房地产开发流程课件.ppt

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1、河南臻美置业有限公司房地产开发流程HK000NFJ_RS_V1□房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。又常常称为“不动产”，不动产是指不能移动、或移动后会改变原来的性状或失去原有的价值，这是土地位置的不动性决定的。□房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。□流程，英文“process”，中文也有译作“过程”。Ｈ·J·约瀚逊：业务流程是把输入转化为输出的一系列相关活动的结合，它增加输入的价值并创造出对接受者更为有效的输出。前言□迈克尔·波特说，“把企业作为一个整体

2、来看待，是无法理解企业的竞争优势的”。□竞争优势来源于企业在设计、生产、营销、交货等过程和辅助过程中所进行的许多相互分离而又相互衔接的活动。□价值活动：创造价值的基本工作。价值活动可以分为两类：基础活动和支持性活动。前言价值链支持性活动基础性活动战略投资人力资源管理企业基础管理工作财务管理土地储备规划设计施工建设推广销售物业服务MARGINMARGIN前言房地产开发的流程土地获取规划设计开发报批施工建设推广销售验收交付物业服务前言第一部分土地获取购地决策程序办事处初步筛选土地信息收集通过不通过办事处信息整理编制可行性分

3、析总裁办公会议审批参加国家土地招拍挂投标报价分析表投资利润分析董事会审批现场踏勘及楼盘调查市场分析及定位投资测算信息库向公司汇报放弃通过通过不通过不通过不通过不通过通过通过通过通过确定意向地块方案规划土地获取土地的基本知识1.土地使用制度(1)社会主义公有制2.土地使用权有偿出让(1)地租(2)补偿费用3.土地使用权年限(1)居住用地70年(2)工业用地50年(3)教育科技文化卫生体育用地50年(4)商业旅游娱乐用地40年(5)综合用地50年土地获取出让征地的方式出让方式协议出让招标挂牌拍卖行政划拨转让土地获取第二部分

4、规划设计项目定位方案设计政府审批施工图设计规划要求设计院是否政府审批是否开发企业规划设计规划设计城市总体规划城市分区规划控制性详细规划修建性详细规划房地产项目的规划设计政府规划控制规划设计规划设计规划设计必须遵循的原则一、服从城市总体规划和地区性规划二、按国家和地方政府制订的有关法规、规范、规定、条例办事三、实施统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设四、遵循价值规律和供求法则，了解和掌握市场动态、对开发项目作出正确的定位五、从实际出发，量力而行，又有超前意识六、节约用地、合理用地七、一切以人为本规划设计规划设

5、计的基本内容一、土地使用、用地边界与面积二、环境容量：建筑容积率、建筑密度、人口密度、绿地率三、建筑控制：建筑高度、建筑后退、建筑间距四、城市设计五、建筑空间、功能及其经济性六、基地停车车位、总体布置、出入口方案设计在满足规划设计条件、设计规范要求的条件下，在规划布局、空间功能设置、建筑形式、建筑规模及面积分配等涉及使用和观感方面对产品进行深化设计，并向相关主管部门报审。施工图设计它的主要任务是满足施工要求，即在初步设计或技术设计的基础上，综合建筑、结构、设备各工种，相互交底，核实校对，深入了解材料供应，施工技术、设备

6、等件，把满足工程施工的各项具体要求反映在图纸上，做到整套图纸齐全，准确无误。施工图设计的内容主要包括：确定全部工程尺寸和用料，绘制建筑结构，设备等全部施工图纸，编制工程说明书、结构计算书和预算书等。园林设计就是在一定的地域范围内，运用园林艺术和工程技术手段，通过改造地形（或进一步筑山、叠石、理水），种植树木、花草，营造建筑和布置园路等途径创作而建成的美的自然环境和生活、游憩境域的过程。配套工程设计包括水、电、气、暖等配套设计。规划设计第三部分开发报批房地产行业特点房地产业本身属支柱产业，带动着诸多相关产业，拉动GDP的

7、效果明显，占国家GDP约10%。房地产属性较为复杂，同时带有实体经济和虚拟经济特性，又同时具有投资和消费的功能。房地产行业的发展，影响到很多方面，房地产行业具有特殊性，兼有经济性、民生性、政治性。房地产行业政治性民生性经济性开发报批11土地确权01人防设计条件29人防施工图设计方案报批人防审批施工图设计消防报批用地规划证办理土地证办理规模报批开工放线建筑工程规划许可证102526402424351162选址意见书362155586561012511811787施工许可证37开发报批报批流程主要有以下手续1.立项2.建设

8、用地规划许可证3.国有土地使用权证4.消防设计审批5.人防审批6.建设工程规划许可证7.图纸审查8.建设工程施工许可证9.商品房预售许可证开发报批相关许可证件《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。《国有土地