本地块总占地7571㎡，约合11.36亩，容积率约为5的指标要求，初

2、步估算本项目可建成地下两层，地上26层（其中地上2层商业），总建筑面积约为3.6万㎡（其中地上约为3万㎡）的2栋高层住宅，其具体指标如下所示：总建筑面积：36000㎡；地上建筑面积：30000㎡；地下建筑面积：6000㎡；单栋临街商铺面积：1153.85㎡；住宅建筑面积：28846.15㎡。3项目销售收入分析□项目销售收入（售价均为均价计算）根据本项目周边市场销售状况，先将本项目具体销售均价估算如下：商铺均价：25000元∕㎡住宅均价：8000元∕㎡地下一层均价：8000元∕㎡4项目销售收入分析由此可以计算出：商铺销售额=25

3、000元/㎡×1153.85㎡=28846250元住宅销售额=8000元∕㎡×28846.15㎡=230769200元地下销售额=8000元∕㎡×6000㎡=48000000元最终可以估算出本项目总销售总额为：销售总额=商铺销售额+住宅销售额+地下销售额=28846250元+230769200元+48000000元=307615450元5项目成本分析□前期工程费包含规划设计费、施工图设计费、勘探费和三通一平费，按建筑面积30元/㎡计算：前期工程费=30元／㎡×36000㎡=1080000元6项目成本分析□土建成本±0以下部分=

4、1850元／㎡×6000㎡=11100000元±0以上除商铺主体部分=1080元／㎡×28846.15㎡=31153842元商铺主体部分=727元／㎡×1153.85㎡=838848.95元地下部分装饰=162元／㎡×6000㎡=972000元地上部分装饰=424元／㎡×30000㎡=12720000元7项目成本分析由此可以估算出土建成本为：土建成本=±0以下部分+±0以上除商铺主体部分+商铺主体部分+地下部分装饰+地上部分装饰=11100000元+31153842元+838848.95元+972000元+12720000元=

5、56784690.95元8项目成本分析□安装成本给排水=30元／㎡×30000㎡=900000元消防水=10元／㎡×36000㎡=360000元暖通=50元／㎡×30000㎡=1500000元电器=117元／㎡×30000㎡=351000元火宅自动报警=10元／㎡×36000㎡=360000元由此可以估算出建安成本为：建安成本=给排水+消防水+暖通电器+火宅自动报警=900000元+360000元+1500000元+351000元+360000元=3471000元9项目成本分析□税收营业税（包括营业税+城建税+教育附加税）=销

6、售总额×5.5%=307615450元×5.5%=16918849.76元企业所得税=销售总额×15%×25%=307615450元×15%×25%=11535579.375元由此可以估算出税收为：税收=营业税+企业所得税=16918849.76元+11535579.375元=28454429.135元10项目成本分析□管理费用管理费用=销售总额×2%=307615450元××2%=6152309元11项目成本分析□销售费用销售费用=销售总额×2%=307615450元×2%=6152309元12项目成本分析□其他费用城市配套

7、费：20元/平方米墙改基金：15元/平方米人防费：18元/平方米绿化费：1元/平方米消防审察费：2元/平方米抗震审查费：0.5元/平方米工程监理费：建安费用的1%质检费：建安费用的4%招标费：建安费用的2%其他费用=7571㎡×56.5元/㎡+3471000元×7%=427761.5元+242970元=670731.5元13项目成本分析□投资成本合计（前7项之和）前期工程费：1080000元土建成本：56784690.95元安装成本：3471000元税收：28454429.135元管理费用：6152309元销售费用：61523

8、09元其他费用：670731.5元合计：102765469.6元综上所述，经过初步评估测算，本地块总投资成本（出去土地成本）约为：102765469.6元，总销售收入约为：307615450元。14项目利润分析结合地块自身状况及目前市场行情，在土地成本补丁的情况下对本地块收益