卓越时代广场商业裙楼投资分析报告.doc

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1、前言中国CBD综述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03一、CBD概念释义┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄03二、中国顶尖城市CBD发展趋势概述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08第一章深圳CBD区位价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08一、深圳CBD概述┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄08二、类比中国其他顶尖城市CBD，深圳CBD的独特发展优势┄┄┄┄┄┄09第二章深圳CBD商业板块价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11一、深圳CBD现有商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11二

2、、深圳CBD现有商业模式分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄11三、深圳CBD未来商业供应量分析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄17四、深圳CBD商圈与深圳其他各大商圈的竞争剖析┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄18五、深圳CBD商圈核心竞争优势和现时比较劣势┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄20第三章卓越商务品牌价值评估┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄┄21第四章卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值剖析┄┄┄┄┄┄┄┄29结论卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值综述┄┄┄┄┄┄┄┄30前言中国CBD综述一、   CBD概念释义CBD是英文Center Business Dist

3、rict的简写，译为“中央商务区”。CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑、高效便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及荟萃城市最顶级的集中式商业。一般来讲，写字楼要占到总建筑面积的50%，商业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的市政配套设施约占10%。 美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的

4、中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。二、          中国顶尖城市CBD发展趋势概述  中国城市建设CBD至少应该具备以下五个条件：有足够的国际影响力、有足够的经济实力（国内生产总值超过1000亿元）、城市基础设施完备、处于资金流、信息流和物流的核心位置、聚集了各个方面的人才。就这个意义而言，香港中环当之无愧成为中国最好的CBD，内地方面北京、上海、深圳CBD三足鼎立，而广州CBD的发展也步入正轨，风头正健。A.    北京CBD发展趋势概述名称CBD商圈位置范围建国门外大街与东三环交汇处，西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路发展特征高档商

5、业最集中区域，高档商务、商业融于一体的成熟商圈商业业态构成国际精品荟萃、适当的娱乐休闲配套主要商家国贸商城、嘉里中心、贵友大厦B.       上海CBD市政规划发展趋势概述名称上海六大CBD：小陆家嘴金融贸易区、南京西路沿线、人民广场、淮海路沿线、虹桥地区以及徐家汇地区位置范围小陆家嘴金融贸易区东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北至黄浦江边范围内的公共区域南京西路沿线东起南京路、新昌路，西至南京西路、乌鲁木齐北路。南至延安中路，北至武定路范围内的公共区域人民广场东起西藏中路西侧人行道，西至黄陂北路东侧人行道，南起延安东路北侧人行道，北至上海大剧院和人民大

6、道200号外墙沿线范围内的公共区域淮海路沿线东起淮海东路、西藏路，西至淮海中路常熟路、宝庆路口。南起肇嘉滨路，北至延安中路范围内的公共区域。虹桥地区是上海最早成型的CBD。该区域主要是东起延安西路、中山北路，西至仙霞路、古北路。南临虹桥路，北靠天山路的公共区域徐家汇地区东起肇嘉滨路、东安路，西至中山西路、宜山路。南临中山西路，北靠广元路的公共区域发展特征南京西路商圈也称“静安南京路商业街”，规划定位是一条商业、商务结合的商业街。第一段(东段，到茂名路)建成了六大专业商厦和一批老字号特色店，适应了90年代上半期消费。第二段(中段，到常德路)，引入外资建成了经营国际品牌为主

7、体的梅龙镇、中信泰富、恒隆三大广场，建成了中安国际名品专卖店一条街，到20世纪末本段为上海商业最高层次商业。第三段(西段，到静安寺，并延伸到乌鲁木齐北路)正在规划建设中。淮海中路商圈淮海中路是上海最繁华、最高档的商业路段，与南京路齐名。以重庆南路为界，东到西藏南路，是淮海路CBD区域，聚集了众多顶级办公楼，包括瑞安广场、中环广场；西段到常熟路，云集了众多购物中心、百货，有美美、连卡佛、巴黎春天、华亭伊势丹等。在淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，是新天地商圈，2000年建成，主要以酒吧为主的休闲娱乐商圈。近几年该区域已经汇聚了众多知名酒吧