物业管理实务 教学课件 作者 鲁捷第1章1．2 物业管理投标.ppt

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1、1．2物业管理投标1．2．1物业管理投标的概念与原则物业管理的投标：符合招标文件要求的物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动。物业管理投标原则（1）真实性原则投标人的投标书内容要真实，不能弄虚作假。（2）正当竞争原则参加投标的物管企业要反对其他参与竞投的物管企业进行不正当竞争行为，倡导企业遵守商业道德；参加竞投的物管企业要约束自己不正当竞争。1．2．2物业管理投标的程序1．物业管理投标的准备阶段2．物业管理投标的实施阶段1．物业管理投标的准备阶段（1）取得从业资格（2）筹措资金（3）收集招标物业相关资料（4）进行

2、投标可行性分析（4）进行投标可行性分析1）招标物业条件分析2）本公司投标条件分析3）竞争者分析4）风险分析2．物业管理投标的实施阶段（1）购买、阅读招标文件（2）标前调查与现场考察（3）制定管理服务方法及工作量（4）制定资金计划（5）标价试算（6）标价评估与调整（7）办理投标保函（8）封送标书、保函（1）购买、阅读招标文件阅读招标文件，找出疑点，按其不同性质与重要性，将其划分为“招标前由招标人明确答复”和“计入索赔项目”两类。注意招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视，做出仔细研究。（2）标前调查与现场考察1）在物

3、业竣工前期介入：应现场查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。2）在竣工后期介入，应按竣工验收标准视察项目；3）业主主要情况，包括收入层次、主要服务要求与所需特殊服务等；4）当地的气候、地质、地理条件等与接管后的服务密切相关的条件。（3）制定管理服务方法及工作量1）将招标项目参数列出，越细越好；2）分析项目的难点，确定重点，有针对性管理；3）合理的人力配置；4）确定分阶段达到的目的；5）做出的服务项目达到的满意率；6）成本测算；7）经济效益分析；8）社会效益分析；9）需要

4、招标人提供的帮助、条件；10）整个工作安排。（4）制定资金计划1）制定资金计划的目的主要有：复核投标可行性研究结果做好答辩的准备2）主要的现金流入和流出项目为：标书规定的预付款、保证金等接管期间费用支出接管期间收入其他资金来源（5）标价试算1）明确领会各项服务要求、经济条件2）计算或复核服务工作量3）掌握物业现场基础信息4）掌握标价计算的各种单价、费率、费用5）拥有分析所需的当地条件的经验数据（6）标价评估与调整1）试算所用基础数据可能部分是预测性的，部分为经验性的，不够精确可靠，估价人员应当对预测和经验数据的适用基础进行审查，必要时予以调整。2）风险等不可预见费用是主观设定的，应在计算结束后

5、予以复核，综合各渠道所得信息分析做出报价决策。3）可能由于估价人员的原因，致使估价偏高或偏低，对此要参考几个估价人员的估价结果，取平均值确定最终报价。（7）办理投标保函1）向银行提交资料：投标人须知，保函条款、格式及法律条款等。2）填写《要求开具保函申请书》及其他申请所要求填写的表格，一式三份。3）提交详细材料，说明物业管理服务量及预定合同期限。投标保函的主要内容：担保人、被担保人、受益人、担保事由、担保金额、担保货币、担保责任、索偿条件等。（8）封送标书、保函1）投标人按照招标文件的要求，准备正本和副本（通常正本1份，副本2份）。2）标书的正本及每一份副本应用内外两层封套分别包装与密封，密封

6、后打上“正本”或“副本”的印记（一旦正本和副本有差异，以正本为准）。3）两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、“在某日某时之前不要启封”等。1．2．3物业管理投标文件1．物业管理投标书的组成与主要内容2．投标书写作技巧3．编制投标文件应注意的事项4．投标报价及技巧1．物业管理投标书的组成与主要内容1）投标致函。就是投标正式报价信，其主要内容有：①表明投标人完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自己的总报价金额；②表明投标人接受该项目合同委托管理期限；③表明本投标如被接受，投标人愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；④说明投标报价的

7、有效期；⑤表明本投标书连同招标人的书面接受通知均具有法律约束力；⑥表明对招标人接受其他投标人的理解。（1）物业管理投标书的组成2）附件①公司简介②公司法人地位及法定代表人证明③公司对合同意向的承诺④物业管理专案小组的配备⑤物业管理组织实施规划。1）介绍本物业管理公司的概况和经历2）分析投标物业和管理要点3）介绍本公司将提供的管理服务内容及功能4）说明将提供的服务形式、费用和期限（2）投标书的主要内