卓越时代广场商业裙楼投资分析报告-3

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1、卓越时代广场商业裙楼投资分析报告.、八_亠・刖§中国CBD综述03一、CBD概念释义03二、屮国顶尖城市CBD发展趋势概述08第一章深圳CBD区位价值评估08一、深圳CBD概述08二、类比中国其他顶尖城市CBD,深圳CBD的独特发展优势09第二章深圳CBD商业板块价值评估11一、深圳CBD现有商业供应量分析11二、深圳CBD现有商业模式分析11三、深圳CBD未来商业供应量分析17四、深圳CBD商圈与深圳其他各大商圈的竞争剖析18五、深圳CBD商圈核心竞争优势和现时比较劣势20第三章卓越商务品牌价值评估21第四章

2、卓越吋代广场一期裙楼商业项目投资价值剖析29结论卓越时代广场一期裙楼商业项目投资价值综述30前言中国CBD综述一、CBD概念释义CBD是英文CenterBusincssDistriet的简写，译为"中央商务区”。CBD—般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、月艮务、展览、咨询等多种功能。CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高

3、层建筑、高效便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及荟萃城市最顶级的集屮式商业。一般来讲，写字楼要占到总建筑面积的50%,商业及商住建筑约占40%,其他服务设施以及必要的市政配套设施约占10%。美国纽约的曼哈顿、H本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBDo二、屮国顶尖城市CBD发展趋势概述中国城市建设CBD至少应该具备以下五个条件：有足够的国际影响力、有足够的经济实力（国内牛产总值超过1000亿元）、城市基础设施完备、处于资金流、信息流和物流的核心位置、聚集了各个方面的人才。就这个意义

4、而言，香港中环当之无愧成为中国最好的CBD,内地方而北京、上海、深圳CBD三足鼎立，而广州CBD的发展也步入正轨，风头正健。A.北京CBD发展趋势概述B.上海CBD市政规划发展趋势概述C.广州CBD市政规划发展趋势概述D.香港CBD市政规划发展趋势概述A.深圳CBD市政规划发展趋势概述F.北京、上海、广州、香港CBD对比评述第一章深圳CBD区位价值评估一、深圳CBD概述深tillCBD位于深圳市福田区。北依莲花山，南望深圳湾，总占地而积607公顷,规划总建筑面枳约为1000万平方米。以深南大道为界分为南北两个片

5、区,南片区规划总建筑面积约500万平方米,功能主要是以金融、贸易、信息、商业零售为主的城市商务中心；北片区约300万平方米主要是以行政办公、科技文化、会议等为主的行政文化中心；四周主要为高层住宅区。深圳CBD是一个“泛都市综合体”，是深圳唯一集金融、商贸、信息、文化、会展和行政于一体的城市商务、行政、文化中心，对于实现深圳香港间经济衔接,形成香港-深圳-广州国际性城市带都将产生深远影响，将成为珠江三角洲城市群最重要的功能区，以及华南乃至全国对香港及海外联系的核心之一。1.深圳ICBD房地产开发总量深圳CBD总占

6、地面积607公顷,规划总建筑面积约为1000万平方米。根据深圳市规划局官方数据估算，深圳CBD规划控制在总商用建筑面积为750万平方米。2.深圳CBD房地产开发发展模式剖析和其他CBD不同，深圳中心区集合世界顶尖机构和规划设计，从政府公共产品到民用建筑，其涵盖房地产的所有产品形态，包括住宅、公寓、商业、酒店、写字楼，营建相互关联的巨大产业矩阵，实现产业巨变和区域价值最大化。深圳CBD的房地产业态开发基木上形成了以下五种模式，打造区域商务链价值。“矩阵相关”模式：从星河•国际开始，到星河COCOPARK、星河世纪

7、、星河丽思卡尔顿酒店，星河集团在CBD所开发的项目囊括房地产产品的所有形态，星河集团成为深圳CBD早期的开发建设缩影。引入天虹购物中心开始了CBD商圈序幕，后引进香港新鸿基地产属下管理机构启胜管理全面策划、招商、管理星河购物公园，更以超五星级酒店、甲A级写字楼成为深圳CBD早期开发龙头。“线性相关”模式：深圳大屮华国际交易广场以逾30万平方米的建筑面积构建了深圳CBD最大的商务平台、从商业、酒店、会所、公寓到写字楼，营造了深圳最大商务综合体。“专业相关”模式：在深圳CBD,专业写字楼地位不可小觑。1998年，荣

8、超地产率先在CBD拉开专业写字楼开发序幕，从国际商会大厦AB座、国际商会屮心到荣超第四座-经贸屮心，持续7年的执着追求，在CBD专注于专业制造商务空间。“产业相关”模式：凤凰卫视行政总部及制播中心迁至深圳凤凰大厦，由此形成吸引香港、珠江三角洲等地文化产业、传媒、摄影、广告制作等相关产业链，加上附近已有的深圳报业集团、深圳广电集团等，将促进深圳中央传媒区（CMD）的形成。一、类比中国其他