[精品]浅析房地产开发项目成本控制的原则.doc

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1、浅析房地产开发项目成本控制的原则浅析房地产开发项廿成本控制的原则摘耍：随着近年来全国房地产市场的逐渐成熟和局部出现过热,国家加强了对房地产市场的宏观调控，房地产开发企业面临着土地紧缩、金融紧缩以及大量境外资金涌入等方面的多重压力，市场竞争日趋白热化，房地产开发企业必将迎来整合时期。随着房地产市场微利时代的到来，房地产行业市场竞争的形态、内涵、方式也必将发生深刻的变革，房地产的开发成本管理已成为各房地产企业在竞争中取得优势的重要法宝。关键词：房地产；成本；控制中图分类号：F293文献标识码：A一、成本管理概念成本管理概念最早从1925年提出，是为了获得某种利益而产生的一定代价。在

2、现代成本管理中，成本分为财务成本和管理成本两大体系。财务成本的主耍目的是为了正确计算产品成本、利润和税金，为确定企业一定时期的成本耗费，为计算企业的利润和税金及合理确定产品或劳务的售价提供依据。管理成本则是主要围绕企业内部管理和经营决策形成的，为制造产品发生的管理费用与生产产品的产量没有直接关系，不计入产品的制造成本，而作为期间费用直接冲减企业当期的利益，也叫做决策成本。管理成本的核算灵活多样，一切视管理要求而定，它可以由企业自行决定核算方法和内容，没有统一的要求和规定，也不必以产品为对象进行核算。管理成本覆盖范围广，内容复朵，是以成本决策为中心形成的，从决策角度反映各种成本内

3、容。对于房地产成本而言，其主要构成是开发成本以及相关的费用支出。开发成本是形成产品实体的重耍内容，包括土地成本、建安成本、园林、公建配套成本等，其他的相关费用则是为组强生产与管理的销售费用、管理费用、财务费用。而由丁商业地产体量大，往往都需要大规模的融资，因此融资成本也是其重耍内容。二、房地产开发成本控制的原则1、目标成本原则。目前，许多房地产开发企业在开发房地产项目之前，并未确定一个总的成本控制目标，而是钱花到哪算哪。这就会导致成本的失控，无法为成本控制提供明确的努力方向。所以，成本控制必须遵循目标成本原则，在开发一个房地产项目之前，通过市场预测并考虑所处地段等因素，确定开发

4、类型，确定目标成本。这是成本控制的首要前提。2、全员全过程控制原则。许多人认为，成本控制是财务的事，这是一•种偏见。成本控制决非是一个部门所能完成的工作，它要求各个部门在各司其职、各负其责的前提下通力合作。成本控制也决非控制好某一环节就可以了，而是要控制好各个环节，控制好全过程。3、可控性原则。目标成本可分为可控制的成本和不可控制的成本，各个部门只对本部门可控制的成本负责。4、权、责、利相结合的原则。企业应赋予各部门控制的权限，并明确其对控制结果应承担的责任，同时，对其成本控制的结果加以考核，予以奖惩，使权、责、利三者有机结合起来。这样才能调动各部门成本控制的积极性，实现成本控

5、制的目标。三、房地产开发投资对成本控制的影响1、认真做好项目前期可研测算。在项目开发前期，要积极做好市场调研工作，并对项目的可行性进行系统的研究分析，形成开发项目的经济效益测算、完整的项目投资估算等。在可行性研究报告中，应该明确整个项目开发过程中的各项初步技术所涉及到的经济指标，这将直接决定着整个开发项目的投资成败。项目开发前期成本的控制，关键在于前期费用、投资成本及投资利润的有效估算，以做出准确的项目决策，从源头上避免决策失误所带来的损失，同时也要考虑到资源的充分利用，尽可能的利用有限的资源创造出更多的价值，以提高投资回报。2、综合考虑商业地产各阶段成本控制。商业地产成本分为

6、开发成本和运营成本两个部分，商业交付运营之前是通过成本管理系统来管理，而交付之后是通过系统来管理。住宅项目一•般是关注前期开发成本的控制，在交房吋点完成后，整个项目宣告结束。而商业地产不一样，开发期完成后会进入运营期，运营期的成本也是影响成本控制的关键环节，同时前期的开发成本与后期的运营成本是息息相关、密不可分的。3、提前引进商业设计顾问。商业地产开发过程中都非常关注设计顾问，提前引进各项设计顾问是非常必要的，如室内装饰设计、消防设计顾问、酒店厨房洗衣房顾问、幕墙顾问、二次机电设计顾问、室内外照明设计顾问、标识标牌设计顾问、视听专项顾问和造价顾问等,在方案设计阶段引进设计顾问，

7、给建筑设计提供各专业要求，有利于设计方案的详尽完善，避免后期设计修改过大。4、做好商业地产项目的规划设计是关键。商业地产需要考虑主力店的设计要求，还要兼顾小业主的规划要求，这是商业地产强控的一个关键点，一个商业地产项目经过前期的可行性分析，就确定了业态，确定了主力店,也就明确了客户的需求，决定了商业经营的模式，从而最大限度地避免了规划设计的盲目性，降低了设计图纸翻来覆去更改的频率，也有效地控制了项目成本和工程造价。此外，在商业地产的规划设计中,尤其还要关注：交通体系布局要合理，人车要分流，上