房地产估价 教学课件 作者 吴凯 主编 黄湘红 王珍莲 副主编第9章.ppt

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1、9假设开发法9.1假设开发法的基本原理9.2假设开发法的基本公式9.3假设开发法的操作步骤9.4假设开发法的运用9.1假设开发法的基本原理9.1.1假设开发法的概念9.1.2假设开发法的理论依据9.1.3假设开发法的适用的对象和条件9.1.1假设开发法的概念假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。9.1.2假设开发法的理论依据假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假

2、设开发法的基本思路可以用以下一个例子较好地反映出来：该例子模拟一个典型的房地产开发企业，在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得的一块房地产开发用地，是如何思考其愿意支付的最高价格的。9.1.2假设开发法的理论依据假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个企业将愿意出价多少？首先，该企业要调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积（规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积）、形状、地形、地势、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划设计

3、条件和将拥有的权利等。9.1.2假设开发法的理论依据其次，该企业要根据调查、分析得到的各种信息判断该块地在规划允许的范围适宜作何种用途、建筑规模多大，什么档次。例如建住宅还是写字楼或商场、酒店；若建住宅，是普通住宅还是高档公寓或别墅。9.1.2假设开发法的理论依据接下来，该企业要预测在未来适当的时候销售（包括预售、建成后销售）开发完成后的房地产，价格将是多少；在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等是多少;开发房地产支出多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息（该企业投入该房地产的资金不管是自已，或是银行贷款或其他融

4、资渠道，都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有资金要考虑其机会成本）；9.1.2假设开发法的理论依据出售开发完成后的房地产需缴纳的销售税费是多少。此外还要考虑要获得开发利润，但期望的利润不能过高也不能过低。因为过高会导致出价较低，从而在土地竞争中得不到它；过低还不如将有关资金、时间和精力投到其他方面，这是基于机会成本的考虑。9.1.2假设开发法的理论依据在做出上述预测后，便可知愿意为该块土地支付的最高价格是多少（等于预测的该块土地开发完成后的价格，减去预测的在未来开发经营过程中必须付出的各项成本、费用、税金以及应当获得

5、的利润后的余额）。9.1.2假设开发法的理论依据由上可看出，假设开发法在形式上评估新开发的房地产（新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。9.1.3假设开发法的适用的对象和条件(1)假设法适用的估价对象假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装修改造或可改变用途的旧房(包括装修、

6、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。9.1.3假设开发法的适用的对象和条件假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析，是房地产开发项目分析常用的方法之一。假设开发法用于房地产估价与用于房地产项目分析的主要不同之处在于：在选取的有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型的投资者的立场上，而房地产开发项目分析是站在某个特定的投资者的立场上。9.1.3假设开发法的适用的对象和条件房地产开发项目分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。①测算待开发房地产的最高价

7、格。如果房地产投资者有兴趣取得某一待开发房地产，他必须事先测算出自己可承受的最高价，他的实际购置价格应低于或等于此价格，否则就不值得取得该待开发房地产。9.1.3假设开发法的适用的对象和条件②测算待开发房地产项目的预期利润。在测算房地产开发项目的预算利润时，是假定待开发房地产已经按照某个价格购置，即待开发房地产取得成本视为已知。预计该可取得的总收入减去待开发房地产的取得成本以及建设成本等成本、费用、税金后的余额，为该项目所能产生的利润。此利润或利润率如果高于房地产投资者期望的利润或利润率，则认为该房地产开发项目可行；否则，应

8、推迟开发，甚至取消投资。9.1.3假设开发法的适用的对象和条件③测算待开发房地产开发中可能的最高费用。在测算最高费用时，待开发房地产取得成本视为已知。测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程中的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过