房地产估价—路线价法的基本原理.ppt

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1、第九章路线价法第九章路线价法§9-1路线价法的基本原理一、路线价法的需要城市繁华的商业街道两侧的土地同时需要估价街道第九章路线价法二、路线价法的概念对面临特定街道、接近性行相当的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于该特定街道上，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临接同一街道各宗土地价格的一种估价方法。街道街道标准深度第九章路线价法三、路线价法的理论依据实质上是一种市场比较法路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度百分率及各种修正率的健全与否四、适用的对象和条件土地课税、土地重划、征地拆迁或

2、其他需要在城市大范围内对大量土地进行估价的场合。前提条件是街道要系统完整，各宗土地排列较整齐，还需要有完善合理的深度指数表和其他修正率表。第九章路线价法§9-2路线价法的操作过程一、划分路线价区段二、设定标准深度三、选取标准宗地四、确定路线价五、制作深度指标表六、计算各宗地土地价格同一路线价的地段各宗土地的深度的众数具有代表性的土地设定在路线上的标准地块的单位地价第九章路线价法五、制作深度指标表（一）深度指数的含义随同一地块各部分距临街的深度，地价变化的相对程度深度指数又称深度百分率深度指数表又称深度百分率表第九章路线价法（二）深度指数的制作思路街道a

3、1a2a3……an-1an有a1>a2>a3>……>an-1>an且有a1-a2>a2-a3>……>an-1-an1、单独深度百分率a1>a2>a3>…>an2、累计深度百分率a1

4、0平均深度百分率16014012010087.278.070.865.0假设标准深度为100英尺第九章路线价法（三）制作方法制作思路属于累计深度指数第九章路线价法2、哈柏法则六、计算各宗地土地价格（一）计算公式宗地价格V深度指数dvdf路线价u当u为单位价格时：V=u×dv×(f×d)当u为以一定单元宽，标准深度的长条时：V=u×dv×fdv－平均深度指数dv－累计深度指数第九章路线价法六、计算各宗地土地价格1、一面临街矩形土地路线价2000元/m220m15.24m（50英尺）V=u×dv×(f×d)=2000×140％×20×15.24=85.34

5、万元第九章路线价法（二）运用举例（二）运用举例路线价2000元/m230mP184例9－2路线价3000元/m2标准深度20m15m15m第九章路线价法2、前后两面临街矩形地重叠价值估价法u0u1dd0d1（高价街）（低价街）第九章路线价法P184例9－2150英尺100英尺20000元/英尺10000元/英尺d0d1dv0=40%+30%+20%+10%=100%dv1=40%+30%=70%V=u0×dv0×f+u1×dv1×f=20000×100%×100+10000×70%×50=235万元第九章路线价法3、街角地ABu0u1V单=u0×dv0

6、+u1×dv1×tt——旁街影响加价率第九章路线价法4、特殊形状土地uABCfdh－三角形土地修正率第九章路线价法ABCDABC土地价格=ABD土地价格－ACD土地价格第九章路线价法4、特殊形状土地ABCDEFGH梯形ABCD价格=矩形CDEF价格+三角形ACE价格+三角形BDF价格梯形ABCD价格=矩形ABGH价格-三角形ACG价格-三角形BDH价格第九章路线价法4、特殊形状土地第十章长期趋势法第十章长期趋势法§10-1基本原理一、概念利用较长期的历史资料，在分析其变化趋势的基础上，运用时间序列分析和回归分析方法，对房地产价格进行推测和判断。将

7、预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上而产生的一种估价方法。第十章长期趋势法§10-1基本原理长时间、真实的历史价格资料三、作用1、评估房地产价格；2、市场比较法中交易日期修正；3、收益法中对未来净收益等的预测；4、假设开发法中预期价值及成本等的预测；5、填补某些房地产价格历史资料的缺乏；6、地产价格发展趋势的比较。第十章长期趋势法二、适用条件年份价格200120022003200420052006AB房地产上涨或下跌的趋势强弱与其目前的价格高低无关第十章长期趋势法§10-1基本原理§10-1基本原理1、搜集资料2、排列成序3、分析建模4、推测价格

8、第十章长期趋势法四、操作步骤§10-2预测方法一、直线趋势预测法1、平均增减量法第十章长期趋势