万科中心商业营销策略.ppt

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1、万科中心商业营销策略谨呈：万科地产版权声明：除签约委托单位外，任何单位和个人，未经上韬地产授权不得直接或间接使用本案内容。大坪，崛起的第6大商圈重庆几何中心双轨双站街区式商业中心深度解析“十二五”规划“做大渝中西部都市新核”“两个中心”重庆市医疗健康服务中心和区域性商业服务中心“一个枢纽”重庆市信息通讯枢纽通信器材市场的主要品牌手机和零配件的规模居全市首位都市新核万科中心龙湖时代天街英利国际广场大坪，“十二五”规划做大渝中西部都市“新核”在大坪片区，“再造商圈”核心区域的“商圈”规划于大坪石油路沿线至高九路

2、沿线一公里处大坪/几何中心/城市定位解析大坪/双轨双站/交通价值解析轨道名称起止地点通车时间一号线朝天门-西永（远期至璧山）已通部分二号线较场口-新山村已通车三号线鱼洞-机场2010、2011年分段通车四号线鱼嘴-海峡路规划中五号线杨家岩-西彭（远期至江津）规划中六号线长生-北碚2014年七号线北碚-西彭规划中八号线跳蹬（大渡口区）-朱家坝（江北）规划中九号线三峡广场-江北机场规划中环线四公里-弹子石规划中轨道系统作为城市发展最重要的市政设置之一；重庆主城几何中心、轨道交通换乘枢纽，轨道一号线、二号线均在大

3、坪停靠，多轨换乘，6站内抵达主城任一商圈！一公里范围内常驻人口20万人日均流动人口50万人大坪/街区式商业中心/消费价值解析政府数据报告：周边小区情况：20万人的消费不流失，给50万人“停”下来的理由3.6万方交通型商务体60万方大型城市综合体10万方大型购物中心大坪/街区式商业中心/商务价值解析一公里汇金大道！70万方街区式商业，三大巨头共繁荣大坪/商业价值解析大坪，又一个“解放碑”重庆第大商圈万科、龙湖、恒大、英利，这样的“同场表演”更加速了大坪的变革“大化片区”和“泛大坪”更是奠定了大坪的集中与中心化

4、6Part1市场分析Part2项目分析Part3项目定位Part4目标及任务分解Part5营销策略目录Part1市场分析纵观主城区域商业市场：渝中·万科中心位于大坪区域，在区位上离各大商圈路径非常短20分钟内到达市区各大核心商圈及中央商务区；但各大商圈凭借自身规模及特色已成功稳固形象地位，均对商圈覆盖区域客户形成凝聚力。观音桥商圈解放碑商圈沙坪坝商圈杨家坪商圈南坪商圈本案问题：渝中万科中心如何利用大坪发展契机已形成的周边商圈环绕下，形成第六大商圈？电脑数码市场主营餐饮建材市场龙湖时代天街英利国际广场大坪sh

5、oppingmall小规模，购物街区，环境偏乱，档次属于中低档，分析：大坪区域20万人口的居住数量，渝州路主干道的系列商业现状显示此片区无集中式大型商圈，整体环境品质不高，区域市场分析区域业态分析：街名/街道主要业态店面面积户型结构租金范围备注渝州路（东侧）餐饮、酒店35—70平层250—450多以小型餐饮为主，业态分布渝州路（西侧)通讯卖场、建材市场40—80平层60—90歇台子区域为重庆最大的通讯卖场石油路餐饮20—5004层120左右以餐饮一条街为主长江二路社区配套9—12001、2层80—110受地

6、形影响，道路狭窄。多以社区配套为主科园四路餐饮40—3002、3层200—300主要以中型餐饮为主，规模宏大科园六路餐饮、美发50—2301、2层100—150商业不成熟，小型餐饮及配套零散医学院路汽车用品、美容40—3001—4层150—210整条路均以汽车用品批发和零售为主分析：大坪区域业态以中低端为主，租金以渝州路一段相对较高石桥铺区域：大坪区域：以上资料来自为远地产房友系统以上资料来自为远地产房友系统区域商业价格一览中新城上城：华宇名都：渝州新都：区域商业价格一览石桥铺片区均价：30000/㎡袁家岗

7、片区均价：40000/㎡大坪片区均价：20000/㎡大坪周边市场，主要分为石桥铺片区、袁家岗片区（中新城上城）、大坪渝州路路段片区、可以看出三个片区之中，大坪片区的均价最低，原因为大坪片区目前商业形象较为落后，目前在售的商铺多为3-6年前出售的临街商业，大坪片区商铺平均售价仅为20000/㎡，在加上周边目前多以成型，非传统的商铺成交热点区域。业态规划上可以看出，前期大坪片区业态未进行规划，为自然形成的低端社区商业，亟待城市升级；中心综合街社区综合街综合型商业街高档低档在大坪的现状、缺少中高档商业，缺少商业影

8、响力大的商圈这正是我们可以进入的空白点目前的商业较多为自然形成，缺少合理规划与正确管理，商业档次较低区域商业分析Part2项目分析商铺结构裙楼底商定价总货量99套（跃层按一个计算）定价体量20741㎡（未含地下面积及仓储用房）层数4层（未含地下一层）面积区间10-1300㎡产品解析产品解析产品整体解析楼层建筑面积（㎡）商铺个数分摊面积1层57865524.83%（非跃层）2层280917117.5%3层61251