城市公园绿地对周边住宅价格的影响--以深圳市为例.pdf

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1、城市公园绿地对周边住宅价格的影响——以深圳市为例王梅娟(北京大学城市规划与设计学院，中国深圳518055)摘要：当代人们在择房时除考虑其方便效用外(距地铁、CBD较近等)，更注重其舒适效用，即周边的自然环境(湖景、公园绿地等)。本文不再以单个城市景观为研究对象，而是选取深圳市71个公园及6473个住宅样本进行分析，旨在使结果具有普适性。通过HPM、spssl9及GIS分析，研究发现：①城市公共资源对房价的影响顺序为：距CBD的距离>距公园的距离>距学校的距离>距主干道的距离>距地铁的距离；②距公园的距离平均每增加1％，房价下降0．041％，即距公园距离每增加lkm，

2、标准住宅房价下降2．092万元；另外，pm2．5值每增加1％，房价下降0．228％；对于“海滨公园”这类特殊公园，可带来O．327％的房价增值。③深圳公园的平均影响半径为1．73km，在此基础上运用(3IS缓冲分析，推算出深圳公园绿地可促进4．12万hm2的土地增值。该研究对于绿地外部经济内部化、政府管理及决策制定等方面有重要意义。关键词：特征价格模型(HPM)；公园绿地；二手房房价；深圳随着十八大的召开，生态格局安全建设被提上曰程，作为其中一环的绿地建设更是改善城市生态环境，加快城市生态建设的重要手段。然而近年来在深圳地区，绿地资源日益减少与住宅建设面积不断扩大的

3、矛盾，以及人口数量增加与人均绿地资源减少的矛盾曰益突出，如何权衡房地产开发与城市绿地资源的关系是城市管理者关心的首要问题，而量化绿地对房价的影响区域及程度，有助于揭示绿地经济价值及建设必要性，引起城市管理者和房地产经营者的关注，因此我们需要定性定量地研究绿地对房价的影响，以及随着距离的变化，房价究竟会出现什么样的变化趋势以及绿地对周围房价的增值状况，这些问题的研究可以为政策制定者、开发商在土地交易、格局的构建提供理论依据n3，因此意义重大、1研究综述土地保护、城市自然环境保护以及生态安全影响深远。491城市公园绿地是城市绿色基础设施，具有重要的社会文化功能和自然生态

4、功能，已有研究证明城市绿地吸引力可以引起城市形态与结构的变化，形成围绕大型绿地的社会分异旧1。因此研究其对周边房价的影响可以使我们更好地理解公园绿地的外部增值效应，优化城市土地利用结构与功能、合理布局城市空间以及为城市绿地进行系统的规划和立法提供理论依据和支撑∞1。目前国内外对房价影响因素的研究主要集中在城市轨道交通方面，根据中国知网对“轨道交通”“城市景观”对住宅价格影响进行的全文搜素并统计分析，发现白2002到2012的10年间，人们在轨道交通对房价的研究要远多于城市景观对房价影响的研究，结果如图1所示。^i^l箜删I善划·五ⅫJp荸守誉擎誉寸荸誉p§一j．‘童

5、文：t一．ji’I．墨图1．2002—2012年城市景观、轨道交通对房价影响研究的期刊数Fi91．Thenumberoftheresearchofhouseprice通过对搜索到的城市景观对住房价格影响的文献阅读发现国内外的相关研究主要集中在公园绿地、湿地、湖景、河流、城市森林等城市景观类型中，且大部分研究显示城市景观对房价的提升有一定的促进作用。如Mahan等发现美国波特兰市的住宅价格与湿地距离呈负相关，与湿地面积正相关【41；Liisa研究发现芬兰住宅距城市森林距离增加lkm，房价上涨5．9％pJ：再如Luttik、Joke等对荷兰八个地区3000多个房产交易数

6、据的分析，研究发现水域能使房屋增值8％一10％，绿色开放空间贝U为6％一12％【61：wolf对近年来关于绿地对周围房地产价值影响的研究成果，发现绿地资源对其附近房地产的增值幅度大约在10％一32％之间【／1：另外也有城市垃圾城中村等非舒适性因素对房价的影响，如Yun．Ju．Ham等研究英国伯明翰垃圾填埋场对房价的消极影响瞵J；Baranzini&Schaerer发现拥有工厂视野使房价降低一J。国内在城市景观对房价影响方面的研究相对较晚，且主要集中在某一特定的城市景观，对一定区域尺度上的城市景观的整体效应研究较少。如吴冬悔等以南京莫愁湖为例，研究湖景对住宅价格的影响

7、，发现湖景的舒适性或生态服务价值在住宅价格中的比例高达13％左右【l叫：温海珍等以杭州西湖为例，研究城市湖景对住宅价格的空间影响，发现到西湖距离增加1％住宅价格下降0．226％，到最近公园距离每增加1％住宅价格下降0．036％，492且平均影响范围为5．62km【11。121；石忆邵和张蕊等以上海黄兴公园绿地为例，综合运用多元回归分析法、特征定价法及市场比较法，研究公园绿地对房价的时空影响效应，发现其最大影响牛径为1．59km，最强影响区位0．29km【l列：Jim&Chen研究发现深圳湾的可达性及可视性对房价有积极的影响，距离增加lkm，房价下降O．7％，且拥