房地产估价 教学课件 作者 吴凯 主编 黄湘红 王珍莲 副主编第8章.ppt

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1、8成本法8.1成本法的基本原理8.2房地产价格构成8.3成本法的基本公式8.4重新购建价格8.5建筑物折旧8.6成本法总结和运用举例8.1成本法的基本原理8.1.1成本法的概念8.1.2成本法的理论依据8.1.3成本法适用的对象和条件8.1.4成本法的操作步骤8.1.1成本法的概念成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。成本法这个概念中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是指价格。8.1.1

2、成本法的概念要注意如下三个问题：一是要采用客观成本而不是实际成本二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整8.1.2成本法的理论依据成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。8.1.3成本法适用的对象和条件只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了市场法运用又没有经济收益或潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、

3、行政办公楼、军队营房等以公益为目的的房地产。8.1.3成本法适用的对象和条件化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产。单独的建筑物或其装饰装修部分。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。8.1.4成本法的操作步骤①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。8.2房地产价格的构成8.2.1土地取得成本8.2.2开发成本8.2.3管理费用8.2.4投资利息8.2.5销售费用8.2.

4、6销售税费8.2.7开发利润8.2.1土地取得成本(1)通过征收集体土地(2)通过在征收国有土地上房屋的土地(3)通过在市场“购买”8.2.2开发成本(1)勘察设计和前期工程费(2)基础设施建设费(3)房屋建筑安装工程费(4)公共配套设施建设费(5)开发建设过程中的税费8.2.3管理费用管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算8.2.4投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。8.2.5销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费

5、用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。8.2.6销售税费(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称为“两税一费”)。(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率，因此，在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算。8.2.7开发利润开发利润的计算基数和相应的利润率主要有下列几种：①计算基数＝土地取得成本＋开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：8.2.7开发利润②计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用，

6、相应的利润率可称为投资利润率，即：8.2.7开发利润③计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即：8.2.7开发利润④计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率，即：8.3成本法的基本公式8.3.1成本法最基本的公式8.3.2适用于新开发土地的基本公式8.3.3适用于新建房地产的基本公式8.3.4适用于旧房地产的基本公式8.3.1成本法最基本的公式成本法最基本的公式为：房地产价值＝房地产重新购建价格－房地产折旧8.3.2适用于新开发土地

7、的基本公式成本法的基本公式为：=＋＋＋＋＋＋8.3.2适用于新开发土地的基本公式新开发区某宗土地的单价＝(取得开发区用地的总成本＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润)/(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素调整系数上式中：=【例8-1】某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和

8、10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)。【解】求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：8.3.3适用于新建房地产的基本公式(1)在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利