市场背景分析.doc

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1、二、房地产市场分析（一）地理位置及行政区划郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带，地理坐标东经112°13ˊ—114°14ˊ，北纬24°53ˊ—26°50ˊ，属大陆性气侯区。东界江西赣州，南邻广东韶关，西接湖南永州，北连湖南衡阳、株洲，素称湖南的“南大门”。东西宽202公里，现辖1市2区8县，总面积1.94万平方公里，第六次全国人口普查中郴州总人口约460万。下辖北湖区、苏仙区、桂阳县、宜章县、永兴县、嘉禾县、临武县、汝城县、桂东县、安仁县、资兴市11个县（市、区）。（二）估价对象所处娄星区区域位置概

2、况估价对象所处娄星区是一个新型城市区，位于湖南省中部，隶属于娄底市。辖12个乡镇、街道办事处，总面积430平方公里，人口44万，有湘中明珠之美誉。娄星区地理位置优越，交通便利，是南北通达、东西连贯的南方重要交通枢纽之一。娄星区资源丰富，是湖南省能源原材料基地，已探明可供开采的矿藏24种，其中高品位锰矿和煤炭储量极其丰富，已形成以冶金、建材、煤炭、机械为主的产业基地。娄星区是南北通达、东西连贯的南方重要交通枢纽之一。洛湛铁路和湘黔铁路呈十字交汇。另有娄邵铁路及娄插、娄斗、西恩三条铁路专线。上瑞高速公路、娄湘公路、娄涟高等级公路、1810省道、1

3、847省道贯穿全境。太澳高速公路也将从这里经过。市区距长沙黄花国际机场仅70分钟车程。（三）2012年郴州市国民经济和社会发展情况2013年是郴州科学发展、推动起飞迈出坚实步伐的一年。面对世界经济复苏艰难、国内经济增速放缓的严峻形势，全市上下在市委市政府的正确领导下，锐意改革、加压奋进，经济社会发展取得了稳中有进、稳中向好、稳中提质的良好成绩。    一、综合   初步核算，全市生产总值1685.5亿元，比上年增长11.1%。其中，第一产业增加值164.8亿元，增长2.8%；第二产业增加值970.5亿元，增长11.9%；第三产业增加值550.

4、2亿元，增长12.2%。三次产业比重调整为9.8:57.6:32.6。   按常住人口计算，全市人均GDP36256元，增长10.3%。非公有制经济增加值1177亿元，增长11.4%，占全市生产总值的比重69.8%，比上年提高1.7个百分点。   全市城镇新增就业人员6.72万人，增长6.8%；新增农村劳动力转移就业4.83万人；年末城镇登记失业率3.96%，失业人员再就业人数2.02万人；农村劳动力转移就业97.25万人，实现劳务总收入182.0亿元。   居民消费价格总水平比上年上涨2.5%，八大消费品全面上涨，其中：食品上涨4.6%；烟

5、酒及用品上涨1.7%；衣着上涨2.2%；医疗保健和个人用品上涨2.3%；娱乐教育文化用品及服务上涨0.8%；居住上涨1.6%；交通和通信上涨0.4%；家庭设备用品及维修服务上涨2.0%。商品零售价格总水平上涨2.5%；工业品生产者出厂价格总水平下降1.5%，其中煤炭开采和洗选产品下降10.5%，有色金属矿采选产品下降4.2%，有色金属冶炼及压延加工产品下降7.6%；工业生产者购进价格指数下降1.6%。    二、农业   全市粮食播种面积342.2千公顷，增长0.3%；粮食产量182.2万吨，下降2.4%。油菜种植面积58.5千公顷，增长5.

6、0%；产量7.8万吨，增长8.6%。蔬菜种植面积98.7千公顷，增长6.5%；产量252.8万吨，增长6.4%。烤烟种植面积26.1千公顷，增长0.7%；产量6.5万吨，增长11.2%。出栏生猪556.6万头，增长0.4%；出栏牛14.5万头，增长8.2%；出栏羊44.3万头，增长9.2%；出笼家禽3217.0万只，下降0.7%；水产品产量10.4万吨，增长5.3%。   全市167家市级以上农业产业化龙头企业，实现销售收入189.1亿元，增长46.2%；实现利润15.0亿元，增长33.1%；休闲农业经营收入6.1亿元，增长42.9%。全市新

7、建农民专业合作社省级示范点11个，农民专业合作组织1866个，合作组织成员13万人。   全年开工各类水利工程2.32万处，投入资金41.5亿元，完成土石方0.93亿立方米；治理水土流失面积82平方公里；完成病险水库除险加固89座。全年新增农田有效灌溉面积2580公顷，新增节水灌溉面积6760公顷。   全市建设新农村示范村11个；建设农村公办幼儿园17家；新建农村沼气池5116口；解决25.1万农民的饮水不安全问题；新增通电话自然村73个，改造行政村配电网100个。支持农村危房改造1.2万户。改扩建乡镇敬老院22所。    三、工业和建筑业

8、   全市全部工业增加值901.6亿元，增长11.8%。规模以上工业增加值增长12.5%，其中，非公有制规模工业增加值增长12.8%。   在规模以上工业中，分经济