常州万都广场商业定位及营销策略课件.ppt

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1、万都集团·常州万都广场项目商业定位及营销策略初探2102年5月23日1目录项目优劣势分析项目商业定位项目营销策略21、地段好——项目位于中心城区，且离市中心商圈较近；2、充足的客源支持——周边居住区密集，为项目提供充足的客户资源；3、交通便利——项目位于城市主干道旁，且附近规划有地铁，交通非常便捷；4、规模庞大——项目20万方的超大规模，其中商业规模近11万方，在城市中心区并不多见，具有一定的规模优势；5、建筑设计美观实用——项目从建筑及空间规划上较为领先；6、动线清晰——项目动线简单明了，无商业死角。优势：明显的地段优势，常州中心商圈已无

2、空地可开发大型商业项目，需向周边扩张，本项目位于新一轮扩张的第一阶梯，地段较为优越。项目优劣势分析31、区域商业氛围不足——本项目周边商业氛围不浓，且路网不通，环境一般；2、竞争大——项目离文化宫商圈较近，竞争压力大，且本项目地段在中心城区，必然参与整个城市的商业竞争；3、出售物业阻碍好商家进驻——本项目物业需对外出售，对商业发展而言，出售的物业往往对发展有所阻碍，好的品牌、好的商家不愿意进驻；劣势：目前项目周边商业氛围不成熟，前期独立发展较困难。41紧邻城市中心商业区，属城市中心商圈的次阶梯商业。在开发类型上既适合购物中心，也适合专业市场

3、。在商业主题及业态上要与中心商圈的商业形成差异化。23能引入哪些品牌商家，是本项目商业销售、运作的关键点。4项目分析核心结论：5财务优先开发策略方案：卖的多，卖的贵6财务优先开发策略方案：一、开发主目标：卖的多，卖的贵“现金为王”始终是地产开发市场主趋势，不论是在项目开发的前期还是后期的持续经营，都需要大量资金的保障和支持，所以卖的多，卖的贵也是本项目的主目标。二、项目开发类型：专业主题混合商业中心（MIXINGCENTER）在专业市场的基础上，融入周边社区居民消费及城市餐饮娱乐消费等多种功能组合，使人流在各部分间进行互动，形成一种相互依存

4、、相互促进的能动关系，提升各业态所带来人流的使用效能，促进城市综合体的健康发展。7财务优先开发策略方案：三、业态规划1、焦点中心式：超市+辅营区即以超市为人流主要导体，配合周边零售辅营区的商业组合形式，地上皆为主题专业市场，辅营区在超市的带动下，销售难度不大，且超市面积应当加大，在1.1-1.3万㎡左右。2、专业市场：即以某种主题业态为主的集聚中心，以分割成面积较小的单铺进行销售。3、休闲娱乐中心：在4-5层设置以休闲娱乐为主的业态，且此部分在销售上也可突破，一般以整片区域销售的形式出现，但位于高楼层且面积较大，售价也相对低。4、美食风情街

5、：将项目外围一圈临街铺位进行上下打通改造，以复式临街餐饮商铺出售，且周边有电脑城及本项目专业市场两大市场人流的支持，此销售难度也不会很大。8财务优先开发策略方案：四、业态配比1、焦点中心：18%2、专业市场：54%3、休闲娱乐中心：15%4、风情美食街：13%五、租售比租赁/销售10%：90%9财务优先开发策略方案：六、专业市场选型初步建议1、路桥市场2、文化用品市场3、家居装饰艺术用品如定位为专业市场，则需对市场及商家做进一步沟通后，根据实际情况再做进一步详细探讨。10经营优先开发策略方案：经营稳，可复制11定位的宏观环境——项目拥有较好

6、的地段，且周边有大量居住区作为客源支持；目前延陵路商圈大部分商业形态以购物型百货为主，缺乏综合性购物中心，需要增加餐饮、娱乐、美容药妆等更丰富业态才能与其竞争。延陵路商圈未来没有太多开发空间，需向周边延伸。项目自身属性——项目规模较大，可做更丰富更全的业态；交通便利，可达性较强；建筑规划美观时尚，动线设计合理实用。定位依据：竞争差异化的需求——紧邻购物中心、文化宫商圈，可顺势而为，在其基础上进行延伸和提升；使业态更丰富、商品种类更全更新、环境更舒适、生活娱乐气息更浓。项目商业定位12根据研究分析，我司更希望项目商业整体定位于：一个充满时尚的

7、、活力的、激情的“城市约会主场”提升常州中心商圈更综合性商业形象，引领龙城时尚格调休闲生活方式，彰显万都品牌及项目高端形象的涵盖时尚零售、餐饮、休闲、娱乐、生活服务、商务旅游等多种业态的商业定位：13本项目商业功能定位：涵盖品牌专卖店、餐饮、娱乐、休闲、生活服务、商务旅游等多种功能为一体的中高端市级商业副中心与沿延陵路商业体形成功能上的明显差异化延陵路商业体大多只有购物功能，本项目除了延续其购物功能外，还增加了餐饮、娱乐、休闲、旅游和商务服务等多种功能，让消费由单纯的购物，向多样化延伸，从而实现差异化竞争。本项目娱乐购物餐饮生活服务商务休闲

8、购物中心泰富万博新世纪购物延展和提升功能定位：14主要通过设置品牌专卖店、运动鞋服、化妆品店、品牌箱包、首饰等，站在流行的最前沿，引领时尚消费潮流。面积一般在80—500㎡之间，