酒店管理地产 基于控制的成本管理体系解析.pdf

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1、酒店管理地产基于控制的成本管理体系解析房地产的预算管理以项目成本控制为基础，项目成本控制历来都是地产企业关注的焦点，尤其是在经历了最近一轮的金融危机洗礼后，企业的利润空间受到挤压，房地产企业不得不考虑如何加强成本管理，力图通过节约开支来维持或者增加利润。早在2003年，明源结合房地产企业的管理特点，推出了第一代成本管理体系——成本管理四步法，通过业内4000多家企业的深入实践与持续创新，2007年，地产企业第二代成本管理思想初具端倪。下面，我们从项目全生命周期的成本管理视角出发，和大家一起分享基于控制的地产企业第二代成本

2、管理体系。一、成本的全生命周期管理从成本管理的角度来看我们可以将成本生命周期管理划分为前期的成本测算阶段，过程中的成本控制阶段，后期的成本核算阶段(如图1)。1叶予舜二〇一二年十一月一日星期四（图1成本全生命周期管理）1、成本测算阶段在新项目发展、规划方案设计或扩初方案设计阶段，造价工程师根据测算模型测算出整个项目造价成本，测算结果为项目目标成本的形成提供数据基础，形成项目成本控制的“上限”。在测算成本数据时一般将科目细分4-5级，然后逐一计算某一个细项的工作量、单价，进而计算出该细项的成本，这是一个“自下而上”层层汇总

3、的过程。2、成本控制阶段项目立项后，企业根据确定的成本管理目标，由成本控制主体在职权范围内对过程中各种影响成本的因素和条件采取一系列的预防和调节措施，以保2叶予舜二〇一二年十一月一日星期四证成本管理目标的实现。此时应将目标成本控制的科目设定在2-3级（即合同类别层级），在此基础上从总量进行控制，责任部门可以在控制科目下进行自行调配。3.成本核算阶段此阶段的主要目的是得到最终的财务核算成本，形成成本指标数据库，为后续项目提供指引。此时由造价工程师根据项目合同结算情况，采用与测算等同的科目树，详细核算各产品的各项指标。二、基

4、于控制的成本管理体系成本管理的核心在成本控制环节，成本测算、成本核算是成本控制的补充。基于控制的成本管理思想指：通过成本测算得出整个项目的成本，并重新归集形成项目目标成本，将目标成本落实到具体的责任部门和责任人，并提前分解成预计要签的合同（合约规划），以合约规划来指导业务的开展，使公司上下达成一致意见形成全员成本意识，在执行过程中采用周期性的成本回顾不断细化合约规划，为目标成本的执行提供精确的指导，并通过动态成本进行预警与控制，实现以目标成本为基础动态过程控制。1、成本科目树的建立为满足项目开发不同阶段对成本管理精细度不

5、一致的需要，我们需要构建两种不同级别的成本科目树：核算科目树、控制科目树。3叶予舜二〇一二年十一月一日星期四1)、核算科目树的建立成本核算主要是为了在项目前期测算成本，项目后期沉淀数据，所以其核算科目是按照“工程造价”测算的思想构建核算科目。成本核算科目的建立原则是要尽可能考虑对多种的产品业态进行覆盖——即建立“支持多业态产品的成本科目的全集”，并满足易于成本测算、成本核算的需要。2)、控制科目树的建立成本控制是以运营管理为导向，希望对预计要签订的合同进行事前控制，因此按照“合同分类”思想构建控制科目。成本控制科目建立的

6、原则：●集团、各分公司的控制科目保持统一，各项目差异化通过合约规划来执行；●控制科目不宜太细，一般2-3级，科目树保持在100项以内；●成本科目的设置与合同分类需要在一定程度上保持一致，以保证大多数的合同能够直接对应到一个成本科目中，尽量避免合同跨科目的现象出现；成本控制科目围绕项目开发的全生命周期建立，主要包含土地费用、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费和工程后续成本。2、目标成本的形成及合约规划的分解4叶予舜二〇一二年十一月一日星期四“目标成本法”是有效实施成本管理

7、的手段。其基本思想是：制定目标成本，将目标成本按预计要签的合同大类进行分解；同时将目标成本落实到具体的责任部门把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。●目标成本的形成在项目开发的不同阶段会渐进明晰，从土地投资论证到工程实施，会形成多个版本。如将目标成本划分为土地版、启动版、方案版、执行版多个版本；●按控制科目树（合同类别）确定的目标成本使集团统一管控的科目变少，项目团队通过提前预估每一个控制科目下可能会发生的合同（合约规划）来指导合同签订，实现对成本的控制

8、转移到对合同的控制，将成本控制载体由对“明细费项的控制”转为对“合约规划对应合同的控制”；●合约规划的编制过程也是一个渐进明晰的过程，在前期做合约规划时，肯定有部分费用难于明确，引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，随着项目的推移逐渐将规划余量转换为明确的合约规划，并进一步明确为具体的合同，公司通过规划余量可