我国养老地产商业模式研究.pdf

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1、姻名家观察姻现代管理科学姻2014年第10期我国养老地产商业模式研究荫江生忠杨汇潮袁卓群摘要院国内养老地产业发展如火如荼，但各投资机构并没能形成一个清晰的、多元化的商业模式，开发形式单一，高端养老社区重复建设；融资方式单一，地产或保险企业全能运作；运营模式单一，投资收益回收期长。利用合作模式、BOT模式、REITs投资、信托方式等投资方式，建设多社区共享养老设施、全龄社区内养老机构，配合以房养老入住模式，建设与物业分离的运营模式以形成新的、符合国情的、可供各种投资机构组合选择的商业模式，有助于以养老地产业的发展满足老龄化带来的养老需求，带动整个养老产业链的提升。关键词

2、：养老地产；商业模式；REITS一尧引言国地产开发模式接近于香港的全能式袁但向美国式发展是养老地产是由地产开发商或其他商业投资机构建设必然选择遥徐文杰渊2011冤以寿险公司为投资主体分析袁养推出的针对老年人养老居住的房地产产品袁也是以完善的老地产的主要盈利点在于土地及房地产开发尧物业增值尧基础生活及护理等设施为老年人提供符合生理及心理特物业租金尧配套服务尧管理收入遥郑志华渊2012冤认为结合养点的综合性养老服务体系遥这一服务体系以住宅房屋为核老保险和长期护理保险为老人融资是适当的运营模式遥我心袁以专业化运营管理团队为支撑袁负载有居住养老尧生活国养老地产目前存在的问题袁

3、徐瑜阳渊2011冤尧张冬冬看护尧医疗护理尧餐饮娱乐尧文体休闲等多种职能袁并且形渊2012冤认为是开发定位不清尧政府支持不足尧如何开发尧如式多样袁有专业化老年公寓尧老年社区尧普通社区中的养老何运营尧如何盈利问题遥潘素侠渊2013冤尧张雷渊2013冤认为保机构尧多社区共建的养老服务设施等遥险公司与房地产商的优势结合是未来的开发方向遥国内养老地产发展得如火如荼袁但各投资机构都还没三尧养老地产商业模式研究有一个完整清晰的商业模式袁国内养老地产发展形式单1.开发模式遥开发养老地产比商业地产更为复杂袁对一袁各企业都对准高端养老社区袁入住条件一般居民难以建筑设计尧物业运营要求高袁要

4、找到适合自身市场定位尧可达到袁限制了市场开拓曰融资方式单一袁房地产公司尧寿险利用资源尧资金水平尧风险控制水平的开发类型袁同时这一公司尧医疗护理机构协作融合性低袁以房养老等金融工具开发类型又要适合目前国情袁适应老年消费者的传统观念未能施行曰运营阶段盈利能力低袁难于控制成本与风险袁投与思维遥资成本回收期长遥从开发形式尧融资方式及营运模式三个目前不论是房地产商还是寿险公司袁目前都只开发了方面形式一套清晰的商业模式值得深入研究袁这一商业模综合高端老年社区袁但养老地产至少有15种开发模式袁如式在开发尧融资尧营运尧市场定位等环节应当是多元的尧多表1示遥层次的袁既有适用于资金实力雄

5、厚大型企业的袁也有适用企业选择综合养老社区开发模式袁一方面是这一模式于中小企业的遥在国外比较成熟袁投资运营方面容易借鉴曰另一方面潜在二尧综述客户群经济收入水平高袁能够较短时间内收回成本遥但中国外的养老地产商业模式主要有美国模式尧日本模式小公司需要避开过高的资金要求袁避免过长的收益回笼及香港模式遥美国养老地产体系运作顺畅袁由投资商尧建筑期袁要以更加灵活的方式开发养老地产遥商尧运营商形成了完整的融资尧建设尧运营的市场化体系遥2.投资模式遥投资是涉入养老地产最重要的环节袁决日本养老地产有政企合作和企业独立开发两类模式袁野介定需要资金量多少尧投资回报期长短尧投资所得收益高低尧

6、护保险制度冶的实行推进了养老市场的放大与成熟袁运营投资风险尧所需要准备的资源及必须符合的规章监管等遥由介护服务商提供袁融资支持来自于政策补助和银行长期不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平尧资金运低息贷款袁开发模式主要是隔代混居社区遥香港地产的开用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式袁发模式以获得土地资源为前提袁以巨额开发资金为保证也可以选择复合式投资模式袁分散风险遥渊通过预售或银行融资冤袁由地产企业独立完成设计尧规划尧渊1冤全资自筹模式遥全资自筹模式主要指一些资金实销售尧运营或出租物业等一系列流程而获得回报遥力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途

7、径融我国的养老地产商业模式并未真正形成遥王忠渊2011冤资扩大自有资金后进行养老地产投资开发遥采用全资模式认为养老地产商业模式包括土地获取方式尧房屋销售模最大的优点在于最具可控性袁可以完全按照预先规划的目式尧营销模式尧服务模式及区域选择等遥李静渊2006冤认为我标制定投资计划并实施袁完全将预期想法付诸实践袁不必-6-姻2014年第10期姻现代管理科学姻名家观察表1养老地产开发的15种类型审计尧公开信息披露等方面序类型一院与社类型二院与相关类型三院与旅游或类型四院与国际都有严格的法律标准袁投资类型五号区共同建设机构并建商业地产合作品牌接轨信息获得也十分