某楼盘下阶段营销推广思路.ppt

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1、宝信润山下阶段营销方案2014年5月15日营销现状解析宝信润山别墅项目进入2014年以来，别墅成交量一直不尽如人意，除受房地产市场大环境冷淡影响，分析原因如下：知名度低，客户量低，表现力低项目知名度不够，客户只知道宝信润山有普通高层，不知道还有别墅产品（别墅知名度低）；——“养在深闺人未识”的尴尬境地！客户来访率较低，自2月份以来，平均客户来访量不到1组/天（客户量低）；来访客户在参观完样板区产品之后，对产品相对认可，但是很难打动客户，让客户感觉物有所值或是物超所值（价值表现力低）；产品价值表现再提升继续

2、强化样板展示区表现力当前宝信润山别墅样板区已经开放，景观绿化也基本完工，但是对于景观表现还需要继续强化；建议对于划定好的样板区尽快结束工程施工，达到完工交付水平，对于不是样板间的房屋，也要安排物业人员进行清扫，保证每个样板区内的房屋都是可以参观展示的；已经栽种好的绿植，要安排专业园林养护工人，对绿植进行修剪养护，对已经枯死的树木绿植进行及时更新。产品价值表现再提升继续强化物业服务表现力宝信润山这种高端别墅物业，客户对于物业管理的要求和需求也是区别于普通住宅的；建议尽快明晰物业服务标准，向客户传递优质物业服

3、务内容（如管家式物业服务）；待样板区工程全部完工后，要安排物业人员对样板区进行日常维护和管理如（垃圾清扫、门窗擦拭、保安巡逻、园艺修剪、道路清洒），让参观样板区的客户能够感受到我们优秀的物业服务；管家式物业服务示例：世界主要城市航班查询；过滤访客；家政服务中介；宠物代管；房屋体检；庭院园林养护；家庭医生；鲜花代购；家电调试、维修；小物件搬运；水电煤暖费用代缴；信件包裹代收；幼儿临时看护；室内、庭院有害物质清除；老人看护，常规病例档案建立；产品价值表现再提升温德姆五星酒店服务借势宝信润山除了自身高端品质外，

4、区别于其他别墅物业的还有温德姆酒店的服务借势；在向客户推售宝信润山的别墅物业时，可以充分借势温德姆酒店，把酒店看成我们的专属配套；购买宝信润山的业主将成为温德姆酒店的终身VIP会员，每年可以定期享受酒店提供免费服务（高尔夫、健身、SPA、宾馆），增加宝信润山的附加值和尊贵感；制作温德姆酒店沙盘，向来访客户介绍温德姆酒店，给客户最直观的感受；制作酒店沙盘宝信润山业主特权媒体投放选择户外大牌借助宝信润山现有户外媒体资源，释放项目“2期别墅，载誉开盘”及“实景样板区公开”信息；电台广告选择合作广告电台，面向有车

5、一族释放项目销售信息及活动信息：5-6月配音词：看名车，赏名墅，送豪礼！宝信润山全石材合院法墅名车鉴赏季火热启幕，30万元汽车大礼包，50万名车保养基金，全城派送。鉴赏热线：80228888投放时间：5月25日-6月25日宝信润山作为高端别墅物业，常规线上媒体投放效果不大，不建议做大量的广告投入；不建议把别墅的广告和高层的广告放在同一版面进行投放，当高层做促销广告时，容易降低别墅的品质；仅在重大活动结点时，做适量广告投放，而且广告的主题也要以活动为主，通过活动来吸引客户眼球；从项目当前面临的困境来看，产品

6、规划设计已经基本定型，面积大总价高是不可更改的事实。而且宝信润山的别墅产品品质已经算是做到顶级，现在我们可以做的核心问题就是解决知名度的问题（来访量低也是知名度弱的表现）：项目一期已经去化了40余套房源，老业主确实是我们的宝贵资源，关系维系一定要做好，充分发挥“老带新”的作用，但是相对而言我们的客户基数还是太少，还应继续去做高端客户资源拓展；而线上推广，以当前的市场情况来看，想借助常规媒体的传播来扩大知名度，对于别墅这种高端物业，不仅成本较高，收效也是微乎其微；现在我们唯一可以做的就是积极拓展客户渠道，利

7、用各种渠道找寻高端目标客户群体，使这些目标客户和项目建立联系，让他们到项目地来，借助我们的实景样板区及优质的产品来打动客户：目标客户渠道拓展目标客户渠道拓展名流、名师名医、名家名企、名车奥迪、宝马、奔驰私家车主矿大、师大等高校教授高知阶层一院、二院、四院等医院的主任医师银行金融业高管、理财大客户等目标客户渠道拓展通过对高端客群，具备的明显客户身份标签（名车、名师、名医、名企）来找寻圈层客户，针对同一领域的客户进行圈层客户渠道拓客，具体计划如下：5——6月7——8月9——10月11——12月名车主题活动文化

8、主题活动健康主题活动理财主题活动名车联谊主题：汽车主题礼品派送；汽车主题暖场活动；名车试驾活动古玩鉴赏主题：宜兴紫砂壶礼品派送；玉器、瓷器、字画、杂品鉴赏暖场活动；名家古玩鉴宝活动健康养生主题：父母健康关爱活动；秋季养生保健讲座；名医健康讲座金融投资主题：银行大客户经理联谊证券大客户经理联谊；保险大客户经理联谊；经济学者讲座活动主题：名流·名车·名墅——宝信润山100万元豪车礼包海量大派送5-6月份活动推广执行利用宝信润山和徐