我国养老地产现状研究.pdf

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第42卷第4期∞I．J罡材V01．42，No．42016年8月Sic．}l“口nB“fz赢^细饱r妇厶August，2016我国养老地产现状研究许颖，陈治宏(西华大学建设与管理工程学院，四川成都610039)摘要：随着我国人口的不断增加，老龄化问题日益突出，养老问题越来越为人们所关注。养老地产逐渐走进人们的视野，本文对我国养老地产的发展潜力进行了分析，从盈利角度总结了目前养老地产的运营模式。中国的养老地产虽然有巨大的市场空间，但尚处在初级发展阶段，在开发和运营过程中存在很多问题，针对养老地产发展中的问题，本文提出了合理的建议。关键词：老龄化；养老地产；运营模式中图分类号iF299．23文献标志码：A文章编号：1672—401l(2016)04—0045—02DOI：10．3969／j．issn．1672—4011．2016．04．022O前言根据我国国家统计局发布的第六次全国人口普查报告，目前我国全国总人口为13．34亿，其中65岁及以上人口为1．77亿人，占13．26％，上升1．9l％。世界卫生组织预测，到2l世纪中叶中国将有35％的人口超过60岁。而国际上对于人口老龄化的定义是：当一个国家或地区60岁以上老年入口占人口总数的10％，或65岁以上老年人口占人口总数的7％，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。可见人口老龄化已成为我国社会和经济发展面临的巨大问题，由此也孕育出养老地产这个新兴产业。1养老地产的内涵养老地产是以老年人群为服务对象，而进行相关的建筑设计、设施配套和提供服务的房地产运营项目。养老地产既要满足老年人的生理和心理需求，又要使企业能够实现其发展目标，因而兼具社会服务性和商业盈利性。作为基于适老化住宅而开拓出来的新型地产业态，养老地产具有金融创新、地产开发、商业地产运营以及养老服务等多重属性。养老地产的基础是适合老年人生活、使用的住宅，周边配备医院、疗养中心、超市、文化活动中心、娱乐设施。它是以出租、销售和相关物业经营权和收益权作为盈利手段，整合了养生、保健、居住、交通、就医、娱乐、休闲等资源，将养老专业化服务和商业服务作为其产业价值增值的核心内容，从而实现企业盈利目标的综合产业。养老地产是一种复合地产，其开发模式为“养老+地产”，将消费者的需求与房地产项目的开发有机结合起来，从而实现企业自身发展目标。企业在针对老年人群的生活和精神需求进行房地产开发项目活动的同时，医疗服务、物业管理、娱乐休闲等产业也在自发地聚集，形成一条完整的产业链。产业链的存在能够形成规模效应，使各种业态能够共同发展。不同于一般住宅的设计理念和完备的配套设施，能够让老年人群感受到企业的人文关怀气息和企业的文化价值。因此，养老地产可以实现企业和消费者的共赢。作者简介：许颖(1994一)，女，四川绵阳人，在读本科生，主要研究方向：工程管理。2我国养老地产发展潜力2．1经济水平的显著提高白改革开放以来，我国经济有了跨越式的发展。我国家庭收入步入小康化的水平，人均可支配收入也在增加。据调查，目前中国已有11个省市人均可支配收入达到3000美元。随着社会养老保障体系的不断健全和完善，城市老人退休金在2010年就已达8300亿元，预计到2020年将达28100亿元。这意味着将我国老龄化的潜在市场转化为有效需求是行之有效的。伴随经济能力的提高，子女也更愿意资助父母购买养老地产。退休金的增加也使老年人自身有能力支付养老地产的费用。2．2家庭结构的转型20世纪80年代实行“计划生育”以来，我国人口增长速度大幅度变缓，人口总量得到了有效控制，也使现在中国家庭模式以“421”结构为主。改革开放，推进了城镇化建设，使农村年轻劳动力不断向城市涌进。社会竞争愈来愈激烈，也迫使年轻人不得不远离家庭。由此催生出“空巢老人”这样庞大而特殊的群体。传统的养老模式被打破，老年人独居的比例在不断攀升。因而养老地产的出现能够很好地适应这样的转变。2．3养老观念的改变受传统文化的影响，“养儿防老”的思想在人们心中根深蒂固。但随着社会的发展和经济水平的提高，人们的思想观念也在逐渐改变。经济条件的大幅度提高使老年人对于居住环境和条件的要求也越来越高，老年人愿意选择独居以提高生活质量，“以房养老”的思想在逐步替代“养儿防老”的观念。老年人独居意识的增强为养老地产的发展创造了巨大的市场空间。2．4政策法规的支持2013年7月1日正式实行的《中华人民共和国老年人权益保障法》规定：各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企事业单位、社会组织或者个人以新建、改建、租赁等方式兴办养老服务设施，这反映出国家对于养老性产业的重视和支持。养老地产的出现迎合了国家政策，其发展也将迎来春天。3我国养老地产的模式3．1全部出售的模式指开发商在完成房地产项目开发后，将养老地产的全部产权出售的方式。这种模式资金回笼快，开发风险小，但放弃了物业管理、文化娱乐等后期管理服务带来的利润。3．2只租不售的模式这种模式以企业的持续经营为基础、为老年人提供长期服务为依托，获得稳定的收入。其收入来源分为两部分：租赁项目的出租的收益和提供的服务收益。这种模式区别于一般房地产项目的地方在于：充分利用了后期运营、管理带来的价值增值，而不只是简单地赚取销售利润。在提供服务的过程中，使老年人的生活得到了照料、精神得以·45· V01．42，No．4沪I·J童材第42卷第4期August，2016Sic庇洳，lB掰i搬泛2l重矗纪一口ls2016年8月慰藉，这也体现了养老地产的核心意义。由于前期开发需要投入大量资金，后期也需要资金维持运营，资金占用时间长，因此对企业的资金实力有较高的要求。我国的泰康养老社区就是只租不售的典型开发案例。客人人住只需支付入门费和服务费，便可享受周边配套设施带来的便利、从能自由活动到需要看护的各个阶段的全方位服务，将养老社区与养老金有效地结合在一起，可以使用保险金支付养老费用，既缓解了保险公司资金长短错配的压力，保证资金链的良性循环，又减轻入住者的经济负担，同时还推广了泰康公司的养老保险产品。3．3销售与出租结合的模式这种模式是将出售与租赁这两种方式结合，不是针对单一的出售或租赁。在这种模式下的收入可以划分为一次性收入和长期收入。通过出售快速收回一部分资金，通过租赁实现后期管理衍生出来的利润，较好地综合了只售不租和只租不售的优点。只是企业在确定销售和租赁比例时，要根据市场需求情况，审慎定夺。我国的万科幸福汇老年公寓就是这种模式的典型开发案例。这个项目经营模式分为两种：①依靠商业配套设施建成老年公寓，万科是产权人，将后期运营管理委托给上海亲和源公司，用于租赁；②配建于住宅部分的老年住宅，直接面向市场出售。3．4会员制模式入住者首先要缴纳一定的会费，然后每月按期缴纳一定的服务费，最后运营者会将会费退还给入住者的一种模式。在这种模式下，收取会费可缓解前期资金占用的压力，后期运营又可回笼部分资金，实现连续性的服务收益。上海亲和源老年公寓就是会员制的代表，其入会对象须是：60岁以上的男性和55岁以上的女性。费用包括会费(45万元一89万元)和年费(2．38万元一6．98万元)，只要缴纳了所需费用便可入住，享受设施和服务。但上海亲和源老年公寓的定位是高端养老路线，因此，不满足普通大众对养老地产的需求。3．5倒按揭模式倒按揭模式，又称“以房养老”，是指老年人委托养老机构或者金融机构将其住房出租，通过获得的租金收益来缴纳入住养老机构所产生的费用。或者采取置换的方式，将老年人拥有的住房和养老机构的老年住宅进行等价对换，如若老人过世，养老机构将老人原来的住房折价还给其继承人。这种方式可以解决有房但收入不高的老年人的养老问题。美国多采用这种模式。4对我国养老地产发展的建议4．1政府应加大对养老地产的政策支持近年来国家已认识到养老问题对于社会、经济发展的重要性，逐渐推出有关政策以带动养老地产的发展，但养老地产在我国发展时间短，发展速度慢，且我国老年人口基数大，这些特点就要求政府加大对养老地产的政策支持，在土地出让、规划建设、融资、税收等方面给予养老地产政策优惠和政府补贴。同时要完善相应的法律法规，为养(上接第44页)街区里外分明的传统，将某些空间变得模糊、具有中介性，也使得内外空间运动起来，自然流动，里应外合，如现代城市一般，更具有开放性。将视野缩放，整个片区看做是“里”时，其周边城市环境就是“外”。现代城市的大尺度与大肌理如章鱼爪一般向历史街区蔓延与吞噬，胜利街历史街区，应运用一种理应外合的策略与外界环境沟通，通过廊空间适度的打开原来的封闭，主动以一种可运动、可生长的特性，在不破坏原·46·老地产的健康发展提供良好的市场环境，促进养老地产的规范化发展。4．2企业应创新融资模式，扩大融资渠道养老地产具有前期投入大、资金占用时间长、运营维护成本高、面临的风险系数大的特点，一般的企业难以独自承担其巨大成本，单一的银行贷款也无法满足养老地产对于资金的需求，反而可能累积风险，因而企业应创新融资模式，将保险公司、基金公司、民间资本、海外基金、房地产投资信托基金等吸纳进养老地产行业。同时企业可以采用PFI、BOT等开发模式分解风险，吸引资金。4．3打造专业化养老品牌面对中国巨大的养老市场，许多企业公司先后试水，但至今没有形成品牌化和专业化的案例，可供推广和借鉴。而欧美、Et本等经济发达国家和地区，养老地产兴起早，发展时间长，现已趋于成熟阶段，业界闻名、规模巨大的品牌比比皆是。因而中国养老地产行业需要实力雄厚的企业，具有涉及业态广、金融服务链长、政府资源多等特点，对养老地产市场发展趋势有较为准确的判断，发挥其在各个方面的优势，将养老地产从投资到退出各环节进行品牌化和专业化。专业化的养老地产企业能够提高养老服务质量，推动养老服务的社会化，整合养老资源，促进整个社会养老行业的发展，形成内可复制、外可借鉴的养老地产发展模式。4．4提高科技对养老地产的支撑作用迅猛的人口老龄化为社会带来了沉重的养老压力，与此同时，养老服务的入力成本也在攀升。基于这样的现状，我们需要运用科技的力量来提升养老地产产品的服务效率和功能。将科技运用到养老地产产品的开发和研究上面，可以建立安全预警、通信发达、健康监控等智能化和自动化社区，促进养老地产向集约化、细微化、人性化的方向发展。5结语养老是人类社会越来越关注的民生问题，养老地产也是在我国现阶段人口老龄化日益严重的趋势下催生出来的产物。养老地产在我国的发展尚处于初级阶段，政府要给予其政策性支持，完善相应的法律法规，实现养老地产的经济效益和社会效益。企业要结合自身情况选择适合自己的发展模式，提高专业化服务，并有意识地打造企业的品牌，促进养老地产行业的大发展。[ID：003089]参考文献：[1]姜睿，苏舟．中国养老地产发展模式与策略研究[J]．现代经济探索。2012，31(10)：40—44．[2]叶明桥．我国养老地产经营模式分析[J]．合作经济与科技，2015，31(2)：20—22．[3]丁皓．我国养老地产运营模式及建议[J]．中国经贸导刊，2014。31(2)：34—36．来天井院落大肌理的前提下，慢慢地展开与现代城市形态的对接，以一种更适合现代人生活的方式进行改变。[ID：003121]参考文献：[1](日)芦原义信．外部空间设计[M]．尹培铜，译．北京：中国建筑工业出版社，1985．[2]李百浩，李晓峰．湖北建筑集粹——湖北传统民居[M]．北京：中国建筑工业出版社，2006．