房地产开发流程标准课件.ppt

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1、房地产项目的立项建设用地规划许可证的核发建设用地使用权证的核发房地产开发项目的立项房地产开发项目的基本要求房地产开发项目的立项是房地产综合开发建设的起点，是房地产开发后续手续办理的基础，房地产开发项目确立的过程就是房地产投资决策的过程。房地产开发项目立项应符合以下基本要求：房地产开发项目的立项房地产开发项目的基本要求（一）房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设；（二）确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、

2、房地产开发年度计划的要求；房地产开发项目的立项房地产开发项目的基本要求（三）房地产开发项目按照国家有关规定需要报发展和改革主管部门批准，并纳入年度固定投资计划；（四）确立房地产开发项目，应当坚持旧区改造和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保持历史文化遗产；房地产开发项目的立项房地产开发项目的基本要求（五）房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地下的原则实施。项目的可行性研究报告可行性研究报告编制的目的和作

3、用一、可行性研究报告编制的目的房地产开发项目可行性研究的根本目的是通过调查研究，综合论证项目在技术上是否先进，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，从而实现项目决策的科学和效率，减少或避免房地产投资决定的失误，使开发项目能够获得最佳的综合效率。项目的可行性研究报告二、可性行研究报告编制的作用可行性研究报告的编制是房地产开发项目前期工作的重要内容，对房地产开发项目的成功与否起着很重要的作用：1、作为建设项目投资决定的依据；2、作为筹集建设资金、向银行申请贷款的依据；3、作为建设前期工作的依据；项目的可行性研究报告二

4、、可性行研究报告编制的作用4、作为环保部门对项目环境影响审查的依据；5、作为签订协议、合作、承包协议的依据；6、作为工程设计、设备订货、施工准备的依据。可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据主要包括以下内容：(一)国家经济发展的长远规划和行业规划、地区规划；(二)经济建设的方针、技术经济政策的建设任务；(三)批准的项目建议书、合同等有效法律文件；(四)国家批准的城市总规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料；(五)资源情况，如自然、地理、气象、水文地质等；可行性研究报告编制的依据(六)社会发展，如经济

5、环境、人文历史等；(七)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；(八)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。根据可行性研究的目的、要求和内容不同，房地产开发可行性研究一般分为以下四个阶段，每个阶段研究内容相互衔接、由浅入深。可行性研究的工作阶段可行性研究的工作阶段1、投资机会研究房地产的投资机会研究是指房地产投资过程中，把握机会、机遇的过程，包括何时买进土地投放开发，何时出售、出租房地产，何时投资旧区改造，何时投资新区建设等。该阶段的主要任务是对各种建设项目和投资机会的风险

6、作出评估，对投资项目或投资方向提出建议，即在一定地区和行业内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。可行性研究的工作阶段投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。前者又分为三种：地区研究、行业研究和利用资源为基础的研究，其目的是指明投资方向。后者是针对特定项目的投资机遇，将项目意向变为具体的投资建议，合投资者可据以决策。可行性研究的工作阶段投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。投资机

7、会研究相当粗略，主要依靠对统计表的分析而不是详细的调研。该阶段耗时1～3个月，投资估算的精确度为±30%，研究费用一般是总投资的0.2%～0.8%。如果投资机会是可行的，就可以进入下一个工作阶段。2、初步可行性研究初步可行性研究，又称为“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益论证分析，决定是否有必要进行下一步详细的可行性研究分析。这一阶段并非可行性研究必不可少的阶段，只是在机会研究对项目的效益有所怀疑时进行。可行性研究的工作阶段其主要解决的问题：第一，分析机会研究的结论，在详细资

8、料的基础上做出是否投资的决定；第二，是否有进行详细可行性研究的必要；第三，有哪些关键问题需要进行辅助研究。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用占总投资的0.25%～1.5%，时间4～6个月。可行性研究的工作阶段3、详细可行性研究即通常所说的可行性研究，详细可行性研究是房地产开发项目投资决策的基础，是在投资机会研究和初步可行性研究结果的基础上，再广泛收集各方面资料，详细准