房地产开发流程(20161202).ppt

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1、房地产项目开发流程2016年12月2日房地产项目开发整体流程（周期2年~3年）前期建设竣工核心目的1必须具备的证书2涉及的政府部门3房地产开发周期＆行政审批4房地产项目开发三大阶段5报批报建流程简述6项目开发全流程地铁图7土地招拍挂的区别8高效的开发时间经营的合法性利益的最大化核心目的1核心目的1、行政处罚；2、投诉风险；1、现金流回正；2、解封监管资金；3、降低成本投入；1、IRR（内部收益率）2、MOIC（投资收益倍数）3、销售毛利率4、税收管控5、净利润《立项》完成后，项目开发还必须取得“一书五证”：“一书”是指“建设用地规划批准书”或“选址意见书”，“五证”是指“国有土地使

2、用权证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”和“建筑工程施工许可证”、“商品房预售许可证”《选址意见书》是城乡规划行政主管部门依法核发的有关建设项目的选址和布局的法律凭证。《建设用地规划许可证》是经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《土地使用权证》是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工许可

3、证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。必须具备的证书2《商品房预售许可证》1、取得房地产开发资质证书、营业执照；2、工程形象进度条件：七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程。3、施工许可证和申办预售许可的时间间隔与合理工期相符。有地下室的商品房合理工期＝15天（地下室底板）+15天/层（地下室结构楼板）+12天/层（裙楼或转换层）+5天/层（标准层）；无地下室的商品房合理工期＝30天（基础）+12天/层（裙楼或转换层）+5天

4、/层（标准层）；(注：已作出行政处罚部分的对应工期不计入合理工期。）镇政府消防大队测绘队统计办城建办供电部门环保分局村委规划所社会事务办国土分局房管所公安分局电信部门供水部门市政府工商局规划局环保局发改局消防局土地交易所住建局地名办水务局国土局气象防雷局人防办地震勘测中心物价局房管局白蚁防治协会公证处城管局行政审批部门市、局部门镇、区部门东莞房地产涉及30多个政府部门、需完成约200多个大小报建节点。涉及的政府部门3土地获取规划设计开发施工销售交付批报建流程国有土地使用证用地规划许可证总规划、建筑方案审批工程规划许可证工程施工许可证预售许可证确权规划、竣工等验收备案资质、地名立项小

5、产权报房地产开发5个步骤房地产开发步骤＆行政审批4对应报批报建流程施工图审查备案前期建设竣工三大阶段房地产项目开发三大阶段5前期签订出让合同分期付地价款国有土地使用证公司注册成立水保方案环评报告立项批复开发资质用地许可证项目研究报告标准地名选址意见书或用地批准书地界图现状实测报批报建流程简述6前期报批报建流程简述6关键节点：立项批复建设建筑方案通过规划方案通过施工许可证规划许可证镇城建小组会日照分析交通评诂教育配套规划局局务会市城建小组会议电子报批楼盘明细电子报批开发手册人防报建电子报批初步设计审查全套施工图审查消防备案邀请招标合同公证质、安监登记视频监控国有土地使用证镇、区审批镇

6、、区审批施工图审图报批报建流程简述6项目开发手册缴纳配套费工程放线规划证立项批复镇区会议纪要镇区签批申报表市规划局业务会通过公示地名批复市城建领导小组会用地证规划方案通过楼盘地址明细镇区签批申报表市规划局业务会通过单体方案通过设计要点人防扩初审查意见人防施工图审查意见建设报批报建流程简述6建筑方案通过《建筑工程规划许可证》地铁图35天国土、用地证施工许可证勘察、设计招标立项15天总包、监理招标施工图备案施工图预审初步设计审查通过勘察、设计业务登记15天30天规划证消防报建勘察报告邀请招标项目10天35天扩初设计全套图7天合同备案、业务登记基础证15天20天方案备案、专家论证报批报建

7、流程简述6建设《建筑工程施工许可证》地铁图国土、用地证施工许可证立项15天合同备案、业务登记施工图备案施工图预审初步设计审查通过勘察、设计业务登记15天30天规划证消防报建勘察报告自行招标招标项目7天35天扩初设计、基坑图基础图全套图7天基础证45天45天15天基坑证30天方案备案、专家论证报批报建流程简述6建设《建筑工程施工许可证》地铁图土方工程、基坑支护工程可以开工桩基、桩检、承台、底板可以施工不受限了竣工规划验收预售证确权竣工备案交楼样板房验收预售款监管房价备案