项目评估买房VS租房课件.ppt

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1、企业投资管理报告买房VS租房房地产市场分析买房租房投资分析风险分析买房租房利弊分析房地产市场分析全国房地产市场现状：房地产开发投资增速略有回落，新建商品住房供应显著减少。全国房地产开发投资7956亿元，同比增长19.3%，增速比2013年全年回落0.5个百分点，比去年同期回落3.5个百分点。房屋新开工面积1.67亿平方米，同比下降27.4%；新建商品住宅竣工面积0.93亿平方米，同比下降10.6%。销售面积和销售额都比上年同期要减少，竣工面积上来看，往年也都同比下降，但是2014年的数据下降的较多。房地产开发商对于房地产市

2、场开始有了警惕。趋势:（1）今年房地产业能够承担我国宏观经济支柱产业作用。（2）新型城镇化持续推进，区域发展回旋余地很大，房地产业仍有较大发展空间。（3）房地产业态发展更加多样化。全国租房市场1根据国内领先的本地生活服务平台“赶集网”数据显示，一线城市租房市场火热，而二手房市场相对冷清。2与一线城市租房市场火爆不同，二三线城市二手房市场十分活跃。北上广深等一线城市的租房房源数量和租房人数都高居全国榜首。其中，租房房源排名前10的城市中，北京、上海、广州、深圳4地分别以日均14.5万、5.5万、2.8万、1.7万量排名前4位

3、，占总房源的35.5%。赶集网找房节期间，二三线城市无论是找房人数还是房源发布数量均排名靠前。其中，二手房日均找房人数排名前10的城市中，除前两位分别为北京、上海两地外，其他均为二线城市。厦门房地产市场现状：根据厦门市国土资源与房产管理局联合厦门市统计局发布显示：2014年第一季度，厦门一手商品住宅比去年同期减少10.4%，二手房成交下降量则更为明显。岛内住宅土地日益稀缺，住宅项目逐渐减少，销量占比连续5个季度下滑。而随着岛内的城市功能逐渐向岛外转移，购房者移居到岛外的趋势愈发明显。趋势：（1）第二季度或重现“闹市”（2）

4、预售审批门槛提高或致2014年供应下滑，第二季度仍将迎来推盘潮厦门租房市场现状：一年两个租房高峰期，一个是春节期间，一个是毕业季。厦门岛内平均房租上涨20%，租金推向全国第四，仅次于北上广。今年反常冷清，大部分区域租赁房源充足，租客明显减少。趋势：（1）租赁市场不断向岛外发展（2）海沧成为热点区域，楼市出现回暖迹象，二手房市场由向转租为售发展买房租房利弊分析买房租房买房租房投资分析确定参数1通货膨胀率根据Tradingeconomics.com提供的通货膨胀率方面的数据，从通货膨胀率波动过程中可以预测出接下来的通货膨胀率主

5、要在2.00%-2.5%之间波动，通过计算平均数可以预测一个长期通货膨胀率为2.29%。根据普益数据显示，人民币理财产品平均预期收益率为5.6%，1年以上理财产品平均预期收益率为6.18%。债券和货币市场类产品平均收益率为5.38%，其他投资理财方面组合投资类产品平均收益率为5.67%，融资类产品平均收益率为6.33%木结构性产品平均收益率为7.02%，整体平均为6.114%，为了计算方便我们采用6%的长期投资回报率进行计算。2长期投资回报率计算方法1比较机会成本2选取目标楼盘成本收入买房首付+贷款房子租房月租金买房首付以

6、及差值带来的投资收益凤凰花城位于厦门市集美区，根据2014年的房价情况，该楼盘单价为13000元每平方米，二居室住房为89-93平方米，从租房网上可以找出凤凰花城附近的租房情况主要是1684-2413元每个月。计算方法3买房贷款方案4租房方案贷款利率：采用一般的2012年7月6日后的基准利率，也就是6.55%，贷款年限：从社会平均水平方向出发，将还贷年限设置为最长时间也就是30年。按揭成数：按揭成数为7成，也就是说首付比例不能低于房款总额的30%一套93平方米单价为13000元的房子首付：362700元月供：5377.05

7、元采用取平均数的方式确定该楼盘的租金，通过在租房网上找到的周边楼盘的租金情况，确定租金为2048.5元。租金会随着通货膨胀率的影响而变化，另外也会受到房价情况的变化而变化，但由于房价情况预测困难，这部分的影响会在之后的风险中进行分析。因此，月租=上个月月租*通货膨胀率——首付362700元，月供5377.05元——租金2048.5元（年增长率为通胀率）530年月供月租比较比较结果1购买住房2租赁房屋总支出=首付+月供*360=362700+5377.05*360=2298438总收益=30年后住房的总价值=房款总额*（1+

8、通货膨胀率）^30=2850280.12总现金盈余=总收益-总支出=6943881-2298438=551842.1201买房首付的投资收益=首付*（1+年收益率）^30=2083164月供月租差额的投资收益=（上一月份储蓄余额+每月剩余现金）*（1+月利率）总支出=月租的累加=1150735.801总