西都时代广场投资经济评估.doc

《西都时代广场投资经济评估.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、《西都时代广场论证报告》附件：西都.时代广场投资经济评估（一）销售说明：1、西都时代广场总建筑面积38476m2，其中①地下室9150m2；②商场23507m2；③4F配套5819m2。2、商业可销售面积12570m2，其中①直销式3450m2；②返回式6120m2；③产权式（或融资式）3000m2。3、销售收入11220万元，其中①直销和返回式8770万元；②产权或融资式约3000万元4、公司自留产权面积25906m2及资产，其中①地下室8350m2，评估价4000元/m2，评估值3340万元；②商场12037m2，评估均价7000元/m2，评估值8426万

2、元；③4F配套5519m2，评估价3800元/m2，评估值2097万元；5、公司自留资产市值合计约1.39亿元。（二）投资说明：5、财务成本、税收成本、项目直接投资成本总计约10383万元（详见投资概算表）；6、若含财务成本、税收成本、项目综合投资总成本约11238万元（其中财务成本405万元，税收450万元）；（三）评估说明：1、商场的销售情况取决于商场的经营与管理，由于在《西都时代广场论证报告》中对该商业的经营做了全面而详细的商业经营链分析，其结论是商场经营是可行的。所以在商场各类铺面有市场支撑的前提下，经市场调研认为商场各类铺面的平均销售率将达90%左右

3、。2、商场建设后，实际销售额将在9500万元，其中①直销和返回式7400万元（8220×90%）②产权或融资式2100万元（3000×70%）（实际可按需扩大至6000万以上）3、公司自有产权面积及资产①合计面积27760m2（25906m2，外加10%的销售滞留面积约1851.7m2）②合计资产1.56亿元（13900万元，外加10%的销售滞留资产1720万元，合计1.56亿元）（四）投资（或资产性）收益分析：1、综合投资成本约11238万元；2、实际销售收入约9500万元；3、优良资产收益约1.56亿元，可融资式变现1.1亿元（1.56亿元×70%）；4、

4、实际净收益约9500＋11000–11238万元=9262万元；实际收益融资收益综合总成本净利润5、实际投资净回报率约9262/4500=205%（注：融资成本另做分析）。（五）商场经营说明：1、商场主业保本年销售额约16500万元/年其中：①大卖场：5500万元/年②百货：8000万元/年③家电：3000万元/年2、商场副业保本销售额约8000万元/年其中：①手机：4000万元/年②电脑：4000万元/年（六）商场租金收益说明：实际收益总计约1224万元/年其中：①年预期合计租金收入约1632万元/年；②年实际合计租金收入约1224万元/年，按70%实际招租

5、充盈率计。（七）返回式销售和融资式财务成本说明：实际财务总计约1144万元其中：1、返回式①返回式实际销售额：4482万元；（4980万元×90%）；②返回式租金成本：358万元，按8%回报计取租金成本，（4482万元×8%）2、融资变现式①实际变现额：约13100万元，其中：1>2100万元（3000×70%）2>11000万元（15600×70%）②变现财务成本：786万元，6%融资年息计（13100×6%）3、实际返回式和融资式成本合计约1144万元（五）评估结论：1、公司实际起动资金约4500万元，实际获净利约9262万元；2、商场实际租金收益1224

6、万元/年，返回式销售和融资式变现实际支出成本1144万元，即每年净租金收益约110万元；3、实际净投资回报率205%，投资回报期限约（1.5~2年）；4、在商场经营可行的前提下，项目属典型低风险高回报项目（六）附：西都时代广场投资概算表：六安祥源房地产开发有限公司二00三年八月七日